房企年报“都挺好”背后:未来两年业绩或不复光鲜
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中新经纬客户端3月30日电 （薛宇飞）用时下热门电视剧《都挺好》的剧名来描述近期房企们公布的业绩或许并不为过 。
由于项目结转周期较长 ， 房企2018年年报反映的是2016年、2017年楼市最火爆时期的销售情况 ， 正因为如此 ， 在上市公司年报披露季 ， 房地产企业的业绩大放异彩 ， 多数房企不管是营收还是盈利 ， 都有不俗的表现 。 但随着2017年~2018年楼市被严格调控 ， 房企业绩将不可避免地受到影响 ， 今后两年的年报数据或将不复这般精彩 。
房企的高光时刻
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住宅一体化建筑模型 中新经纬 陆肖肖 摄
29日 ， 近几年业绩突飞猛进的融创中国公布了2018年年报 ， 数据显示 ， 截至2018年底 ， 集团实现收入约1247.5亿元 ， 增长89.4%；公司拥有人应占溢利165.7亿元 ， 增长约50.6% 。
事实上 ， 近期公布业绩的多数房企均在去年实现了营收与利润双增长 。 数据显示 ， 中国恒大2018年营业额同比增长49.9% ， 股东应占利润增长53.4%；碧桂园总收入增长67.1% ， 股东应占利润增长32.8%；万科营业收入增长22.55% ， 归属于上市公司股东净利润增长20.39% 。
“房企收获了历史上最丰收的年报 。 ”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说 。
中原地产研究中心此前统计数据显示 ， 全国共有40多家房企发布了2018年年报 ， 平均营收上涨了27.9% 。 70%的企业利润明显上涨 ， A股企业平均利润上涨22.6% ， 净利润率平均为10.8% ， 相比2017年平均的11.3%有所下调 。
天风证券根据44家样本房企2018年前三季度财报数据统计显示 ， 去年前三季度 ， 44家样本企业营业收入同比增长32% ， 净利润增速达54.8% ， 净利润率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6% 。
张大伟称 ， 2018年的房企财报数据 ， 大致反映的是一年半之前的销售状况 ， 也就是房价上涨最快的时候 ， 在火爆的市场环境下 ， 企业的经营状况自然大幅向好 。
相比于恒大、碧桂园等处于第一梯队的房企 ， 千亿级或更小规模的企业反而增速更快 。 2018年 ， 中国千亿级房企扩容至30家 ， 有13家企业首次迈入千亿房企行列 ， 业绩同比增幅普遍高于45% 。 克而瑞研究中心称 ， 从2015~2018年3年内复合增长率来看 ， 新晋千亿房企平均复合增长率达64% ， 明显高于百强房企3年内49%的平均复合增长率 。
一位不愿具名的分析师对中新经纬客户端表示 ， 由于体量较大 ， 头部企业的业绩增长已经放缓 ， 变得更加稳健 ， 但长期看仍有增长空间；排名前50名的企业在资金方面会受到银行的重点关注 ， 20~50名的房企有继续冲高的机会；但100名以外的企业 ， 今后的压力会更大 。
今后两年或有调整
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香港住宅 中新经纬 董文博 摄
2016年火爆的楼市引来市场恐慌 ， 为抑制楼市疯牛 ， 限购、限贷政策开始在一些一二线城市落地 ， 之后陆续拓展至全国许多城市 ， 房地产市场进入了限购、限贷、限价、限商、限售的“五限时代” 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 2017年 ， 全国有近110个城市与部门（县级以上）发布了270次以上的房地产调控政策 ， 仅北京一个城市发布的各类调控政策就超过30次 。 到了2018年 ， 房地产调控次数达到了450次 。 从时间上推演 ， 2019年、2020年的房企年报将反映这一楼市调控时期的市场状况 。
对于房企接下来两年的财务情况 ， 一些企业高层此前就有预言 。 融创中国主席孙宏斌在2018年8月公开表示 ， 房企2018年业绩表现都不错 ， 因为账目反映出过去几年的销售业绩 ， 但在限价等调控政策下 ， 行业未来两年业绩表现将严重分化 。
“这两年的财务报表上 ， 房企的利润都在增长 ， 是因为利润结算有2~3年的滞后期 ， 现在的数据反映的是2年前的2年的经营状况 ， 那几年是房地产市场最好的时候 。 现在的财务报表很好看 ， 但再过2年 ， 就会很难看 。 ”绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军2018年8月初曾对中新经纬客户端等媒体表示 。
土地招拍挂价格过高、楼市限价政策 ， 是影响房企业绩的两个因素 。 李军称 ， 限价与拿地价格很多是倒挂的 ， “拍到地王的开发商都是一肚子苦水 ， 不开盘 ， 现金流会断掉 ， 开盘 ， 则是亏损 。 这两年 ， 看的都是热闹 。 ”
华泰证券房地产首席分析师陈慎对中新经纬客户端表示 ， 2017年、2018年房企的销售数据并不差 ， 房企今后两年财报上的业绩增速还会保持较高水平 ， 但受限价等政策影响 ， 净利润率可能会下调 。
前述不愿具名的分析师称 ， 受调控影响 ， 过去两年的房价涨幅受到控制 ， 但销售额在增长 ， 未来两年依然是房企交付、结算“大年” ， 不过到2020年 ， 企业的毛利率可能会持平或下降 。
过去两年 ， 商品房销售仍在增长 。 国家统计局数据显示 ， 2017年 ， 全国商品房销售面积约16.94万亿平方米 ， 商品房销售额13.37万亿元；2018年商品房销售面积与销售金额均创下历史新高 ， 分别约为17.17万亿平方米、近15万亿元 。
转型效果暂未显现
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北京西城区建筑物 中新经纬 薛宇飞 摄
在一些业内人士看来 ， 头部房企年销售额虽能到达数千亿元 ， 但行业集中度依然较低 ， 以万科为例 ， 2018年万科实现销售面积4037.7万平方米 ， 销售金额6069.5亿元 ， 但在全国商品房市场的份额也仅有4.05% 。
行业集中度进一步提升是业内共识 。 天风证券的上述研报显示 ， 在44家样本房企中 ， 不管是营收还是净利润 ， 龙头与大型房企的增速都快于中小房企 ， 说明行业集中度在提高 。 前述未具名分析师认为 ， 未来 ， 单个龙头企业的市场份额有望提升至6%~8% 。
不过 ， 张大伟称 ， 现在行业的集中度被一些发布排行榜榜单的企业夸大 ， 重复计算、虚增造假情况较多 ， 一些房企的实际销售额与榜单公布的差别很大 。
受政策因素影响 ， 房地产市场总是高潮伴随着低谷 ， 而每到低谷期 ， 市场的悲观情绪会被放大 ， 谋求转型成为一些企业的自救之路 。 但从已经公布的年报上看 ， 企业转型暂时还未给房企带来多少收益 ， 非地产业务的占比也非常小 。
以旭辉集团为例 ， 其业务架构主要以地产为主业 ， 以物业服务、商业、长租公寓等多元化业务为辅 。 同策研究院认为 ， 长租公寓业务在未来将成为旭辉的主业之一 ， 但目前能在该业务上获得盈利的公司凤毛麟角 ， 旭辉在加大资本投入的同时 ， 亏损额也会随着规模扩大而逐年加大 。
陈慎称 ， 围绕地产业务搞多元化还是受认可的 ， 但有些企业大幅度地跨界转行 ， 存在一定风险 ， 市场未必都能认同 。 （中新经纬APP）
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