最全买房指南，看这一篇就够了
编者按：本文来自微信公众号：魔都财观 ， （ID：moducaiguan） ， 作者：魔都财观的观观 ， 36氪经授权转载
01 做方案
很多人买房子 ， 第一步就是冲到售楼处去看房 。 一看到漂亮的销售小姐姐和光鲜亮丽的沙盘 ， 脑门一热就下定金了 。 。 。
讽刺的是 ， 大家平时在京东淘宝买个手机 ， 都要货比三家 ， 看性能、折扣还有测评报告 ， 可是真到了关系到一生的房子上 ， 反而就乱了方寸 ， 用脚思考 。
我的经验是 ， 买房子是要做一个方案计划的 。
现在的房子越来越贵 ， 一套房子动辄几百、上千万 ， 相当于一个小微企业的资金规模 ， 买房越来越像创业 。
而买房的方案计划就是创业企划书 ， 是成败的关键 。
一个好的方案计划 ， 至少应该在购房半年前做起 ， 内容包括买房时机、资金筹划、购房资格、区位和产品选择这些要素 。
事实上 ， 魔都财观的房产代购业务 ， 每次做的第一件事 ， 就是给买房人梳理这些要素 。
我建议大家自己都做一下 。
真正好的买房习惯 ， 都是思定而后动 ， 在前期花费大量时间 ， 在方案里最优化买房时机 ， 最大化资格资金 ， 最小化区位范围 。 到了落地环节 ， 反而是最轻松的 ， 按照方案按部就班执行即可 。
02 确定时机
房产的周期正在从三年变成五年 。
虽然长线依然看好 ， 但如果买入的时点不好 ， 房价可能会五年不涨甚至回撤 ， 机会成本损失巨大 。
所以时机判断永远是最重要的 ， 不管是刚需还是投资 。
我对自己的要求是 ， 不追求买在大涨前夜 ， 但至少避开短周期的顶部 。
纵观过去多年楼市历史 ， 房价向上的时候就是几个月脉冲式上涨 ， 但回撤筑底会维持几年静淡市的时间 。
所以大家要注意的是：
一是回避牛市末端 ， 那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候 。
二是比较好的买入时机 ， 就是静淡市一、二年后房价已经稳定 ， 二手房成交量开始放大的时候 。 关注刚需进场 ， 刚需是最真实的需求 ， 他们能接受的价格就是底价 。
三是顺势而为 。 如果政策也鼓励买房 ， 比如有去库存和放松限购限贷 ， 那要加快买入 。 如果政策温和中性 ， 比如今年的工作报告里没说房住不炒 ， 但也没有提满足居民合理住房需求 ， 那可以更从容一些 。
另外 ， 有些朋友是要买房结婚、孩子入学 ， 这种属于有时间窗口限制 ， 刚得不能再刚的需求 ， 那就只能按照自己的计划来了 。
03 购房资格
时机决定了什么时候买 ， 而房票决定了你能不能买 。
买房方案里应该花费大量精力去梳理房票 。 很多会心一击的惊天创举就是在这个环节里想出来的 。
我可以很确定地说 ， 大部分人的房票潜力都有很大提升空间 ， 拉开买房人差距的也就是在这个环节 。
一般而言 ， 各大城市的房票来自于交社保和落户 。
没有房票的朋友第一个要想的是 ， 你能不能去落户 。
现在除了京沪之外 ， 其他城市落户条件十分宽松 。 拿深圳来说 ， 最快4个月就能落户 ， 简直就在送房票 。 事实上 ， 如果原户口不在京沪的话 ， 我建议家庭里至少一人应该落户在深圳、南京、杭州这种潜力巨大的城市 ， 就算不买房 ， 户口本身也是巨大红利 。
第二种房票解决方案是法拍 。 像上海法拍是不被限购的 ， 而且可以做按揭 ， 但注意清场风险 ， 不要买有老人和小孩住在里面的法拍房 。
第三种是赠与 。 在上海 ， 是可以把房子赠与给父母的 ， 哪怕老人没有上海购房资格 。 赠与后自己名下就有购房资格了 。 赠与的时候只需缴纳契税 ， 老人拿到房子后 ， 将来售出的时候 ， 只要满五年且名下这套房在上海是唯一住房 ， 就不用缴所得税 ， 否则要缴纳房子总价全额20%所得税 。 北京和深圳不能这么干 。
第四种是代持 。 就是借名买房 ， 不鼓励大家使用 ， 但如果你实在没办法 ， 倒也不失为一个解决方案 。 虽然听上去有点不放心 ， 但其实只要保证好代持人的人品 ， 有很多手段是可以规避风险的 。
还有一些广大群众喜闻乐见常用的方法 ， 以及其他不便公开讨论的方法 ， 欢迎大家加文末的联系方式 ， 进入我们微信群讨论 。
04 资金筹措
钱到用时方知难 ， 几万压倒英雄汉 。
这个在买房时是常有的事 。 所以房圈里有个段子 ， 买房人要么是在筹钱 ， 要么是在筹钱的路上 。 。 。
现在买房的首付款大多来自于卖房的收入 。 卢俊说未来房子是卖给有房子的人的 ， 这话虽然有些残酷 ， 但说的是不错的 。
那当下是静淡市 ， 我建议大家一定要先卖房再买房 ， 这个节奏和牛市先买后卖是反过来的 。 千万要避免让自己陷入倒逼卖房的尴尬 。
除了卖房 ， 有些朋友是向亲戚朋友或者其他地方借钱的 ， 要注意两点：一是借款期限不要少于5年 ， 二是利率不要高于8% 。
因为一轮房产周期是五年 ， 哪怕是你扛不住卖房 ， 五年的时间大概率保本 ， 而利率可控确保你的资金成本不那么大 。 一定一定要回避那些每年还本然后续借的借款 ， 经验告诉我们 ， 钱还回去再借不出来是常有的事情 。
再说说按揭贷款 ， 我建议大家在每月还款现金流允许的情况 ， 一定要贷足按揭 。 理由记住下面这句话就可以了：
