物业管理哪家强闵行推出红黑榜明年初覆盖全区垃圾厢房有没有异味？物业员

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垃圾厢房有没有异味？物业员工有没有统一着装、挂牌上岗？上门维修工态度以及合格率如何……其实，每个业主心中对物业管理水平都有一杆秤。

不过，小区物业管理究竟好到什么程度？差又差到什么程度？有时很难用一两句话说清……最近，闵行区部分街镇推出了物业排名的“红黑榜” ，如古美路街道、七宝镇、莘庄镇等，这让居民对自己所在小区的物业管理情况一目了然。

据了解，闵行区目前正在建设物业监管评价系统，明年年初物业“红黑榜”将覆盖全区，该评价基于五维评价系统，包括有业委会、居委会、相关职能部门等，此外还将引入第三方专业评价机构。未来，闵行区内的物业公司都将有从“一星”到“五星”的评价，居民可以根据小区实际情况聘请相应星级的物业公司。

同楼盘两物业一红一黑

一走进位于都市路上名都新城二期小区，扑面而来的便是阵阵垃圾味，该小区的垃圾厢房竟然就放在小区门口。

下午5点，正是孩子放学、大人下班回家时分，物业人员正在整理垃圾桶，有些居民掩鼻而过。

“这里的物业也真是有想法！竟然将分类垃圾桶正对着大门口。 ”业主李先生说：“垃圾桶就聚集在大门口，业主回家看到这样的场景，心情也变得不太好。我特别关注了莘庄物业排行榜，我们小区的物业公司果然排名很靠后，管理水平确实不行。 ”

不仅如此，名都新城二期小区的大门敞开着，无论业主、还是行人，都可以畅通无阻地进入小区。

与此相对，位于莘朱路上名都新城北区却是另外一番景象，小区门口站身穿制服的保安，小区业主进出都门禁卡，如果访客想要进入小区，保安会询问后进行登记。业主葛先生说：“我们小区的物业很负责任，住在这里很有安全感。 ”

据了解，名都新城一期到四期有两家物业公司，而这两家物业公司此次分别上了莘庄物业的“红榜”和“黑榜” 。

榜单给落后物业更多压力

为破解物业管理的难点，闵行区将完善对于物业公司评价体系的构建。闵行区房管局相关部门负责人表示，目前，各个街镇推出的“红黑榜”更加侧重于某个小区的物业管理的能力，也就是说同一个物业公司，这个小区的物业经理给力，那评价就高，另一个小区的物业经理不怎么样，评价就低。

据了解，目前莘庄镇实行对物业公司的五级考核机制（详情见“红黑榜怎么评”）。管理人员是否每日巡查一次小区？小区物业管理档案是否健全？房屋维修资金和公共收益账务管理，是否规范、公开、透明？采访人员看到，无论是物业自查表、居民满意度表，还是第三方测评表，对于小区内综合服务、保洁服务、公共秩序维护、保绿服务等都有明确的要求和标准，大约有20-30个具体的评分项目。

明年年初，闵行区推出的物业“红黑榜”更加侧重于物业公司的整体表现，对于不同小区的实际情况和管理难度进行相应系数的折算，并给物业公司从“一星”到“五星”的评价，还要对业委会的运作情况进行全面了解等。

“比如你所在的小区规模很小，管理难度不大，其实没必要聘请五星物业公司，可以根据自身实际情况，聘请相应星级的物业公司。 ”闵行区房管局相关部门负责人认为， “真正适合各自小区的物业公司才是好的物业公司” 。

“红黑榜”的存在确实给了物业公司相应的压力，莘庄镇房管办相关工作人员表示：“不过，有些物业公司也存在着‘总是虚心接受、一直屡教不改’的现象，我们评出‘红黑榜’既希望给落后的物业一点压力，同时我们也希望给做得好的物业背书。明年，有了全区物业‘红黑榜’ ，我们也能看看自己在区域范围内的排名，对于‘黑榜’物业服务到期后，我们也将有更多‘红榜’物业公司推荐给小区业主，让他们有更多的选择。 ”

■好物业究竟什么样■

水清三村物业相关工作人员看到最近“红黑榜”评比得分时不由感叹说：“我们小区最近事挺多的，但大家都很努力，原以为做得特别好了，结果一看排名前几位小区的工作，确实还有很大差距啊，我们还得好好努力才行。 ”

那么，一家好的物业公司究竟应该是怎样的呢？

●账目透明

最近，春申复地城一期物业工作人员在日常巡逻期间，发现小区内的有些地方一下雨就会出现少许的积水、排水不畅的现象，景观池塘内也沉积了少许的淤泥。

经过内部进行过一番讨论后，物业公司不仅请了专业人员在小区内容易积水的地方开挖铺设水管、增加排水沟，为小区景观池塘进行了维护和管理，还把所需费用和工作流程等进行了张贴和明示，接受居民们的监督，居民们随时都能知道“钱都去了哪儿” ，而账目的“透明化”反过来也提升了居民对物业的理解度，居民看着费用频频信服地点头。

●急业主所急

地铁明珠苑的物业公司也是“红榜”物业，该物业负责人认为：“一个好的物业公司应该具有换位思考的能力，真正做到想业主所想。 ”

该负责人举了个例子：“现在很多小区停车位紧张，我们小区也不例外，有个业主的车位安排在小区外的红线内，有次被交警贴了单子。于是，他气势汹汹地来找我们，提出想要一个固定车位。如果满足了这位业主的要求，对其他业主就相对不公平。 ”最后，地铁明珠苑物业公司写了情况说明书，走访了交警大队，停在小区外红线内的车辆再也没有发生过被贴单的情况。

●及时响应

七宝镇的“红榜”物业公司，隆特物业则对老街区域、老旧小区进行区域化托底管理，由于这些小区建设年代比较早，硬件不到位或房屋老化问题比较严重，托管之后，物业公司把居民诉求放在第一位，对于下水道修理等问题及时响应，得到居民认可。

闵行的一位房产中介介绍说， “现在很多年轻人在买房更倾向于选物业好的小区，一般白领上班比较忙，如果家里有点‘小毛小病’需要维修，总是希望物业能快速响应。有孩子的家庭，就倾向于选择整体环境比较好的小区。 ”