对话薛蛮子：我在柬埔寨买的土地比澳门还大，为什么继续加码柬埔寨？
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图片来源@视觉中国
文 | 节点财经
今年初 ， “中国天使投资第一人”薛蛮子在柬埔寨频频出手 ， 购置地产收购公司 ， 引起当地华人投资圈的关注 。 为此 ， 节点财经对话薛蛮子 ， 深刻解读了他投资柬埔寨地产和实业的秘密 。
如今4个月过去了 ， 大量的热钱涌入的效果如何？柬埔寨和西哈努克发生了哪些变化？除了土地买卖、土地开发 ， 薛蛮子在柬埔寨有哪些新的投资动向？
带着这些问题 ， 节点财经再次独家对话薛蛮子本人 ， 听他聊聊在柬埔寨投资的心得和体会 。 以下为问答整理 ， 略有删减 。
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薛蛮子在西哈努克海滩
节点财经：距离我们上次跟您对话已经过去了4个月 ， 这期间柬埔寨和西哈努克发生了哪些变化？
薛蛮子：我来柬埔寨四个多月了 ， 有很多新的变化 。
第一 ， 来的中国人越来越多 。 大家对柬埔寨 ， 尤其对西哈努克港有了更多的了解 ， 所以来的人多了 。
第二 ， 是中国更多的人来寻找海外置业、创业的机会 。 随着经济的下行和汇率的不明朗 ， 很多人愿意来到柬埔寨买房、买地、投资产业 。
第三 ， 过去四个月多来 ， 很多投资人的投资回报越来越明确 ， 很多人赚了钱 。 这些成功的案例传回国内 ， 又让更多人来到西港 。 而西港当地越来越正规化 ， 现在政府对贪腐也开始明确打击 ， 对犯罪、吸毒等行为都开始严厉打击 ， 尤其现在对消防标准、建筑标准都进行了规范化的努力 。 西哈努克新到任一个平民出身的新省长 ， 这个省长雷厉风行 ， 对当地的垃圾、毒品、治安、建筑质量都非常地重视 。
最后 ， 柬埔寨这地方有丰富的石油储量 ， 包括海上石油和陆上石油 ， 探明的油田有25个 。 而且有巨大的可能今年就能挖出来石油 ， 我们也看到中国已经开始在西哈努克港新建炼油厂 ， 这是一个非常好的势头 ， 大家都希望能看到这个地方今年或者在明年能够短期内生产出石油 。 只要去过中东、迪拜的人都知道 ， 石油能给一个城市带来多大的造富的力量 。
节点财经：上次聊天时您比较关注当地的土地市场 ， 但现在来看您投资涉及土地买卖、土地开发、酒店式公寓、餐饮、建材、消防等 ， 越做越多的背后有哪些考量？
薛蛮子：随着当地经济的增长 ， 以及开发商越来越规范化 ， 整个西港面临消费升级 。 从简单的商铺变成了像新天地这样的综合体 ， 餐饮的质量也越来越高 ， 风味、装修、卫生条件都挺大幅提高 。 建筑的总体设计 ， 消防条件越来越完备 ， 建筑标准越来越规范 。
所以我最近投资了一个消防企业 ， 这个消防企业使得全柬埔寨所有建筑业的消防行业能够提高一大步 ， 也能够更加规范更加安全 。 我觉得这既能有丰富的回报 ， 又能利国利民 ， 所以除了建筑材料 ， 我现在非常关注消防业 。
节点财经：此前您透露已经买了一万亩土地 ， 如今继续加码柬埔寨 ， 为什么？
薛蛮子：四个多月以前 ， 我们看好机场附近土地的价值 。 当时 ， 我们最开始卖二十来万 ， 现在这个土地已经升值到四五十万 ， 而且绝大部分都卖光了 。 现在地上的开发也已经开始 ， 公路、住宅、基础设施都轰轰烈烈地开始做 。
既然我们自己赚到了钱 ， 我们的投资者赚到了钱 ， 所以我们决定加码 。 上次我们买了近万亩土地 ， 这次买了六万亩土地 ， 大概是40平方公里 。 举一个形象的例子 ， 澳门面积是32.8平方公里 ， 我们买了40多平方公里 ， 比澳门还大一点儿 。
这块地离机场15公里左右 ， 从机场开车十几分钟即可到达 。 是一个有山有水 ， 有海景 ， 有原始森林 ， 有很多的野生动物的宝地 ， 还有一个非常美丽的水库 。 到了柬埔寨 ， 可以先在西哈努克、金边和暹粒五日游、三日游 ， 我们也计划建造2000个房间的度假酒店以及200个豪华别墅 ， 预计明年就有会有十万人游客进驻我们这个地方——云顶蛮子山庄 。 这样来的人也可以不用去西港 ， 直接到山里享受美好的空气和海景 。 我们已经与中国-柬埔寨旅行细分市场中最大旅行社美嘉旅行社签约 ， 预计在未来三年 ， 每年可以带来1500-2200万美元的酒店租金收入 。
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节点财经：现在西港随处可见的塔吊和建设中的高楼 ， 单就西港的城市发展来说 ， “大干快上”的同时面临哪些风险？