全款买房打平货币宽松 ， 贷款买房掘金货币宽松 。 珍惜首房首贷这一生一次的机会 。
另外还有一些其他的创新融资方式 ， 也欢迎你到微信群里交流 。
05 区位选择
对于自住的朋友 ， 建议大家要关注通勤、品质和配套这三个方面 。
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千万要记得 ， 你买房子的目的是要把自己的肉身装进去 ， 未来你要在这个社区里愉快滴生活5到10年 。 所以你应该选择这样的区位：
1、自己上下班方便 。
2、整个板块大多是漂亮住宅的社区 。
3、最好离地铁3公里以内 。
4、对口小学的生源至少是来自于和你差不多的白领家庭 。
5、社区有个还过得去的、有吃有逛有电影院的mall 。
6、步行可以到达的、可以看感冒发烧的社区医院 。
我特别提示下 ， 那些号称自住+投资的朋友 ， 本质上就是自住 ， 先让自己住的开心 ， 再来谈涨幅 。
因为自住体验是确定性的 ， 投资收益是不确定的 ， 从来都不应该牺牲自住体验 。
而那些纯投资的朋友 ， 你要找的理想区位 ， 我在《如何发现下一个领涨十年的板块？》这篇里写过了 。 潜力板块主要有以下特征：
1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块 。
2、一个能够主导资源分配的强力地方政府 ， 是打造热点板块的有力保障 。
3、距离市中心不那么远 ， 至少普通公交单程可以在1.5小时内到达 。
4、板块拥有较为完整 ， 可以总体规划的净地 ， 没有过多存量老破小的羁绊 。
5、强力产业的加持 ， 例如金融、高科技和高端制造 。
6、产住结合 。 住宅供应合理 ， 住宅面积与产业园区差不多 。
7、建成时机恰到好处 。 最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市 ， 房价不会那么高 ， 给到大家入场机会 。
8、价格不能高于周边板块50%以上 ， 溢价大概在10%-30%左右为宜 。 这样容易形成轮动 ， 也没有房价高基数影响未来涨幅 。
06 产品选择
确定完区位之后 ， 就是要选产品了 。
大多数人是搞不清楚应该买新房还是二手的 。
我的建议是如果你是自住 ， 应该优先考虑新房 。 如果你是投资 ， 更多地应该考虑二手 。
大家看下面这张图 。 从6个方面做了比较 。
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最近几年我看的新房比较多 ， 印象最深刻的是：不管在哪个城市 ， 新房产品创新能力强到令人发指 ， 行业的平均水平上的非常快 。
现在的新房 ， 干挂石材、人车分流、会所泳池已经成为标配 ， 92平米可以做出客厅4米面宽的南北通三房两厅外加干湿分离两卫 ， 120平米做出无硬伤四房两厅两卫 。
大概在2015年前后 ， 住宅设计建造能力又比之前跨越了一个时代 。
所以居住体验上 ， 新房是胜过大部分二手的 。
交易风险上 ， 随着政府的预售证严格管理 ， 开发商跑路几乎无风险 ， 大家只是要担心开发商承诺的配套能不能兑现 。 相比之下 ， 二手房可能会有房东违约风险 ， 这个如果有链家先行赔付或者专家来把控也可以解决 。
学区选择上 ， 如果是买学区房 ， 优先还是要考虑小户型的二手房 ， 因为本质上你在买学票 ， 不是在买房子 ， 最小化房产价值即可 。 而新房一般没有很好的学区 。
平均涨幅上 ， 由于新房限价的原因 ， 部分地方新房是有一些投资潜力的 ， 你需要的是一点运气 。 但是如果你真的想买到8折或者9折的房子 ， 你应该去买二手房 。 专业人士都买二手 ， 因为总能遇到几个急售的房东 ， 愿意让出一、二成的房价 。
07 做决策
好了到这里 ， 我们已经说完了买房时机、购房资格、资金筹措、区位选择和产品选择等全部流程 。
我自己买房和帮朋友代购 ， 也是按照这个决策流程走下来的 。
大家可以仔细回味下这个过程 ， 基本上是按照从上至下、从宏观到微观的思考逻辑走下来的 ， 还是比较好记忆的 。 因为篇幅原因 ， 可能写的不够精细 ， 但至少关键节点都是讲到了 。
希望大家都可以复制这个思考过程 ， 尽早给自己做一份买房方案计划 。
另外有的朋友可能会说 ， 虽然知道决策过程 ， 但实操经验依然略有不足 ， 我的建议是
一是 ， 你要多去踩盘看房 ， 就像《那些好多套房子的人 ， 不买房的时候 ， 都在做些什么#M190》这篇文章说的 ， 积累都在平时 ， 看多了就有感觉了 。
二是 ， 有条件的可以多帮身边朋友买房 ， 你在帮助他的时候 ， 自己也学到了经验 。 在买房这件事上 ， 赠人玫瑰 ， 手有余香 ， 是真的有效 。
最后的最后 ， 如果你在做决定的时候 ， 当你面对几套房子选不出来的时候 ， 记住第一感觉往往是最重要的 ， 自住的喜好往往是最重要的 。 就找你最喜欢的那套 ， 多半不会有错 。
在房圈里我们都信这句话：
房子和人是互相吸引的 ， 对的房子总能找到对的人 。
如果你觉得这篇文章有用 ， 请转给有需要买房的朋友 。
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