江海区一小区业主因人防车位引纷争律师提示有风险近日

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近日，有江海区天鹅湾小区业主向我台反映，称小区的一个人防地下车库突然被开发商“落闸” ，加装了地锁，更贴出公示，称有新的租赁方案。而在业主们看来，这个新的租赁方案却存在“变相售卖”人防车位的嫌疑。实际情况究竟怎样呢？开发商这样做又合法吗？采访人员前去了解过。

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庄女士对采访人员说，整个小苑，目前只有7至14栋楼下是人防车位。

业主们所说的“人防车位”其实就是小区爱琴苑31号地下停车场，位于天鹅湾小区东门一侧，地下负一层。此前一直未正式出租给业主使用。

张女士说，此前，我们名义上是租其它苑的地下车库，但是就可以用现在的地下人防车位，每个月300元的租金，一分没少。

地下车库停放小车， 300元一个月，这是早前小区物价牌明确公示的。不过，今年的3月25号，小区开发商突然间贴出了一份公告，称这个于2017年5月竣工并交付使用的人防车库要开始公开租赁了，提供给业主选择的，有“长租”和“短租”两种方案。

“短租”方案就是每个月支付租金， 350元一个月；还有一种方式就是“长租， 20年。 “长租”现在还没有公示价格，但是之前有问过价格，应该都是12万以上。

有业主计算过， 12万除以20年，每个车位每月都要500元以上。

既然可以选择，业主们为何不直接选择“短租”就好了呢？业主们说，事情并没有想象的那么简单。开发商在公告中写明， “长租享有优先租赁权” 。天鹅湾小区占地面积较大，小区内分区明确，每个区域都有相对独立的停车场，而具体到他们的区域，车位就十分紧张。因此，有业主担心，如果不“长租” ，就有可能没有车位可停。

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“我们其实有路面停车位，还有地库的停车位，一开始的路面停车位应该有168个，但是现在，因为政府要征用来做工程，所以在四月份，就要封闭我们路面85个停车位，所以我们的路面停车位就只有83个，在这个情况下，开发商就加紧借“长租” ，让人防车位套现。 ”庄女士说，打电话过来的时候，都是说销售的。

陈先生说：“提前一个星期交诚意金，下一个星期开始就要抽签，所有大家就紧张了。 ”同时，他们在公示了这个方案之后，突然就在地下车库那里，加装了地锁，然后在车库门口拉了闸，小车只能出，不能进。可能有很多不知情的业主，就会去长租他的车位。

在公示的“长租”方案中，开发商特别写明了“长租期为法律规定的20年，租金我司一次性收取，租赁期到期后，业主可免费继续使用该车位至对应土地使用权期满之日” 。尽管如此，有业主还是感觉不太踏实。

庄女士不无担心的说：“人防车位明文规定是没有产权的，不只是不能买卖，我们根本就不能转租。 20年太长时间了，如果到时候国家政策变了呢？”

“要求一次性给那么多钱，而且还没有产权，十几万一个车位呢！既不属于开发商，也不属于业主，变动很大。 ”张女士很无奈。

开发商回应：人防车位出租合法合规已征得有关部门同意

那么，开发商是否有权将人防车位进行租赁，长期租赁又是否合法合规呢？一旦业主们选择了“长租”方案，他们所担心的权益问题又能否得到相应的保障呢？为此，采访人员和业主们首先来到了该房地产开发公司。

对于业主们所提出，人防车位“长租”20年不合理的问题，开发商相关负责人表示，这符合国家相关法律法规，也已征得有关部门的同意。

天鹅湾营销总监王骢表示，对于人防车位出售（出租）这一块，其实国家也有规定，开发单位是享有使用权的，而且租赁也是根据国家规定， 20年的一个最长的期限。我们也是上报给了有关部门，然后有关部门通过了、没问题了，我们才进行公示。同时，其实我们一样有短租的，你按月租也是可以的。

有业主担心车位不够，对于这个疑问，王骢表示，小区整体车位配比是满足国家要求，是1:1的，在小区对面有个50号车位，就隔了一条小区的马路，因为本身是别墅区，所以那个区域的车位是非常充足的，现在很多业主也有租到那边去，满足小区业主停车肯定是没有问题的。

按照小区规划的车位配比以及目前的入住率来看，即便业主选择了车位按月租赁，也不会出现他们所担心的“无车位可停”的窘境。

开发商坦言，市场经济下，长租优先于短租，又或者产权车位出售优先于出租，也在情理之中的。业主若选择了车位“长租20年” ，车位的使用权也会随着租赁合同的签订，随即转移给“长租”业主。

王骢表示，业主可以转租的，因为现在已经把车位的使用权、租赁权给到业主了。

律师讲法：人防工程当车位不违法但有一定的风险

对于该事件，有律师表示，根据《人民防空法》的有关规定，国家鼓励、支持有关单位和个人投资人防工程建设；人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。也就是说，人防工程用于停车，其实并不违法。

周莹律师表示，开发商要求业主一次性缴纳20年租金，原则上也没有违反法律规定的。另一方面，投资方取得的人防工程使用证，需由相关的行政主管部门每年年检，投资方应当保证业主可持续使用人防车位至约定的租赁期限，否则，需要承担相应的法律后果。

不过，需要业主们清楚知道的是，人防车位的所有权属于国家所有，政府一旦有特殊需求，人防车位将会被无条件回收。此外，根据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此，业主一次性签订长期合同，若开发商注销公司或主体变更，业主维权也将存在一定的难度。

（江门台采访人员曾莉媛编辑殷武毅）