专家解读《大连市物业管理条例》：占用公共场地道路划停车位需半数以上业主同意
千呼万唤 ， 《大连市物业管理条例》将于2019年6月1日起施行 。 专家对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读 。
----专家解读《大连市物业管理条例》：占用公共场地道路划停车位需半数以上业主同意//----[ http://www.caoding.cn]
本文来源：上海段和段（大连）律师事务所 已获授权发布
根据国务院《物业管理条例》 ， 我市于2009年出台了《大连市实施〈物业管理条例〉办法》 。 但是 ， 随着住房制度改革的深化和城市化进程的加快 ， 我市物业管理发展不平衡不充分的问题不断凸显 ， 有关物业管理的投诉成为社会关注的热点 。 主要表现为：物业管理体制机制不健全 ， 缺少顺应简政放权需要、加强事中事后监管的制度支撑 ， 物业管理工作重心向街道和乡镇下移不到位 ， 业主大会、业主委员会成立难、运行难以及监督机制不健全 ， 物业服务质价不符和收费难等 。 因此 ， 社会各界对物业管理立法的呼声很高 。
为了适应新的发展阶段的需求 ， 2017年辽宁省人民代表大会常务委员会重新修订了《辽宁省物业管理条例》 ， 2018年国务院重新修订了《物业管理条例》 。 出台一部符合我市实际、更具针对性和可操作性的物业管理地方性法规更是势在必行 。
千呼万唤 ， 《大连市物业管理条例》（下称“《条例》”）经2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议表决通过 ， 2019年3月30日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 ， 将于2019年6月1日起施行 。
《条例》共七章七十五条 ， 立足我市物业管理工作的实际和特点 ， 分别对物业管理区域与前期物业管理、业主、业主大会及业主委员会、物业服务与物业使用维护、监督管理以及法律责任等做出明确规定 ， 突出了“一个推进 ， 两个强化 ， 三个确立 ， 四个细化” ， 即：推进了“智慧物业”的建设；强化了齐抓共管的物业管理监管体制和公开透明的公示制度；确立了物业服务收费机制和原则、物业服务企业信用管理和评价制度、业主委员会履职培训制度；细化了前期物业服务合同的内容 ， 业主大会、业主委员会组建和运行规定 ， 物业承接查验的条件 ， 物业管理区域内的禁止性行为等 。
下面我们将对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读 。
四、物业服务与物业使用维护
1、《条例》第四十四条至四十八条 ， 结合《物业服务收费管理办法》及有关规定对物业服务收费的价格形成机制进行了规范 ， 确立了政府指导价和市场调节价两种定价形式 。
市政府根据物业服务标准和物价指数变动情况制定政府指导价格 ， 实行政府调节价的根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定 。 同时 ， 《条例》对物业服务收费的调价机制以及调整收费所依据的原则、程序作出相应规定 。
《条例》明确说明物业服务企业不得在物业服务合同履行期限内擅自调整物业服务收费标准 。 确需调整的 ， 应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料 ， 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后 ， 与建设单位或者业主委员会签订补充协议 。 物业服务企业违反规定或者物业服务合同约定 ， 擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的 ， 业主有权拒绝 。
2、《条例》第四十九条对物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置进行长期公示的内容进行规定 ， 内容发生变化应当及时更新 。
本条规定的强制公示内容 ， 明确要求对“物业服务企业利用公用部位和共用设施设备经营所得每半年收支情况”进行公示 ， 公共部位和公用设施经营收益的公示情况经常引起物业与业主之间产生矛盾 ， 此次《条例》对此予以明确 。
3、《条例》第五十一条明确利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的 ， 其经营所得为公共收益 ， 归全体业主共有；且对经营主体、公共收益记账情况进行规范 。
根据该规定 ， 公共收益的经营主体 ， 在业主大会成立前 ， 由前期物业服务合同约定 ， 在业主大会成立后 ， 由业主大会确定 。 也就是说 ， 业主大会可以决定公共收益由物业服务企业经营 ， 或者由业主委员会直接经营 。 如果业主大会设立公共收益账户 ， 物业服务企业应当将业主共有资金转入公共收益账户 。
