相爱相杀的房价上涨与消费扩张
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图片来源@视觉中国
文｜付一夫 ， 苏宁金融研究院高级研究员
只要是与房价相关的话题 ， 就不会缺少热度 。
近些日子 ， 一句“房价上涨才是拉动消费的真正动力”引爆了舆论 ， 讲话的人是知名经济学家李迅雷 。 尽管这一论断是基于长期的研究所得 ， 但还是不可避免地遭到了无数网友的质疑甚至不满 。
而后 ， 李迅雷又发表文章重新阐述了房价与消费之间的关系 ， 并提醒媒体与读者：不要断章取义 ， 莫要只看标题 。
作为一名研究界的晚辈 ， 我十分敬佩李迅雷老师的功底和实力 ， 也研读过很多出自他手的报告 ， 受益匪浅 。
不过关于房价与消费的问题 ， 本就十分复杂；更何况同样的经济问题 ， 基于不同的研究视角得到不一样的结论已不是什么新鲜事 ， 所以某些KOL的观点被大众“围攻” ， 虽然不愉快 ， 却也算是在情理之中 。
那么 ， 房价究竟是如何影响消费的？其中的作用机制又是什么？我想在本文中谈谈自己粗浅的看法 。
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首先我们需要明确的一点是：房子并非只是一个居住的场所 ， 它更是复杂的各种社会、经济乃至政治关系的交织点 ， 故而还具有商品、财产、投资等一系列属性 ， 是一个集多种功能于一身的“综合体” 。
既然具有投资属性 ， 那么资产价格的上涨势必会增加房产所有者的身家财富 ， 这便是房价上涨的“财富效应” 。
对此人们应该不会陌生 。 自1998年楼市政策松动以来 ， 随着住房制度改革的日益深入与城镇化的狂飙猛进 ， 我国商品房时代正式开启 ， 房地产的“黄金十年”降临；而2008年国际金融危机后 ， 接二连三的政策利好再度将房地产带入“白银十年” 。
在此期间 ， 无数人因房价的疯涨而改变了财富地位——甭管是不是炒房 ， 但凡在1998~2014年里购买了多套房的人 ， 都收获了极为可观的财富 ， 甚至实现了阶层的跃迁 。
既然如此 ， 那么居民消费当然是得到了一个颇为明显的正向刺激 。 比如说 ， 房产所有者可以通过出租或售卖房屋 ， 亦或是将升值的住房抵押给机构来换取更多的流动性资金 ， 从而增加自身的消费能力 。
不过 ， 由于住房流动性较差 ， 故增加的财富很难在短期内套现 ， 所以在没见到“活钱”之前 ， 这种财富效应带来的利好有很大部分是无法兑现的 。 可即便是这样 ， 房产作为家庭资产最为重要的组成部分 ， 房价的上涨会让房产所有者对于家庭未来财富的持续增值充满期待 ， 即所谓的“收入预期提高” ， 这还是会进一步提振消费信心 ， 进而敢于花销 。
从这个角度看 ， 房价上涨还可以通过一种“没有实现”的财富效应来促进消费 。
需要说明的是 ， 这种“没有实现”的财富效应并非真实的 ， 因为只有通过抵押贷款或者出售已有住房后将真金白银拿在手里 ， 才能真正拥有住房带来的实际意义上的财富增值 ， 否则充其量只能算是名义上的财富增加 ， 即“有价无市” 。
名义与实际总是存在差距 ， 这在经济学中被称为“财富幻觉” ， 而过高的财富幻觉（即房产所有者感知名义财富大于实际财富）同样会增强消费者的信心 ， 并激发他们的消费热情 。
以上便是房价上涨的财富效应对居民消费的影响机制 。 然而在现实生活中 ， 大概只有投资多套房产的人才有资格享受这种财富效应带来的红利 ， 那些只有一套刚性自住房或者没有房产的人却与此无缘 。
这也就意味着 ， 通过房价上升来扩大居民消费 ， 可能对少数个体来说是适用的 ， 但在全国范围内作用几何却不好说 。
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就像一枚硬币有其两面一样 ， 房价的上涨还会对居民消费产生抑制 。
这其实很好理解 ， 比如很多在北上广深奋斗的人 ， 他们的收入可能不比身边人少 ， 但是却因为每个月的固定大额支出——房贷而不得不在其他方面省吃俭用、节衣缩食 。 就像我的一位年薪50万的朋友 ， 每个月拿到工资之后的第一件事就是把将近2万元的月供还掉 ， 而日常开销能省则省 ， 这样才可能存下来积蓄 。
相比于前文所说的财富效应 ， 这种因房价上涨而引发的“挤出效应”或许更会令人感同身受 ， 对于居民消费的影响机制也更为复杂 ， 主要有以下四条路径：
