西安群租现象为何越来越多？租房市场面临供需矛盾眼下正是毕业季

----西安群租现象为何越来越多？租房市场面临供需矛盾//----[ http://www.caoding.cn]

眼下正是毕业季，刚刚毕业的大学生面临的第一个问题就是租房。对于陕西全省今年超过30万的高校毕业生而言，搞定住宿，或许是他们在城市中将要面对的第一道考验。对于人口已突破千万的西安来说，新进城务工人员越来越多，低价租赁房源的需求也在持续增加。

>>西安群租现象逐渐增多，租房市场面临供需矛盾

去年在西安市曲江雁翔路附近买了套二手房的张涛（化名），对搬到新家竟有些犹豫——隔壁住户人多且杂，有男有女不说，看起来也不是一家子，他担心住进去以后会闹腾。

同样遇到合租邻居的王斌（化名）有些闹心。他住在龙首村一个回迁安置小区。楼上业主把一套90㎡的房子隔成三间对外出租，有近10位租客同住在这样一套两居室里。租客们的作息规律都不一样，经常半夜还有人在房间里走来走去，这让他不胜其烦。由于每间房都分隔出了厨卫，楼上改动了上下水。王斌担心如果漏水的话，自家恐怕要遭殃了。

过去在北上广常见的群租现象，近两年在西安商品房小区中逐渐增多，由此产生的邻里间矛盾纠纷也在所难免。 “人口迅速流入形成了刚性租房需求，加上政策鼓励‘租购同权’ ，吸引了很多机构参与租房市场。 ”美城股份首席市场分析师沈玮表示，传统“民租房”（即：个人整租房源）无论在供应量还是租金上，都已不能满足西安迅速增加的租房需求。

陕西省统计局今年针对全省租房市场的报告指出，近两年西安随着人口的骤然增长，住房刚性需求加大，住房供不应求情况出现。如果不尽快培育和发展住房租赁市场，为需要居住的人提供便捷的住房租赁，供需矛盾还会爆发，也不利于住房市场稳定。

>>名为合租公寓实为群租房：一室开间上下铺住9人

去年毕业以后，留在西安找工作的郭凯（化名）只身一人搬出了学校宿舍。第二天，通过网上的房源信息，他住进了西安市长安南路附近的合租公寓。

名为公寓，但租客们私下叫这里“宿舍” 。这个位于居民小区内的合租公寓，是一个不足50㎡的一室开间， 5张上下铺最多时住了9个人，卫生间共用。至于公寓究竟换了几位租客？这是个没人能回答清楚的问题。断断续续住了近一年的顾凯只知道，房租每月收一次，上个月有新租户搬进来，过几天可能就有人搬走， “其实就是群租房，在这住都是图租金便宜。 ”郭凯说，租客大多是刚毕业的年轻人，也有口音各异的打工者。

按照郭凯提供的电话号码，采访人员与公寓管理者取得联系，对方表示，他们在地铁沿线还有数套房子，每套房子就是一个出租公寓，房型从一室到三室不等，房间设施相同，每个床位月租350元，包含水电费， “户型越大住的人越多，三室的要住30人左右。 ”

将一套房屋分隔成多个单间出租的也不少。在西安市雁塔区南三环附近一家房产中介，当得知采访人员想找个价格便宜的单间，中介的工作人员表示，如果接受多人合租，可以推荐几处房源， “带卫生间月租1200元左右，不带卫生间600-800元。 ”该工作人员表示，三居室大小的房子，有隔成四间也有隔成六间的，最小隔间400元左右， “只能放下一张床和一个单人柜子。 ”

至于修建隔断所用的材料，有租户告诉采访人员，有用砖墙的也有石膏板。如果是后者的话，有一定隐私但隔音效果比较差， “隔壁若开着电视，连台词都听得一清二楚。 ”

>>“西漂”住的城中村逐渐减少，千元以内很难找到整租

西安房租年涨幅约在一两百元，与迅速走高的房价相比，房租“跳涨”并不多见。但对租房者而言，每月固定的房租开销就如同房贷，直接影响的是生活成本。

贝壳研究院一份报告显示，租金收入比（即：房租与地区薪资收入比值）在某种程度上反映租房人幸福程度，通常认为， 30%及以下相对合理。该机构测算了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、西安等八个城市，结果北、上、广、深、杭及西安的房租收入比都超过30% 。相当于租房者需要拿出30%以上的月收入去支付房租。