4、《条例》第五十四条规定占用业主共有道路、场地划定车位停放车辆应征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。 建设单位或者物业服务企业你那不得销售或者变相销售 。
5、《条例》第五十五条在《辽宁省物业管理条例》基础上 ， 细化了物业管理区域内的禁止行为 。
将擅自变动房屋建筑主体和承重结构 ， 擅自改变住宅、建筑物及附属设施用途 ， 堆放易燃易爆剧毒物品或排放有毒有害物质及发出超过规定标准的噪声 ， 使用障碍物占用公共道路 ， 占用安全出口消防通道等 ， 侵占、损坏共用部位或公共绿地、绿化设施 ， 在建筑物乱涂乱画乱贴 ， 违规种菜 ， 高空抛物 ， 违规饲养宠物等行为列为禁止行为；并在第二款规定“发现前款所列行为的 ， 业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业 ， 业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止 。 对违反法律、法规的行为制止无效的 ， 物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告 ， 至迟不得超过二十四小时 。 ”该条规定对物业服务企业的要求较高 。
6、《条例》第五十八条规定建立住宅专项维修资金管理制度 ， 并遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则 ， 保障物业保修期届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造 。
五、监督管理
1、《条例》第六十条至第六十二条 ， 细化人民政府十大部门负责物业管理区域的具体工作内容并建立投诉受理制度 ， 在物业管理区域内显著位置公布投诉方式和电话 ， 收到投诉七日内将调查受理情况答复投诉人 。 人民政府建立和完善物业管理工作综合考核制度 ， 定期对物业管理工作进行监督检查 ， 并纳入年度工作目标责任考核 。
2、顺应住建部对物业服务企业由事前许可转变为事中、事后监督的要求 ， 《条例》确立了物业服务企业信用管理和评价制度 。
《条例》第六十三、六十四条确立了物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理制度 ， 将物业服务活动的九项内容纳入物业服务项目动态监督管理范围 ， 监督管理情况作为物业服务企业信用评价的重要依据 。 同时《条例》第六十五条确立了物业服务企业的信用评价制度 ， 规定了物业服务企业信用档案应当记入的十九项具体情形 。
3、《条例》第六十六规定街道办、乡镇政府建立物业管理协调会议制度 ， 并对物业管理协调会议主要协调解决事项进行规定 。 同时 ， 第六十七条规定建立健全物业纠纷行政调解与人民调解、司法调解的衔接机制 。
六、法律责任
1、《条例》第六十八条明确规定业主委员会作出违反法律、法规规定或者业主大会决定 ， 给业主、物业服务企业造成损害的 ， 由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的 ， 依法追究相关责任 。
2、《条例》第六十九条至第七十三条明确规定违反本条例第十二条、十四条、十九条、五十五条应承担相应责任以及物业主管部门等有关行政主管部门及其工作人员违反本条例规定玩忽职守、滥用职权的行为由其主管部门依法给予行政处分 。
第七十二条规定 ， 业主违反《条例》规定 ， 使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位停放车辆 ， 以及违反规定种植果树、蔬菜的 ， 限期仍不改正或恢复原状的 ， 将对个人处以三千元至一万元不等的罚款 ， 对单位处以五万元以上十万元以下罚款 。
七、附则
《条例》第七十五条规定本条例自2019年6月1日起施行 。 宋雯律师团队
上海段和段（大连）律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件 。 团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任 ， 常年担任多家大型企业法律顾问 。
推荐阅读
- 《异度神剑 终极版》日语配音与英语配音直观对比影像
- 《神田川JET GIRLS》将于夏季登陆欧美 除PS4外还对应PC平台
- 裴秀智无ps照很真实，穿纱裙上《Vogue》，反而更美好
- 中国证监会就美国国会参议院通过《外国公司问责法案》事宜答记者问
- 因《越狱》圈粉无数的“米帅”，为何总是不温不火？
- 《狼人杀》看看新手玩家怎么想的
- 《冰雪知识微课堂》这是支为了同一个目标，一起努力进步的队伍！
- 肺炎《纽约时报》最新头版，震撼…
- 肺炎《纽约时报》最新头版，震撼……
- 启辰星SUV2020款怎么样？来自企鹅号|《尚车快报》