【钱江晚报】杭州土拍突然冷静！部分地价回落两三千……要凉凉了？
昨天 ， 杭州第二波“双限”地块推地潮启幕 ， 主城区推出四宗涉宅地块 ， 分别位于东新、笕桥、桃源 ， 运河新城；余杭区出让推出两宗商住地块 ， 分别位于星桥、仁和板块 。
如果说 ， 7月末的首批“双限地”拍卖 ， 涉宅地块无一拍至自持阶段 ， 已宣告杭州土地市场调控成效显著 ， 市场回归理性 。
那么 ， 从昨天的成交结果来看 ， 市场正在进一步走向冷静 ， 多宗涉宅地块以低溢价成交 ， 仅一宗桃源地块溢价超20% 。
除了“限房价、限地价”锁定房企预期 ， 另一方面 ， 8月以来 ， 包括杭州在内的32个城市正开展银行地产业务专项检查 ， 多家房企已被暂停融资 。
从此次参拍房企名单已经明显感受到降温迹象 ， 仅一宗桃源地块有超过10家单位报名 ， 而以往颇为活跃的如中梁、中骏、旭辉等房企均未见身影 。
成交详情
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1
笕桥限价4.08万元/㎡
金隅24060元/㎡拿地 ， 溢价15%
笕桥地块出让面积41761㎡ ， 容积率2 ， 建筑限高24-50米 ， 建筑面积83522㎡ ， 其中须配建10%公租房 。 地块起拍价20947元/㎡ ， 上限价27173元/㎡ 。 同时 ， 限商品住宅精装均价40800元/㎡ 。
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笕桥生态公园地块区位图 ， 紧邻甘肃建投地块（图源：浙报传媒地产研究院）
笕桥上一次成交 ， 在今年4月 ， 市场重新走热 ， 绿城近封顶价拿地 ， 成交地价27413元/㎡ 。
而此次地块 ， 据了解仅7家报名房企 ， 最终经过26轮竞价 ， 成交价约20亿元 ， 楼面价24060元/㎡ ， 略高于今年1月市场尚未回温时 ， 甘肃建投的拿地价23556元/㎡ 。 （以上三宗地块均须配建10%公租房）
地块东面紧邻的在售楼盘龙湖大家九龙仓·璟宸府 ， 目前高层精装售价40832元/㎡ 。 可以看到 ， 该板块高层限价几乎未变 。 最近的二手房滨江·金色黎明 ， 二手房参考均价约4万元/㎡ 。
2
新天地限价4.5万元/㎡
西房23783元/㎡拿地 ， 溢价3%
起拍单价最高的东新单元地块 ， 位于城北新天地板块 ， 东新园东侧 ， 容积率2.1 ， 建筑面积35607.6㎡ ， 其中须配建10%公租房 。 起拍楼面价23080元/㎡ ， 地价上限为29961元/㎡ ， 限商品住宅精装销售均价45000元/㎡ 。
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东新单元地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
东新地块往西面看是居住区东新园 ， 已经非常繁华 ， 但越往东面城市建设仍没跟上 ， 且靠近铁路 。 据了解 ， 地块仅5家报名房企 。 最终 ， 由西房以8.47亿元总价竞得 ， 楼面价23783元/㎡ ， 溢价率3.04% 。
东新单元已经多年没有宅地供应 ， 因此周边无新盘在售 ， 也没有新房价格参考 。 而周边二手房均价在4万~4.4万元/㎡ 。
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3
运河新城限价3.8万元/㎡
香港置地20488元/㎡拿地 ， 溢价13%
运河新城地块出让面积28234㎡ ， 容积率2.6 ， 建筑面积73408.4㎡ ， 其中须配建10%公租房 。 起拍价18172元/㎡ ， 地价上限23621元/㎡ ， 限商品住宅精装均价38000元/㎡ 。
尽管这一限价颇高 ， 明显高于周边二手房价格 ， 也引发了不少热议 。 但吸引来的开发商仍然不多 ， 据采访人员了解 ， 该地块报名单位也仅7家 。 最终 ， 由香港置地以15亿元总价竞得 ， 楼面价20488元/㎡ ， 溢价率12.74% 。
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运河新城单元地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
该地块位于康桥谢村 ， 金昌路以南 ， 顾扬路以西 ， 京杭运河的东岸 。 周边除了一些安置房和经济适用房项目 ， 商品房项目不多 。
地块西侧、南侧距离较近的世茂、德信以及融创项目均未开盘 ， 北侧距离较远的金科碧桂园·博翠府 ， 上个月领出的小高层均价30700元/㎡（含装修） 。