“市面上的低价房源偏少。 ”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，一方面保障性质的公租房还不是主流，有些公租房在交通配套上也不具备竞争力；另一方面大量城中村拆迁改造，而离开廉价房源的租房者又的确需要一个落脚之处。

对价格敏感的外来务工人群，大城市的房屋租赁环境并不友好。 “城中村减少以后，就很难找到1000块以下的房子。 ”拖家带口的刘师傅向采访人员感叹。刘师傅七年来一直在西安做出租车司机，他说，全家已经从南二环内的城中村一路搬到了三环以外。

如何搞定住宿，是外来务工者和高校毕业生在城市落脚的第一道考验。城中村租房曾是西安最常见的“过渡”方式，但随着城市化进程正逐渐消失。面对逐年上涨的房租和日渐稀少的合适居所，不少年轻人和蓝领群体只能选择合租、群租或者向城市边缘迁移。

由于城中村都是自建房，房租没有标准，按村子地理位置和房型不同，月租从300-800元不等。若以这样的价位去找单元房，很难找到整租的房子。据一些租房网站公布的房源信息，月租在1000元以内的绝大部分是合租， 500元以内的基本是大中户型分隔的单间。

>>有些“二房东”专做群租房，游走在监管与安全边缘

群租房，长期以来游走在法规与监管的边缘。

早在2011年，住建部《商品房屋租赁管理规定》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准。

夏强介绍，有些群租是业主个人行为，更多房主是把房子租给“二房东” ，后者再行分隔出租。 “二房东”赚取的差价最多达50%左右，比如一个两居室，分隔成6个单间出租，每个700元，月租收入将达到4200元，对外整租的话，最多只能租到2500元左右。

业内人士告诉采访人员， “二房东”除了登记在案的中介机构，还有一些群租房被“黑中介”掌握。由于监管缺乏持续性， “黑中介”又比较隐蔽，导致群租屡禁不止。

在群租房的地方性法规建设方面，北京规定“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人” 。上海要求“不得分割搭建出租或按床位出租，最低人均承租面积不得低于5平方米” 。广州拟规定“出租房人均使用面积不少于5平方米。 ”

采访人员发现，西安对于群租房的管理并没有严格细分的相关标准， “或许是因为前些年西安群租房不太多。 ”一位业内人士表示。

陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡在接受华商报采访人员采访时表示，由于房屋租赁不要求强制备案，所以群租现象很难避免。

随着群租现象的增多，社区关系和安全问题引发的争议开始显现。在人民网地方领导留言板上，有不少业主对于小区群租房的投诉，主要集中在扰民、存在安全与消防隐患等方面，如：租房者与小区业主存在矛盾，影响小区整体环境；群租房内使用可燃易燃材料进行分隔、乱拉乱接电线、安全疏散不畅、厨房与卧室合用、存在违规用火用电等现象。

>>租房市场需要梯度消费，需要“治”和“疏”同时发力

陕西省统计局报告指出，在我国住房商品化和保障化进程中，几乎没有形成规范的住房租赁市场。

“相比于房屋买卖市场中的商品房、限价商品房到共有产权房，租房市场的梯度消费是缺失的。 ”独立地产评论人李连源认为，群租房的存在客观上填补了低价格房源供给，不过从健全市场、完善住房保障的角度，存在“硬伤”的群租绝不应是低价租房的解决途径。

从群租房监管来看，由于住宿涉及住建、公安、消防、工商、街道办等多个部门，且认识不一，事中、事后监管及相关执法缺乏有效联动机制。

“规范租房市场，需要‘治’和‘疏’同时发力。 ”夏强表示，从治的角度看，西安需要完善租房管理的地方法规，明确监管中的牵头单位，统一协调治理。从疏的方面来讲，应当增加公租房供应，为租房者提供配套健全、价格低廉、可供稳定出租的保障性房源；在租房市场还应积极引入社会资本力量，规范运作，解决房屋租赁尤其是中低价供需矛盾。

6月份，西安市《关于培育和发展住房租赁市场实施意见》提到：将通过增加租赁住房市场供应、培育住房租赁多元化市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策力度、加强住房租赁市场监管和规范住房租赁市场秩序等举措来促进住房租赁市场发展。

对人口突破千万的西安市来说，妥善处理好市民的居住需求，尤其是如何解决300多万流动人口的住房问题，显得尤为突出。采访人员李程