你还买房吗？ 半年252家房企破产2/3房企或消失
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原创首发 | 时代周报（Timeweekly）
文 | 贾敏 光
房地产行业曾经是财富制造的机器 。 现在 ， 这一局面正在改变 。 房企正在从扎堆入场 ， 变成齐齐退场 。
截止到7月24日 ， 在人民法院公告网上发布破产文书的房企 ， 据不完全统计有252家 ， 几乎是2018年全年的60% 。 按此速度 ， 提前达到去年房企破产数量指日可待 。
曾经 ， 随着房地产赚钱效应一同变得火热的 ， 还有房地产开发企业的数量 。 7月13日 ， 中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称：“根据2018年全国工商局的统计 ， 在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个 。 ”而且 ， 他还认为今后十几年 ， 中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上 。
财富效应吸引着越来越多的人 ， 加入房地产淘金的行列 。 现在 ， 房企们的惨淡遭遇 ， 正逼着越来越多的人 ， 从这里抽身而退 。 一进一退之间 ， 房企们的生存环境早已改变 。 在北半球正值盛夏之际 ， 房地产行业却正在经历三九寒冬 。
1
半年近300家房企破产
房地产开发商们正陷入泥潭之中 。
从全国500强到众多中小房企 ， 资金链紧绷乃至断裂 ， 都已成为常态 。 这种常态直接导致了房地产开发行业的一轮大洗牌 。
从人民法院公告网上可以查询到 ， 截至到2019年7月24日 ， 全国大约有265家房地产企业发布破产文书 。 平均每天有1.3家破产 ， 这些房企绝大多数为中小房企 。
人民法院公告网上最新的一则房企破产文书来自上海 ， 是上海浦光房地产经营公司申请上海宇光房地产开发经营有限公司强制清算一案 。 上海宇光房地产成立于1999年 ， 注册资本为500万元 ， 在当前房企动辄百亿千亿体量的大环境下 ， 这样的规模并不起眼 。
同一天公布破产文书的另一家房企 ， 则是来自河北邯郸的金梧桐房地产开发有限公司 ， 注册资本3000万元 ， 成立于2007年 。 它是继融通、华星房地产之后 ， 2019年第三家破产重整的邯郸本地房企 。
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这些中小规模的房企 ， 在这轮行业变动中受影响最大 。
中小房企都有着相同的共性 ， 土地获取困难 ， 资金渠道狭窄 ， 城市布局约束多 ， 产品质量一致性差 ， 销售去化能力不强 ， 人才吸引、培养、保留困难重重 。 这些都是中小房企共同的阿克琉斯之踵 ， 也就是他们的致命弱点 。
在行业下行周期中 ， 中小房企们因资金之困 ， 最易被市场淘汰 。 然而 ， 行业危局不仅在中小房企之间 ， 还蔓延到了大型房企身上 。
2019年6月 ， 全国五百强内的百亿上市房企——银亿集团 ， 在负债规模达到500亿元的重压下 ， 进行了破产重组 ， 曾经的宁波首富也至此跌落神坛 。
事情的严重性 ， 似乎已超出预料 。 但是 ， 这些集体陷入窠臼的房企们 ， 究竟怎么了？
2
无钱可用 ， 渴死房老板
尽管有全国500强房企作陪 ， 似乎让中小房企们在困境中显得不那么孤单 ， 然而 ， 中小房企面对的残酷事实是 ， 抗风险能力普遍较弱 ， 流动性风险不断加大 ， 甚至深陷资金及债务危机的泥淖 ， 直至消亡 。
时代周报采访人员从招商银行客户经理处得知 ， 目前开发贷额度有限 ， 想要从银行借钱 ， 门槛不低 ， 一般只有排名行业前30的房企才有可能拿到他们的贷款 。
这在全国9.7万家房企中 ， 仅占比万分之三 。
更多的房企 ， 正面临无处找钱的窘境 。
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2019年5月17日 ， 银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号） ， 在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资 ， 变相阻断了中小房企的融资之路 ， 更是直接使得银行等金融机构 ， 在向房企发放贷款时挑肥拣瘦 。
银行融资的收紧 ， 还只是房产行业出清的一个方面 。
紧接着关闭的 ， 是包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门 。
5月31日 ， 有媒体报道称 ， 从数位接近监管的人士处获悉 ， 监管部门将收紧部分房企公开市场融资 ， 包括债券及ABS产品 。 主要原因在于部分房企因拿地激进 ， “出现一些‘地王’ ， 已经引起中央的注意”；在住建部的指导下 ， 央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道 。
而这些渠道 ， 在银行融资收紧之际 ， 曾是房企们赖以生存的水源 。
