成交价仅66万津企在哈尔滨厂房被“悄悄”拍卖？：[津云关注]成交价仅66万元、

[] 提示您本文原始标题：[津云关注]成交价仅66万元、执行案卷丢失，津企在哈尔滨厂房为何被当地法院“悄悄”拍卖？

津云新闻采访人员顾明君

天津企业家韩景田手里有8本房产证，那是哈尔滨市南岗区王岗镇新航路4号院的房产证， 4号院是一个占地3600平米的大院子，院内还有8栋房屋共计2000余平米，产权归天津华辰植物油总厂（下称：天津华辰）所有。

但自1994年拿到房产证至今，天津华辰从未真的掌控过这处房产，在取得房产证的当天， 4号院却被以280万元的价格拍卖给了第三人， 2002年， 4号院再次被拍卖，成交价格为66万元，这两次拍卖的委托人，均是南岗区人民法院。

天津华辰是在10年后意外发现了2002年的这次拍卖，当年没有人通知他们，更令他们意想不到的是，南岗区法院告诉他们，与第二次拍卖相关的部分执行卷宗已经找不到了，而这次拍卖的全过程，更是扑朔迷离。

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4号院

房产抵债拿到8本产权证

1993年，天津华辰向哈尔滨市南岗物资供销公司（下称：南岗物资）采购大豆3000吨，天津华辰支付284万货款后，南岗物资却迟迟未能履行合同，天津华辰遂向天津市中级人民法院提起诉讼。

1994年4月11日，天津市中级人民法院下达民事裁定书，冻结南岗物资存款300万元或查封、扣押相应价值财产，并于1994年4月15日向哈尔滨市房地产市场管理处发出“协助执行通知书稿” ，告知“天津市中级人民法院已将坐落于南岗区王岗镇新航路4号的一栋楼予以保全，未经法院允许不得办理买卖过户手续” ，请哈尔滨市房地产市场管理处协助执行。

1994年4月20日，天津市中级人民法院出具民事调解书，双方自愿达成协议，由南岗物资返还天津华辰284万元货款， 4月30日前还150万， 5月31日前还134万，并承担违约金。

但南岗物资仍无力还款， 1994年5月13日，天津市中院裁定将已查封的4号院进行变卖， 5天后，天津市中级人民法院再次下达民事裁定书，因4号院短时间内不易变卖，为维护申请人（指天津华辰）合法权益，经申请人同意，裁定将4号院房屋八栋及院内设施折抵给天津华辰以偿债务。

根据哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心的资料显示，天津华辰于1994年7月21日向哈尔滨市市场管理处提交了登记办理房屋产权的申请， 1994年7月25日，天津华辰拿到了《房屋所有权证》，共计8本，编号为C04507号、C04508号、C04509号、C04510号、C04511号、C04512号、C04530号、C0497号。

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8本房产证

三地争夺一处房产反复查封

虽然拿到了房产证，但事情并未就此打住。

南岗物资同一时期欠着包括天津华辰在内的多家企业的钱，属地南岗区法院受理了多起针对南岗物资的债务诉讼，天津华辰也不是唯一一家要求南岗物资用4号院抵债的公司，还有一家江苏省金坛市金属回收公司（下称：金坛公司）比天津华辰更早提出了同样的要求，并于1994年1月拿到了南岗物资写给他们的以房抵债承诺书，金坛公司认为，根据这份承诺书，房子可以过户给该公司，但他们没有去哈尔滨市房管局办理过户手续，理由是因为办理过户手续需要花很大一笔钱，他们打算将来卖4号院时再一并办理。

从卷宗来看，当年各方对4号院的争夺是颇为紧张的。

天津市中级人民法院1994年4月将4号院进行查封后， 1994年5月10日，金坛市公安局也查封过4号院，但哈尔滨市房管局并不知情。 1天后，南岗区法院又将4号院再次进行查封。根据1994年5月14日的一份执行笔录记载，天津市中院办案人员询问案外人李奎房产为何又被南岗区法院查封了，李奎回答：“我跟他们讲了，他们不听，硬给封了。 ”

在天津华辰拿到房产证后，金坛公司将哈尔滨市房管局告上法庭，请求法庭判定哈尔滨市房管局为天津华辰颁发房产证行为违法，予以撤销，天津华辰是该诉讼的第三人。

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哈尔滨市南岗区人民法院

南岗区法院一审认定哈尔滨市房管局颁证属于程序违法，判决撤销已颁发的4号院产权证（8本）。哈尔滨市房管局不服判决，上诉至哈尔滨市中级人民法院，二审维持原判，驳回上诉，哈尔滨市房管局仍不服，又向黑龙江省高级人民法院提出申诉。

