为什么经济形势不好的时候，人们更爱买房子？
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美国200年来的经济历史显示了经济总是循环往复地运动的 。 在这么长的时间内 ， 可以观测到其经济活动在增长和紧缩之间持续波动 。
这种历史经验并不仅限于美国 ， 它也可以扩展至其他国家 。 事实上 ， 欧洲的经济历史也是循环式发展的 ， 尽管不那么明显 ， 但仍然可以看到重复出现的经济周期 。
经济周期为什么会重复出现？为什么经济形势不好的时候 ， 人们更爱买房子？以下 ， Enjoy：
【为什么经济形势不好的时候，人们更爱买房子？】马丁J.普林格|作者
身边的经济学|来源
01
交替的经济周期
经济增长与经济紧缩之间的交替被称为经济周期 ， 从一个波谷运行至另外一个波谷所持续的时间为41～42个月 。
经济周期实质上就是对人类心理的反映 ， 是对谨慎、乐观、贪婪和恐惧的交替写照 ， 因此除非人类本性发生了实质性的改变 ， 否则经济周期就没有理由不持续地运行下去 。
举例来说 ， 每个经济周期都会出现通货膨胀和通货紧缩 。 如果主要的长期趋势是通货紧缩 ， 就意味着经济周期或者基钦周期也将经历一场更长的、强度更大的通货紧缩阶段 。
最近的一个长期或者超长期的通货紧缩趋势开始于20世纪30年代中期 ， 然后一直持续到20世纪70年代 。 在1981年到2005年占主导力量的是通货紧缩 ， 这可以从债券的收益看出来 。 它在债券价格中导致了长期的、与基钦周期相关的牛市和相对短期的熊市 。
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图2-11789年6月至2003年10月间的美国4个长波周期
每个经济周期的特性都有所不同的第二个主要原因是经济体包含了许多不同的部分或者部门 。 这些部分是按照不同的比例上涨和下跌的 ， 并且经济周期之间也都不尽相同 。
通常来说 ， 当某段经济区域的表现超出其经济平均水平时 ， 商人就会将这种情况纳入自己的决策过程中 。 结果就是短暂的繁荣通常被误解为一种常态 ， 住宅行业内的商人变得过于乐观 。
接下来 ， 这会使他们期待获得更多潜在的回报 ， 并愿意承担更多的风险 。 能够轻松盈利的承诺将不可避免地导致商人们做出草率的决定和行业内部发展的扭曲 。
无论出于何种原因 ， 我们通常会发现某一个经济部门会超额发展或者借贷过多 。 通过这种方式 ， 这些部门在经济增长的时候会提高其在GDP中的份额 ， 而在经济衰退的时候 ， 也加剧了经济的下滑速度 。
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经济周期为什么会重复出现？
无论是作为个人还是群体 ， 经济周期都是由人们做出的大量的经济决策组成的 。 这些经济决策是在受心理因素的驱动下 ， 要么是对未来经济状况的预期 ， 要么是对于现存经济状况做出的反应 。
人们都说 ， 历史会重演 ， 但是从来不以完全相同的形式出现 。 经济周期也是一样 。 人们总是犯同样的错误 ， 但是每次都是由不同的人在不同的部门犯下不同程度的错误 。
举例来说 ， 人的天性就是将最近的历史事实向外延伸 。 如果你喜欢的球队已经取得了一系列的胜利 ， 人们通常就会期待他们继续获得胜利 。 相似地 ， 如果经济已经扩张了一年左右 ， 那么大多数人就会习惯于这种积极的经济状况 。 由于新闻背景对这些经济状况也非常有利 ， 就没有什么理由预期经济会出现衰退 。 如果预期将要发生衰退的话 ， 那么人们将根据预期做出反应 。
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一般来说 ， 人们会从他自身的经验中吸取教训 ， 在随后的经济周期中也不会再重复犯同样的错误 。 举例来说 ， 你可能是一个房地产开发商 ， 在上一次的经济衰退中被困住 ， 手中囤积了过量的房屋存货 ， 最终都亏本销售掉了 。 这可能会是个惨痛的教训 ， 你肯定会采取措施避免或者减少此类问题在将来的发生 。
