为规避限购“假结婚”？你可知其中的法律风险？陈女士系非本市户籍的单身居

　　陈女士系非本市户籍的单身居民，缴纳社保的年限不足5年，即不具备本市购房资格。

　　2016年10月28日，陈某为购买位于宝山的一套二手房，经A公司居间介绍，与出售方刘某签订《房地产买卖协议》，约定总房价款为455万元，并约定陈某保证在签署协议时具备购房资格。

　　同年10月31日，买卖双方又签订了《房地产买卖合同》，合同特别告知载明了相关限购政策，并约定不符合限购规定的一方需承担一切法律责任。同日，陈某与A中介公司签订《包装过户特别协议》，约定陈某支付A公司“包装费”18万元，由A公司负责为陈某包装过户并承担包装失败导致过户不成功的一切后果。

　　协议签订后，陈某实际支付出售方刘某第一笔购房款137万元，并支付A公司包装费5万元。

　　此后， A公司找到本市户籍且名下无房的单身居民金先生。 2017年3月6日，金先生以取得报酬为目的与陈某登记结婚。至此，陈某取得了形式上的购房资格。

----为规避限购“假结婚”？你可知其中的法律风险？//---- http://www.caoding.cn

　　“婚后”的陈某满心以为，具备了这些条件，现在可以以自己的名义在沪购房了，便开始积极办理贷款等事宜。

　　不料却被相关部门告知，因陈某无法提供其个人满5年社保或满5年个税证明，所购房屋的房产证上必须登记有“配偶”金先生的名字。陈某考虑到如在自己全款支付的房子上加上一个陌生男子的名字将可能导致巨大的风险，最终决定放弃了继续交易。

　　购房失败后，陈某先后将出售方刘某和A公司告上了法庭，要求解除交易过程中签订的全部协议、拿回137万元首付款和5万元包装费，并要求刘某和A公司赔偿陈某购房损失和违约金。在诉讼过程中，法院委托评估机构对房屋价格进行了评估，确认当前房屋市场价已跌至401万元。

　　刘某辩称，签订合同时并不知道陈某系限购对象，两份合同中都明确约定了限购事宜及相关责任，陈某隐瞒事实情况系陈某违约，其应当自行承担相应后果。此外，刘某还提出反诉，要求陈某赔偿因其违约造成刘某房屋延迟出售的房屋跌价损失54万元。

　　另一起案件中， A公司辩称，包装过户系陈某和A公司协商一致的约定， A公司实际也已经帮陈某取得了购房资格，至于产权人登记的问题A公司也向陈某说明过，不能直接登记在陈某一人名下。最终买卖合同未能继续履行是因为房价下跌，陈某不愿意继续购房。

　　法律责任承担

　　上海宝山法院对两起案件进行了公开开庭审理，经审理后，认为：

　　陈某明知自身不具备购房资格却签订房屋买卖合同，最终又因限购等因素导致买卖合同目的无法实现，理应自行承担由此给自身造成的一切损失。不仅如此，作为违约方，陈某还应承担合同履行不能的违约责任，赔偿刘某由此产生的实际损失。

　　而陈某和A公司之间的特别协议目的在于规避上海市住房限购政策，使得本不具备购房资格的陈某获得购房资格，其内容妨碍了国家对房地产行业的管理，扰乱了房地产市场秩序，损害了公共利益，应属无效。 A公司收取的5万元包装费为基于非法目的而收取的报酬，应认定为违法所得，为维护公共利益，促进房地产市场管理秩序规范，将另行下达决定书对该笔包装费依法收缴。

　　最终，在陈某和刘某的房屋买卖合同纠纷案件中，法院判决解除了双方之间的房地产买卖协议及上海市房地产买卖合同，并判决刘某返还陈某购房款137万元、陈某赔偿刘某房屋差价损失40万元。

　　而在陈某和A公司的居间合同纠纷中，法院判决确认陈某和A公司之间的特别协议无效，并决定对A公司收取的5万元包装费用予以收缴。

　　至此，这一“赔了夫人又折兵”的“假结婚”购房案终于落下帷幕，陈某和A公司均付出了惨痛的代价。除法院判决书中明确的各项损失，各方当事人在整个交易及诉讼过程中产生的其他费用、因时间和经历的付出所产生的机会成本，都需要当事人各自买单。

　　事实证明，一切试图和政策进行对抗的尝试皆为徒劳，于各方均得不偿失。

　　法官说法

　　一、通谋虚伪结婚行为的法律效力

　　限购令出台后，形形色色的“假结婚”案件层出不穷。

　　从法律上说， “假结婚”实际上是一种通谋虚伪结婚行为，通俗来讲，就是指男女双方为了达成其他目的，在缔结婚姻关系时约定婚后不共同生活，且双方之间并不行使夫妻权利和义务，待目的达成后再办理离婚手续的行为。