其一 ， 会增强人们的预防性储蓄行为 。
对于那些还没有房产的人来说 ， 持续上涨的房价势必会加剧他们对未来预期的不确定性 ， 为了尽早摆脱房价进一步上涨引发的各方面巨大支出 ， 他们不得不把购房计划提前 ， 为此也会尽可能减少当期消费 ， 而是更多地将钱存起来——不过这并不是自发地将闲钱储蓄起来 ， 而是一种“预防性储蓄” 。
其二 ， 会强化对日常消费的“替代效应” 。
除了房贷对其他领域消费的替代之外 ， 那些暂时没有购房能力的租房者同样会受到影响 。 因为通常情况下 ， 房价的上涨也会带动房租的上涨 ， 这就加重了租房者的压力 ， 对日常消费也是一种抑制 。
此外 ， 对于另一些已经拥有自住房却热衷于房产投资的人来说 ， 不断上涨的房价会让他们认为投资于房产能够获得的收益更大 ， 见效也更快 ， 因而他们会将更多的流动性资金投入到住房之中 ， 这同样相当于替代了当期的消费 。
其三 ， 会加剧原有分配格局的重构 。
持续上涨的房价会导致财富迅速向高收入人群聚集 ， 而普通“无产者”的财富会相应减少 ， 这种财富重新分配的效应不仅会让很多人成为“房奴” ， 还会拉大居民收入差距 。
按照经济学原理 ， 高收入人群的日常消费水平已经基本得到满足 ， 边际消费倾向会趋于减少 ， 此时他们财富虽然有大幅度增值 ， 但体现在消费上的可能并不明显 。
另外 ， 为了尽快买房 ， 那些中低收入人群反而会进一步减少当期消费 。 因此 ， 房价上涨带来的原有分配格局重构是不利于扩大消费的 。
其四 ， 会引发购房之后的“连锁效应” 。
当今社会 ， 对于新购房的多数年轻人来说 ， 买房常常要动用父母的积蓄 ， 甚至要依靠“六个钱包”的支持才能负担得起 。 这时 ， 不仅购房者自己的消费会被抑制 ， 参与出资的老人们也将被迫减少日常开支 。
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当然 ， 上涨的房价还会带动商品房销售面积增速加快 ， 使得与商品房相关的商品销售额增速上升 ， 进而助力其他周边行业的繁荣 ， 比如家电、家居和建筑装潢等 ， 相应的消费规模也会随之扩大 ， 这同样是不可忽视的积极因素 。
综合来看 ， 房价与消费可谓是相爱相杀：一方面 ， 房价上涨带来的“财富效应”对消费的影响是正向的 ， 对于周边行业的带动效果也是显著的；另一方面 ， “挤出效应”对消费的影响却是负面的 。
在正向与负向影响并存的现实情形下 ， 最终房价上涨影响居民消费的效果如何 ， 将取决于两股影响力量的比较 。
我没有基于某种数理模型与相应数据进行具体的测算 ， 所以无法对于“房价上涨究竟是促进消费还是抑制消费”做出判断 。 不过 ， 考虑到眼下正值国民经济扩内需、保增长的关键时期 ， 对于不利于扩大居民消费的一面 ， 显然更值得人们警惕 。
自2008年以来 ， 我国居民部门杠杆率呈现出快速攀升趋势 ， 短短10年已从18%升至53.2% ， 其中个人购房贷款成为居民部门债务增长的主要力量 ， 特别是2014年下半年以来 ， 新增购房贷款对新增居民负债的贡献率高达60% 。 其结果就是极有可能成为我国居民消费长期增长潜力的重要掣肘 。
与此同时 ， 根据中国家庭金融调查与研究中心的数据 ， 目前我国城市家庭住房资产占总资产比例约为七成 ， 佐证了房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖 。 可是从资产配置的角度来说 ， 这种现象并非好事 。
因为不动产的流动性差已是众所周知 ， 当家庭出现大额资金需求时 ， 很难在短时间内变现 ， 快速解决资金需求 。 更有甚者 ， 一旦房产贬值 ， 便会直接让家庭财富蒙受缩水的损失 。
好在“房住不炒”的理念正在持续深入人心 ， 而房子的居住属性也开始逐渐超越其投资属性 。 可以预见的未来是 ， 随着楼市狂热的逐渐褪去 ， 房价将会向理性回归 ， 于购房人群与扩大消费来说都是振奋人心的事情 。
此外 ， 我们也应该适当转变思路 ， 将自身资产更为合理、更加多元化地加以配置 ， 并通过不断提升自身知识储备、业务水平与各方面能力等途径来实现自己与财富的增值 ， 从而确保未来能够获得更多的收入报酬 ， 以应对来自外界的各种挑战 。
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