然而 ， 不是每一个经历过上次经济周期的人都会等到下一次经济周期的到来 ， 因为这是个不断更新和置换的过程 ， 新的市场参与者出现 ， 之前的市场参与者退出舞台 。 同样地 ， 每个经济周期中各个经济部门的扭曲程度也是不同的 ， 于是尽管那些曾经经历过经济周期的公司也可能没有遭受过伤害 ， 所以相对来讲会忽视来自过分扩张所造成的伤害的第一手经验 。 两次经历之间相隔的时间阶段越长 ， 可能造成的扭曲程度就越大 。
在经济周期的初期 ， 人们会经过认真考虑 ， 做出谨慎的决策 ， 这是因为有关前面经济收缩的记忆还是非常清晰的 。 当所有的事情都处在最佳阶段时 ， 最普遍的错误就发生在经济恢复阶段的末期 。 此时 ， 每个人都充满了过分的自信 ， 许多公司也都打算进行大量的业务扩张 。 因为特定行业内的其他人都在经历销售利润的增加 ， 每个人都处于扩张的状态 ， 这就产生了生产力过剩的状况 。
由于销售量旺盛和利润率高 ， 这种行业内的过度发展在当时并不明显；但是当收益减少时 ， 这种生产能力过剩就会变得非常明显 。 此时 ， 工人就会被解雇 ， 经济就会发生紧缩 。 这样的极端情况并不限于制造业和建筑行业 ， 它在任何行业内都会发生 。
03
一系列经济事件
经济会经历一系列的经济事件 ， 而这些经济事件是按照时间顺序发生的 。 我通常将这些事件称为经济火车 。 图2-4展示了我所指的经济火车 。
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此处我们可以看到一个围绕圆形轨道奔驰的、常常要经过站台的火车 。 这列火车是由火车头带动的 。 在我们的例子中 ， 推动经济恢复的火车头就是中央银行在经济周期的衰退阶段向经济系统中注入的流动性 。 流动性被定义为能够满足支付需求的能力 。
在经济周期的这个阶段 ， 这意味着中央银行将货币储备注入经济体系中 ， 这使得银行具有超额的资金 。 在发现自己处于更为有利的位置时 ， 银行会更愿意为处于衰退期的公司提供贷款 。 在一定意义上 ， 向银行系统注入流动性有助于裁员和取消订单等活动的自我螺旋式的增长过程 ， 因为它会缓解企业削减成本的压力 。
这是普遍受到欢迎的 ， 因为它是在货币当局采用相反的政策以对抗近期的通货膨胀压力后实行的 。 随着贷款供应量的增加和由于经济疲软造成的贷款需求量的降低 ， 这将对贷款利率的下跌产生非常显著的效果 。 这代表了我们经济火车的第一节车厢 ， 也就是利率 。
当利率下降、信贷条件宽松的时候 ， 消费者借款和消费就会变得更加容易 。 注入流动性和利率的下降是经济恢复稳定的一个必要条件 。 一旦这些条件都具备了 ， 我们经济火车的第二列车厢 ， 即股市 ， 就会走出底部 ， 这是因为市场参与者已经在预见下一个经济复苏期的到来了 。
最后 ， 经济开始加速 ， 首先是对于利率敏感的经济先行部门 ， 比如房地产行业；接下来是经济同步部门 ， 比如制造业 ， 同时非农就业人数也会增加 。 随着更多的人就业 ， 他们就会消费更多 ， 工厂的生产能力也就得到了利用 。
这导致了商品价格上涨的压力 ， 从而商品价格也会走出低谷 ， 开始步入上涨的牛市 。 最后 ， 我们看到最后一节车厢是经济滞后部门 ， 比如厂房和设备 ， 以及与资本支出相关的其他行业 。
这里所描述的经济火车是一个非常简单的形式 。 真正的经济火车涉及更多的部门和经济事件 。 同样地 ， 我们的经济火车显示 ， 每节车厢都与前面一节和后面一节车厢相互连接 。 在现实中 ， 不同经济事件之间的先行和滞后部门会随着经济周期的不同而不同 ， 偶尔还会有一两个经济部门会出乎预期 ， 游离在经济事件序列之外 。
这个图形的目的就是向你说明：监控经济的法则就像是站在站台上看着经济火车驶过一样 。 一旦车头驶过 ， 就是时候期待新一轮的经济复苏了 。 因为经济火车车厢的排序在每个经济周期中或多或少都是一样的 ， 因此 ， 一旦你看见一节特定的车厢离开车站时 ， 你就能预期到下一节经济火车车厢的来临 。 每节经济火车的车厢都会伴随着其特定类型的投资环境 。