　　相比传统的婚姻法律结构，通谋虚伪结婚有三大特点：一是双方当事人对虚假结婚是明知的，不存在欺诈、胁迫或错误的情形；二是当事人并不希望在二者之间发生真正的结婚的法律效力；三是双方明确向婚姻登记机关做出愿意缔结婚姻的表示意思。

　　在一般的通谋虚伪行为的情形中，双方均明知对方内心真意，自然无保护双方当事人之必要，《民法总则》也明确了通谋虚伪表示在双方当事人之间的效力――无论主观恶意与否，当事人之间的通谋虚伪行为无效。

　　但是，婚姻缔结行为不同于一般的民事法律行为，它需要满足特定的实质和形式要件，而当事人婚姻行为的真实目的或者动机，登记机关不予审查，当然，事实上也无法审查。此外，它还需进行特定的公示程序，具有高度的公示性，且公示后不因履行而消灭，具有一定的持续性。

　　我国《婚姻法》对于通谋虚伪结婚行为的效力没有作出相关规定，因此，只要结婚行为满足实质要件和形式要件，且不存在无效或可撤销事由，就应当肯定其法律效力。以规避限购政策为目的的结婚动机，也不能成为使结婚法律行为无效的原因。故在《婚姻法》以及相关法律法规没有明文否定通谋虚伪结婚的法律效力时，不应当否定通谋虚伪结婚的法律效力。

　　因此，你以为这是“假结婚”？其实，从法律上说已经缔结了婚姻关系，是“真结婚” 。

　　二、“假结婚”购房行为的法律风险

　　“假结婚”实际上是购房人在“限购令”高压下做出的不明智之举，这一行为无论成功与否，都隐藏着巨大的法律风险。而这些风险一旦真实发生，一切后果只能由当事人自行承担。

　　一方面，通谋虚伪结婚行为并不能确保购房必然成功。即便购房人顺利找到“假结婚”对象并成功领取结婚证，也未必能够取得自己理想中的“购房资格”或购房效果。

　　另一方面，即使通过“假结婚”取得购房资格并成功购房，此后可能承担的法律风险甚至有可能比“假结婚”购房失败的风险更大。

　　在婚姻存续期间，通谋虚伪结婚行为在双方当事人之间的效力不能对抗第三人，这时候往往会发生涉及第三人的纠纷，比如：“假结婚”对象恶意以夫妻名义向第三人借款，形成夫妻共同债务等。

　　在婚姻关系解除的时候，也不乏“假结婚”对象为获取更多利益而拒绝离婚、在离婚时请求分割双方“共有房屋”等现象发生。这时候，假如双方没有对婚前个人财产和婚后财产的归属做出相应约定，自然要面临自身财产被分割的风险；即便双方签订了婚前财产协议，如果出现协议约定不够严谨、婚姻存续期间取得了协议约定之外的财产、因财产混同难以证明属于个人财产的情况，仍然有面临财产损失的风险。

　　三、给“限购对象”的一些合理建议

　　既然通过“假结婚”购房存在如此大的法律风险，通谋虚伪结婚显然不是取得购房资格的好选择。那么，像陈某这样的“限购对象”应该如何解决住房需求呢？结合目前本市房屋买卖、租赁的实际情况，提供一些可行建议供大家参考。

　　◆第一，购买法拍房，也就是由法院强制执行拍卖的房屋。 “法拍房”的优势之一即没有户籍和购房资格要求，且拍卖过程公开公平公正。关于法拍房的具体细节，上海宝山法院微信公众号也有过详细介绍，感兴趣的读者可以搜索阅读。（对“法拍房”心动了？这些知识点你知道吗？)

　　◆第二，承租公租房，即公共租赁住房，也就是由国家政策支持建造，面向中低收入群体出租的保障性住房。对于非户籍人员而言，申请公租房的资格相对较为严格，要么持有《上海市居住证》达到两年以上，并在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上，且与本市单位签订一年及以上劳动合同；要么持有《上海市居住证》或《上海市临时居住证》，在沪缴纳社会保险金，与本市单位签订两年及以上劳动合同，且单位同意由单位承租公租房。

　　但是，这些限制远比限购令的限制宽松，况且，在尚未达到购房资格所要求的社保缴纳年限之前，用公租房来缓解居住压力也不失为一个较好的选择。

　　（案件中相关当事人均为化名图片源于网络）