1996年3月28日，黑龙江省高级人民法院下达行政判决书，认定原一、二审判决认定事实错误，应予撤销。

拿产权证当天房子已被拍卖

历时2年的诉讼终于有了结果，但无论是当初拿到了产权证，还是2年后的省高院判决，都没能改变天津华辰无法接管4号院的现实。

根据一份当年天津市中院承办此案的席姓法官1995年写的案件基本情况， 1994年8月初，天津华辰前往哈尔滨接管房子，但南岗区法院已派武警进驻，不允许天津华辰接管。天津华辰的老员工马先生曾参与处理过4号院的相关事务，他向采访人员回忆到：“我已经记不清具体是哪年，应该是1994年左右，我们的人进入了4号院，但很快就有黑社会模样的人来砸门闹事，我们的人很害怕，又退出来了。 ”

黑龙江省高级人民法院的判决下达时， 4号院已经有了新的主人——一家叫森哈工贸的公司，在天津华辰取得产权证的同一天，森哈工贸通过哈尔滨市中法拍卖行拍得了4号院，委托拍卖的是南岗区人民法院。也是在这一天，南岗区人民法院下达裁定，裁定4号院以280万元价格卖给森哈工贸公司。拍卖物品确认书规定，买方应在45天内付清全款，但直至1996年3月黑龙江省高院询问森哈工贸总经理李奎时，李奎仍表示他们只交了60万元房款，至于剩余的220万元尾款的支付情况，采访人员目前尚未找到记载相关问题的材料，森哈工贸也已查不到公司信息。

买家拖延付款的问题可能是因为无法办理产权证，李奎告诉黑龙江省高院的询问人员，拍卖行一直答应给他们办理产权过户手续，但一直没办，他们找过拍卖行多次，拍卖行还说过再交4万元就能给办，但也还是一直没办。

采访人员注意到，南岗区法院针对此次拍卖的裁定书中，称森哈工贸为黑龙江省森工总局森哈工贸公司，而4号院曾经的所有者，正是黑龙江省森工总局。

身世复杂的4号院

4号院建于1965年，是一处身世有些复杂的房产。

根据黑龙江省森林警察总队1994年7月18日向哈尔滨市房管局出具的一份说明：4号院于1975年由黑龙江省森工总局无偿移交给黑龙江省森警总队，作为森警总队后勤部综合仓库使用， 1992年，黑龙江省森警总队将4号院卖给哈市松北养殖场，产权从1992年10月20日起属于松北养殖场，售价150万元， 1992年10月23日以前的产权如有异议，由省森警总队负责。

但松北养殖场购买4号院的钱款是一起诈骗案的赃款，南岗物资正是那起诈骗案的受害方之一， 1993年2月11日，哈尔滨市公安局十处将4号院发还给了被骗单位南岗区物资供销公司。

根据天津市中院1994年4月15日的一份对哈市公安局十处贾姓干部的调查笔录，贾姓干部证实4号院已发还南岗物资，只是有关手续还没办，公安局愿意协助法院办理以4号院抵偿欠款的房产手续。

以现在的标准来看， 4号院的产权沿革确实不够严谨，但在当时的社会背景下，哈尔滨市房管局对4号院产权的处理方式算不上“特事特办” ，而是使用了“操作惯例” 。哈尔滨市房管局在多份申诉材料中都提到，在颁发产权证前，他们对4号院的产权进行了详细的调查，他们认为产权沿革清晰，没有纠纷，才予以颁证。 1996年2月6日，哈尔滨市房管局产权处副处长在接受黑龙江省高院询问时，也详细解释了为天津华辰办理产权证的依据以及办证过程中一些具体操作方法的原因，但这些程序上的不甚严谨之处，还是为4号院埋下了纠纷的伏笔。

第二次拍卖神秘的拍卖公司

接管4号院失败后，天津华辰对4号院没有再给予过多关注。 “集团的业务很多，比拿回4号院更重要的事也很多， 4号院的事慢慢就放下了。 ”韩景田说。

4号院再次引起韩景田的关注是在2012年，因为公司要扩展业务，想要使用4号院那块地，公司一位常驻哈尔滨的郑姓工作人员去查档案时才发现， 4号院竟然又被拍卖了，而且是2002年就被拍卖了， 10年来，天津华辰竟然对这起拍卖一无所知，而这一次拍卖的委托方依然是南岗区人民法院。