资料显示 ， 2018年11月 ， 运河新城拱墅片区成交两宗宅地 ， 由融创拿地 ， 成交楼面价分别24321元/㎡、21614元/㎡ 。 随后 ， 直线距离3公里内的祥符东单元 ， 在今年4月 ， 禹州拿地价为24815元/㎡ 。 相比此次成交价 ， 都可以看到地价的回落 。
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4
桃源限价3.4万元/㎡
联发21043元/㎡补仓 ， 溢价25%
桃源地块可以说本场出让中最受欢迎的 ， 据了解 ， 报名单位达14家 。 最终经过35轮争夺 ， 由联发以18.15亿元补仓 ， 成交地价21043.15元/㎡ ， 溢价率24.74% 。
地块出让面积30803㎡ ， 容积率2.8 ， 建筑限高24-100米 ， 建筑面积86248.4㎡ ， 且无需配建公租房 。 起拍价16869元/㎡ ， 上限价21855元/㎡ ， 限商品住宅精装均价34000元/㎡ 。
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桃源地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
桃源板块已经较为成熟 ， 北面是重新高标准规划的杭钢新城 。
同时 ， 板块内库存少 ， 存在一二手房价倒挂 。 周边目前在售的融创金成·臻蓝府 ， 近期毛坯高层成交均价31100元/㎡ 。 而二手房参考均价在3.3万元/㎡左右 。
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5
余杭战场：
临平新城地块底价成交 ， 苏宁入驻
余杭临平新城星桥商住地块 ， 由于商业比例较大 ， 楼面价并不高 。 起拍价7000元/㎡ ， 上限价9095元/㎡ ， 限精装销售均价24000元/㎡ 。
其中商业占比36% ， 商业建筑面积不小于7万㎡ ， 地下空间设置不大于1万㎡的集中商业 。 商业不得预售、不得分割转让 ， 不得整体转让；商务办公建筑最小产权分割不小于300㎡ 。
而且地块要求颇严 ， 根据出让要求之一 ， 地块内商业部分须建设为线上线下全流程打通的新型互联网式购物中心 ， 竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验 ， 且年商业零售销售规模500亿元以上（需提供经审计的2018年财务报表）的企业负责运营“购物中心” 。
开拍后 ， 仅经过2轮报价 ， 由苏宁以21.8亿元总价竞得 ， 楼面价8011元/㎡ ， 溢价率14.44% 。
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临平新城地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
板块内在售项目金辉蓝光·星奕云著 ， 高层精装均价19700元/㎡ ， 洋房精装均价20486元/㎡ 。
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6
仁和地块成最大黑马
仁和地块位于上塘九里的西南角 ， 出让面积18099㎡ ， 容积率2.5 ， 建筑面积45248㎡ ， 其中 ， 商业占比10% ， 还需配建5%公租房 。
起价7600元/㎡ ， 上限价9876元/㎡ ， 限精装销售均价2万元/㎡ ， 这一限价与市场销售价基本一致 。
据了解 ， 该地块有4家房企报名 ， 由于总价较低 ， 该地块成为今日最大黑马 。 经过96轮竞拍 ， 由华元以44689万元总价竞得 ， 楼面价9877元/㎡ ， 溢价率29.95% ， 自持6% 。
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仁和地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
目前 ， 周边可参考的在售新盘阳光城上塘九里 ， 8月24日首开高层预售证价格19800元/㎡ ， 小高层均价20700元/㎡（含装修） 。
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来源：钱报杭州房产 钱江晚报·小时新闻采访人员 印梦怡
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