2019年3月这一个月内 ， 房企债权融资额为985.15亿元 ， 占房企融资总量的96.19% 。 包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企 ， 均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据 。 另一边 ， ABS融资产品也曾为房企所倚重 。 2019年上半年 ， 房企ABS发行量接近1800亿元 。
这些融资渠道 ， 共同组成了房地产这个大池塘边的水管 ， 为其源源不断的输送水源 。
如今 ， 失去这些水源的房企 ， 如同路中水洼里的鱼 ， 蹦跳着期待救命的甘霖 。 于是 ， 他们将融资的目的地 ， 转向了国外 。
3
外国的钱也不好圈
做地主 ， 最大的倚仗或许就在于 ， 家中有地、仓里有粮 。 而做房地产生意 ， 更是不可一日无资金 。
国内拿不到钱 ， 房企们只好将眼光投向境外 。 从2019年6月开始 ， 许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮 。
6月份的前半个月内 ， 房企们发起的海外融资就接近20起 。 Wind数据显示 ， 2019年上半年 ， 内地房企在境外发行了92只美元债 ， 发行额共计385.49亿美元 ， 而去年同期仅发行了67只 ， 发行额为273.09亿美元 。
但很快 ， 监管的火就烧到了这里 。
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7月12日 ， 国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》 ， 要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 。 并且在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控 。
这事实上收紧了房企海外融资的渠道 。
简单来说 ， 新发外债几乎失去了补充营运资金的作用 ， 更加无法用来拿地、开发 。 新债的唯一作用 ， 只是置换一年内到期的境外债务 。 换言之 ， 以债养债 ， 聊以续命罢了 。
无法通过债务融资进一步扩大规模 ， 发债的意义 ， 也就只剩下了保证企业不发生债务危机这一个作用 。 想要靠发债融资来打翻身仗 ， 已经不可能 。
然而这样真的能保得住吗？
4
有地的卖地 ， 没地的破产
房企们不得不四处奔波 ， 不仅仅因为市场环境并不如意 ， 更因为庞大的债务 ， 正排山倒海般袭来 。
根据Wind数据整理发现 ， 135家上市房企的负债总额正不断增加 ， 到2019年一季度 ， 负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家 ， 占比仅为37.78% 。
根据相关数据显示 ， 截止到2018年年底 ， 房企主要融资渠道中 ， 有息负债余额为20.3万亿元 ， 预计将会从今年到2021年之间集中到期 ， 其中今年的到期规模就已经高达6.8万亿元 。
曾经自信满满借的钱 ， 现在酿成了苦果 ， 或许还会成为压死大部分房企的最后一根稻草 。
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当然 ， 大多数房企都不会认命 。 在融资环境持续收紧下 ， 不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场 ， 争相赴港IPO 。
从2019年1月以来 ， 共有8家房企和2家物业公司赴港上市 。 其中 ， 仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所 ， 其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态 。
上市虽然不失为补血奇招 ， 但花费的时间和精力并不少 ， 成败亦未可知 。
甩卖资产是最直接的变现方法 。 目前 ， 不少中小房企都开始寻求项目股权出让 ， 以至于最近几个月以来 ， “卖资产”几乎成了房企们的标配 。
时代周报采访人员不完全统计 ， 截至7月22日 ， 2019年共计44条房地产项目转让信息 ， 5月中旬以来披露的转让信息达32条 ， 平均每2天就要转让1个项目 。
6月9日 ， 粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》 ， 以63.97亿元的价格 ， 共计转让5个项目的股权 。
而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外 ， 从3月到5月 ， 还共计接盘了泰禾集团5个项目 ， 交易总对价接近70亿元 。
大一些的房企 ， 在危险到来之前 ， 手中已经储备了大量弹药 ， 尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地 。 而数量众多的中小房企 ， 就没有这么幸运 。
对于房地产这个高杠杆行业来说 ， 资金链的不断收紧 ， 也就意味着外界市场不再眷顾他们 。
从房企 ， 到放弃 ， 只是一个夏天的距离 。
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