“我去了哈尔滨，找到南岗区法院，质问他们为什么这么做，他们说拍卖前发公告了，我说这叫什么理由，如果你有一套房子在外地，我随便发个公告也能给你房子卖了吗？”韩景田气愤地说。

2002年的这次拍卖，申请执行人为黑龙江省森工木片包装物经销公司，被执行人为森哈工贸，拍卖委托方为南岗区法院，拍卖的是森哈工贸住所地，即新航路4号院，成交价格为66万元。

为了了解2002年的这次拍卖的更多情况，采访人员开始寻找当年执行拍卖的公司，黑龙江省华龙拍卖有限责任公司，以及拍卖师郭巍。企业信息显示，华龙拍卖公司成立于2001年11月26日，注册资本101万元，法人程某，公司目前仍在经营，郭巍是该公司的董事，持股40.59% 。拍卖时登记的华龙公司地址为南岗区河沟街39号，现在是一家快捷酒店，前台服务员表示，酒店已经经营了许多年，从未听说过华龙拍卖这家公司。

企业查询信息里显示的华龙拍卖公司现在的地址为南岗区一曼街87号，采访人员到达后发现， 87号也已是一家连锁品牌快捷酒店，与一家投资公司、一家打印店和一家已经关门的医院同在一栋楼内，投资公司和打印店均表示从未听说过这栋楼里有拍卖公司，唯有快捷酒店的一名工作人员表示，楼内好像是有几间屋子不属于酒店，可能是个公司，但她一直不知道那家公司里的人是从哪上楼的。但该酒店的另一名相关负责人表示，酒店楼内没有其他公司的办公场所。

郭巍名下还有一家广告公司注册地是一曼街87号老巴夺大酒店A区6楼，经营状态为吊销，位于一曼街87号的快捷酒店前身正是一家叫老巴夺的酒店，采访人员在该快捷酒店1-6楼逐层寻找，未找到酒店以外的办公房间。

与一曼街相邻的邮政街上有一家拍卖公司，与一曼街87号斜对着，该公司内的人告诉采访人员，他们也没听说过这附近有叫华龙的拍卖公司。

采访人员拨打了华龙拍卖注册信息上的电话，两次均是一响铃就被挂断。

至于为2002年拍卖公正的机构——哈尔滨市动力区公证处，因2006年哈尔滨市的动力区与香坊区合并，该公证处也已撤销合并。

神秘的竞买人4号院现在属于谁？

在寻找拍卖公司和公证处失败后，采访人员前往4号院，试图寻找到竞买人陶某，以了解2002年拍卖的详细情况。

新航路位于哈尔滨市三环外，已大致属于城郊，路面不宽，两侧全是厂房院落，一侧为单号院，一侧为双号院，一位临近厂房的门卫告诉采访人员， 4号院是这条路上最大的院，一个院子顶别家两个院子。

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4号院内一栋楼内部

与其他厂院的干净整洁相比，四号院显得十分破败，院内路面没有硬化，前一天刚下完雨，院内满地泥浆，仍存在的楼房近乎危楼，有工人从窗户进入，将房间当成厕所使用。

虽然破败，但4号院很繁忙，整个院子被分租给3户，其中占地面积最大的是一家经营钢材存储业务的商户，约占整个院子2/3的面积，采访人员到达时，看到大型拖挂卡车频繁进出装卸钢材。另外1/3租给了一家废纸箱打包厂，两家之间由一道墙隔开。最小的一个租户只租了4号院的四门车库，屋内传出敲打金属的声音。

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4号院内业务繁忙

3户租户长的在这里租了四五年，短的也在这里租了2年，但当采访人员向他们打听4号院房主的情况时，他们都表示自己不知道。

在钢材运输现场，采访人员询问一位管理模样的年轻女子场地是向谁租赁的，该女子表示，自己只是打工的，租房子的事是老板办的，她不清楚，在采访人员的再三追问下，该女子告诉采访人员，租这处院子每年租金十几万元，已经租了四五年，但对于房主姓名，她坚持表示自己不清楚， “就知道是个女的，五十来岁吧，现在住在大连，一年也来不了一两趟，租的时候没看过房产证，其他就真不知道了” 。