薛蛮子：确实 ， 这个地方有两三百个建筑项目在同时动工 ， 我放眼看去全是塔吊 。 前些日子由于一个开发商抢时间 ， 原本四层的楼盖了七层 ， 导致质量不合格 ， 塌了之后伤了不少人 ， 造成了极坏的影响也给整个行业敲了一记警钟 。 现在 ， 很多不规范的工地已经完全被取缔、拆除 ， 而且今后要造的 ， 有更完整的审核制度才能开工 。 虽然人们还在继续增加速度 ， 但是规范化已经开始了 ， 这是一个很好的现象 ， 就是一记发人深省的警钟 。
节点财经：如果说在西港投资也有陷阱、有危机的话 ， 您觉得可能主要在哪个方面？
薛蛮子：西港的经济发展还是以博彩业为主 ， 比较单一 。 这个应该迅速地采取方法改革 ， 如果石油能顺利生产 ， 那工业和就业结构可能就会变了 。
我们主要做的是旅游事业 ， 因为博彩可能不长久 ， 但青山永在、绿水永在、大海永在 ， 所以我们很看好旅游事业未来的潜力 。 同时也关注会展领域 ， 因为国际知名的博彩城市 ， 像澳门和拉斯维加斯都是大的会展中心 ， 我们计划在这里集中会展资源 。
节点财经：现在东南亚投资潮正兴 ， 普通人想投资但是本金又不充裕 ， 您觉得有哪些领域可以让人快速积累第一桶金?有哪些创业机会？
薛蛮子：西港在过去几年内出现了很多屌丝逆袭、白手起家的英雄 。 这里有个女孩 ， 以前是都江堰一个开串串香店的女孩 ， 现在在这里生意做得很大 。 还有一个小伙子 ， 他是陕西延安的放羊娃儿出身 ， 小学毕业 ， 在这里做成亿万富翁 ， 炒地大王、建筑大王 。 他们都只有很少的原始积累 ， 从开个小店、开个餐馆做起来的 。 所以今天在这儿做中介、开饭店都能够完成自己的原始积累 。 在这干房地产中介的 ， 很多人都能够借着中介搞地 ， 迅速地攒到自己头一个10万美金、50万美金到100美金 。
节点财经：西港现在的基础建设还比较差 ， 新闻说前段时间暴雨城市几乎内涝 ， 您觉得西港建设成旅游型城市还要多久？现阶段重点需要哪些基础建设？
薛蛮子：西港目前有两三百个基建项目 ， 由于当地的政府没有能力做大量的基础建设 ， 所以只有靠开发商把这些街道大家都造好 ， 大家共同努力来搞定基础建设 。 所以我想 ， 这个都是暂时的问题 ， 再有半年的时间 ， 西港会变成一个相当规范和美丽的城市 。 至于能不能变成一个旅游城市 ， 我估计还要一个相当艰苦的过程 ， 因为它涉及到海岛的开发和航线的开发 。
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节点财经：如果您决定亲自参与一个项目 ， 是因为这个项目足够好 ， 还是这个赛道竞争足够激烈？
薛蛮子：我们肯定希望找到蓝海 ， 就是没有竞争不花大力气就能做 。 这也是我们来到西哈努克港的主要原因 ， 我们发现这里基本没有互联网、没有金融服务 ， 我们可以参考中国过去40年改革开放的经验 ， 准确预测柬埔寨每一个发展的节点 。 因此 ， 应该说这是很有竞争优势的事情 。
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双狮广场今昔对比
节点财经：经过几个月的时间 ， 您在柬埔寨投资有哪些感想？
薛蛮子：我个人认为柬埔寨今后会有几个大的发展：
第一 ， 西哈努克会在未来三四年建成通往金边的高速公路 ， 这对这座城市有着革命性、颠覆性的影响 ， 因为西哈努克目前包揽着80%的柬埔寨的进出口业务 。 如果能把四小时的车程变成一小时零四十分钟 ， 这其中的蕴含的机会将是爆发性的 。
第二 ， 我觉得就是石油给城市带来的想象力 ， 这个国家石油的发源地就是西港 。
第三 ， 我想造一座城 。 我个人收购了一块40平方公里土地100年的产权 ， 计划把这里建成综合性的旅游地产、娱乐地产和产业地产 ， 在这里重造一座旅游新城 ， 这对我一个快70岁的老人来说 ， 也是前所未有的体验 。
我们非常看好西哈努克机场这个生态圈 ， 因为各个国家机场附近都是非常繁华的 ， 比如肯尼迪机场、希思罗机场、戴高乐机场等等 ， 这些机场附近全是开发的新城 。 现在西港有三十四个中国直航的航班 ， 这附近有巨大的潜力 。 将来 ， 我希望西港通过开发 ， 能由古老的罗湖区 ， 逐渐发展到福田 ， 从福田发展到前海、南山 ， 这就是我的愿望 。
节点财经：对于房地产投资 ， 有什么经验可以分享给大家？
薛蛮子：我觉得房地产投资最重要是认知的变化 ， 以前大家都往市中心挤 ， 但现在都关注城乡结合处 ， 因为它带来的增值潜力是最大的 。 举个例子 ， 北京东三环在20年前是北京第一机床厂 ， 是一个城乡结合处 ， 但现在是国贸最核心的一块地区 。 我们今天买的就是一个城乡结合处 ， 但当这里变成一个城市的中心和城市重要发展部分的时候 ， 它的增值一定是最大的 。
能够一次性买到这么大片未开发土地 ， 对我们来说 ， 稀缺性和未来的成长性都是巨大的 。 所以我看到这个事儿能够给我、给我们的投资人带来丰厚的回报 ， 同时也是一个值得回忆的经历 。
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