随后，采访人员向开车进入院子的3名男子打听租房情况时，其中一名男子指着采访人员曾经询问过的那名女子说：“你问她，她是老板，她知道。 ”采访人员回答那名女子否认自己是老板后， 3名男子立即不再说话，并迅速下车。

在一墙之隔的废纸箱打包厂内，采访人员询问正在干活的工人哪位是老板，工人们指向院内一处小平房说：“老板就在那屋里。 ”采访人员来到平房处时，屋内走出一名男子，但他否认自己是该厂老板，并表示不清楚租房相关情况，亦不知道房主是谁。

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一墙之隔的废纸打包厂也属于4号院

四门车库内的租户男子告诉采访人员，他们这3户每年合交20多万的租金给房主，但他也表示自己不知道房主姓什么。车库的铁门上有招租电话，租户男子告诉采访人员，这就是房主的电话。招租电话是一个辽宁大连的联通号码，机主是一位姓张的女士，张女士告诉采访人员，她也不是4号院的房主，只是替别人打理租赁业务，她既不认识4号院的竞买人陶某、陶某的父亲陶某冰、陶某的母亲段某萍，也从不知道4号院的那些产权纠纷， “我的老板姓刘，是个快七十的老太太，她认不认识那些人，有没有产权证，我哪知道，老太太的电话我不能给你。 ”

怀疑第二次拍卖有猫腻天津华辰起诉要房

天津华辰怀疑2002年的拍卖是有猫腻的，首先是成交价格可疑， 1992年，森警总队将4号院卖给松北养殖场时，交易价格为150万元， 1994年，森哈工贸拍得4号院时，成交价格为280万元，这些年房地产市场发展迅速， 4号院的成交价格却缩水了超过3/4 ，天津华辰觉得这不符合常理。

其次，天津华辰认为买家的身份也很可疑，据其调查，拍得4号院的陶某（女）一家本就是南岗区王岗镇人。公开信息显示，陶某的父亲陶某冰名下有两家企业，一家为哈尔滨达仁堂医药科技开发有限公司，另一家为黑龙江农垦振兴机械制造有限公司，其中振兴机械这家公司的地址是王岗大街8号，王岗大街现在已被整条街迁移，但当年的王岗大街距离新航路直线距离仅为1公里左右。天津华辰认为，竞买人离4号院很近，清楚房屋动向，且拍卖后十多年的时间里一直没有办理房产证，其是否真的是在不知情的情况下善意取得房屋，这一点值得怀疑。

此外， 2002年拍卖的成交确认书和公证书上竞买人的信息存在不一致，确认书上的竞买人为哈尔滨达仁堂医药科技开发有限公司，公证书上记录的拍卖结果为陶某（女）拍得了这处房产。

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公开信息显示，陶某冰名下公司地址已登记为4号院

为了要回4号院，天津华辰向南岗区法院提起诉讼，要求陶某迁出4号院，返还原物，陶某进行了反诉，要求法庭确认涉案房屋的房屋所有权。南岗区法院2016年一审裁定天津华辰的诉讼请求和陶某的反诉请求均不属于法院受理民事诉讼的受案范围，驳回了诉讼请求。

天津华辰上诉，哈尔滨市中级人民法院2017年裁定一审法院驳回诉请不当，指令南岗区法院审理。

2019年3月，南岗区法院作出判决，因“本院不但无权对上述房屋所有权证、执行裁定和执行行为作出评判，更无权对上述已经发生法律效力的房屋所有权证和执行裁定进行取舍” ，判决驳回华辰植物油总厂的诉讼请求，但华辰植物油总厂可以依照相关法律规定和程序获得救济，在诉请陶某迁让依据充分后，酌情另案实现该项诉讼请求。

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2019年3月的判决书

陶某的反诉请求在审理中撤回，法院口头裁定准予。

8本房产证有效还是无效？

陶某的代理律师严顺龙认为，天津华辰的迁让要求肯定不能成立， “因为迁让的前提是非法占有，但我的委托人是通过正常的司法拍卖渠道获得的房产。 ”严顺龙说，至于拍卖成交的价格，他认为并不能说明任何问题， “市场竞价的东西无法说对错，只要是市场拍卖的市场价就都是正常的。 ”

为了这个案子，严顺龙还专门来天津查阅了案卷， “这个案子我也觉得很有意思，放在全国都不多见，如果讨论这件事，就一定要从当年办理产权证的过程说起，当年办理产权证的过程有很多问题，我认为房管局发证没有道理， 1996年的省高院判决并不是肯定了那些房产证的合法性，只是说一、二审判决的程序有问题予以撤销，如果认可发证行为，完全可以直接说发证合法，现在这些证的效力应该是待定。这件事错是错在两家法院，而不是错在我的委托人。 ”严律师认为， 4号院的产权纠葛历经了几十年，其中关系错综复杂， “我觉得应该让最高法来裁定，给这件事下个最终结论。 ”

对于2002年拍卖的具体情况，严顺龙表示他并不知情， “我介入时已经有了生效裁定，我就以那个为依据，其他的事不是我该研究的。 ”对于两份拍卖文书竞买人名称不同的问题，采访人员就掌握的“系因陶某父亲拍卖后赠与陶某”这一情况向严顺龙律师核实，严顺龙表示“我不确定，我听说的情况也是这样。 ”

采访人员就此案咨询了北京京师律师事务所合伙人谌江涛，谌江涛律师在看过判决书后认为， 1996年的省高院判决撤销了原一审二审判决，也就是否定了原一审二审法院认为的“房管局为天津华辰颁发房产证行为违法，予以撤销”的结论。因此，在没有其他法律文书否认房产证效力的情况下，房管局1994年颁发的房产证是有效的， “证件无效才需要判决来认定，有效不需要认定，你考个驾照，还要再认定证件的有效性吗？”

谌江涛律师认为，纵观整个案件，确实有很多漏洞和瑕疵， “天津中院的一些做法是有问题的，比如以房抵债当时是否允许我不确定，但现在肯定是不允许的，即使要做，也应该征求房屋所有人的同意，而不是执行申请人的同意。但相比之下，南岗区法院的问题看起来更大一些。比如在天津中院已经查封房产的情况下重复查封，这是不成立的。按现行法律规定，在天津中院已经对房屋进行了查封的情况下，南岗区法院只能对房屋进行轮候查封，而不能对该房屋进行重复查封。再比如天津中院对该房屋查封在先，且在1994年7月25日天津企业已经取得房屋产权证的情况下，南岗区法院不应该对该房屋进行拍卖。 2002年的拍卖也有问题，但如果陶某是善意第三人，拍卖虽无效但结果未必相反，不过善意第三人有个前提，就是房屋登记要变更到她的名下，但陶某一直没有办理产权变更，所以不符合善意第三人条件，这可能也是她撤销反诉的原因，因为她胜诉不了。 ”

对于两份拍卖文书竞买人名称不一致的问题，谌江涛律师认为竞买人名称应该是一致的， “父亲以公司名义拍得后赠与女儿，所以有一份文书的竞买人是女儿的名字，这个说法不成立，以公司名义拍得的是公司财产，而公司将公司财产无偿赠与他人需要履行相应的手续，如需要征得全体股东的同意，甚至还要征得债权人的同意。同时拍卖行为和赠与过户行为是两个不同的法律行为，即使拍卖人要将自己拍得的房屋无偿赠与他人，也应该是先登记在拍卖人的名下，再通过赠与行为过户至受赠人名下。 ”

对于66万的成交价格，谌江涛律师认为，不能就此说明2002年的拍卖有问题， “但如果可以证明此次拍卖有恶意串通行为，竞买人不是善意的，那么占有人要腾房，这些年的经营收益也要悉数返还，对于其中存在职务犯罪的人员要追究刑事责任。 ”

当初是谁执行的拍卖？

5月23日，采访人员来到哈尔滨市南岗区人民法院，希望就2002年的拍卖情况做详细了解。采访人员向该院工作人员递交了采访函，列出了希望了解的10个问题，包括“2002年拍卖时以何种方式做了公告”“当年都有哪些竞买人”“拍前评估机构是哪家，评估价是多少”“拍卖完成后南岗区法院是否协助竞买人办理过产权证”“相关执行案卷是否丢失”等。

2002年拍卖的执行裁定署名为张国权法官，但有知情人告诉采访人员，张国权并不是本案真正的执行人，只是挂了他的名字。采访人员询问知情人执行案卷是否真的丢失了，该知情人表示，南岗区法院可以回答这一问题。

截至采访人员发稿时，南岗区法院尚未给予采访人员回复。

3月拿到南岗区法院驳回诉讼请求的判决后，天津华辰已提起上诉。在4号院内，采访人员即将离开时，做钢材存储业务的女子告诉采访人员，前几天又有一些人来看房子， “好像是又要卖。 ”