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房地产、工业产品和耐用消费品都是你能触摸和感受到的实物 。 它们都是经济指标 。 首先从衰退中恢复的实体经济部门是对利率高度敏感的房地产行业 。 最初的利率下跌不会拥有很大的效果 ， 但是在某种程度上 ， 较低的利率将吸引房地产开发商 ， 于是房地产业开始走出低谷 。
购买住宅是人们所做出的一个重要的金融决策 ， 因为购买住房的支出将占据可支配收入的绝大部分 ， 所以当利率下降时 ， 购买住房将变得更加可以承受 ， 这就启动了住房消费支出 。 不同经济周期之间 ， 房地产业先行的时间大为不同 ， 但是从20世纪50年代初期以来 ， 在房地产业的低谷与经济复苏的开端之间的平均时间间隔为6个月左右 。
近几年来 ， 浮动利率的住房抵押贷款开始流行 ， 但是大多数贷款还是与10年期收益率相联系 。 这就意味着 ， 房地产业对于长期利率比短期利率更加敏感 。 图2-5揭示20年国债收益率变动率的变化与房屋开工量的变动率高度相关 。
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请注意 ， 收益率的数量单位被颠倒过来以和债券价格及房屋开工数的变动保持一致 。 这些箭头意味着大多数债券趋势的巅峰引导着房屋开工数的巅峰 。 我们还可以对底部做出同样的标识 。 图中大多数情况下债券会再次引领住房开工数 ， 但是这将会使图形变得过于复杂 。 看起来 ， 利率波动愈大 ， 与住房开工数的相关性就愈强 ， 但是剧烈程度却不是这样的 。
举例来说 ， 1990年债券价格反弹至高峰看起来是所考虑期间的正常状况 。 另一方面 ， 尽管房屋开工数的波动与债券价格的变动相一致 ， 但是其变动程度却不一致 ， 因为房屋开工数还没有移至平衡线以上 。 而在1981年 ， 情况正好相反 ， 债券价格没能反弹至平衡线之上 ， 而房屋开工数却经历了一个强大的反弹 ， 超过平衡线 。
尽管我们不能将债券市场的强烈反弹当作住房市场特别强势的信号 ， 但是我们能说 ， 除非债券市场的反弹在前 ， 即债券市场交易量的增加 ， 否则住房市场就不大可能会启动 。
然而 ， 出于下面两个原因 ， 房地产业显得异常重要 。
这意味着消费者已经开始克服了他们不愿意消费的心理状态 。 因此 ， 这是个重要的心理指标 。
住房数量的增加对于经济有后续影响或者乘数效应 。
举例来说 ， 人们购买房屋时 ， 必须要购买家具来对它进行配备 ， 这就增加了对于耐用消费品的需求 ， 比如洗衣机、烘干机、家具等 。 房屋也要融资和保险 ， 有利于金融部门的发展 ， 如此等等 。
最终 ， 经济恢复过程扩展到零售、批发和制造业等部门 。 由于闲置的生产能力都被用完 ， 商品市场上的价格压力产生 ， 其商品价格也开始走出低谷 ， 出现回升 。 随着销售和利润的增长 ， 人们的信心也得到了加强 。
这意味着 ， 制造业公司开始通过增加新的厂房和设备来扩张生产力 。 依次地 ， 这刺激了对于重工业部门所生产的产品的需求 ， 而重工业部门总是最后走出低谷的那些经济部门之一 。 你可能认为这是个经济广泛恢复的时期 ， 事实并非一定如此 ， 因为致使经济恢复的那些条件 ， 即利率的下降和增加的货币供给量 ， 已经开始转向了 。
房屋开工数和一些早期的经济先行部门也开始反转 。 在这个时候 ， 美联储已经忘记了与失业的战斗 ， 而开始关注新出现的通货膨胀问题 。 这并不意味着宽松的货币政策会马上改变 ， 但是宽松的货币政策已经不太适应经济的需要了 。 在信贷的需求方面 ， 企业贷款的需求量开始加速增长 。 这意味着信贷的价格 ， 即利率再次开始上涨 。
逐渐地 ， 价格上涨压力聚集到非常强的时候 ， 美联储就会感觉到采用紧缩货币政策的迫切性 。 在20世纪的早期和中期 ， 这种紧缩的货币政策是以实际信贷的配给形式出现的 。 然而 ， 在最近的几十年内 ， 超额的信贷需求已经被短期利率的大幅增长所控制了 。
无论如何 ， 开始于注入流动性 ， 进而下调利率 ， 以致随后房地产业从低谷开始反弹的这个过程 ， 现在终于要反转 ， 使得利率开始上涨 ， 房地产业达到高峰 。 最终 ， 这种疲软会传至经济同步部门 ， 经济开始衰退 。
关于作者：马丁J.普林格 ， 当今时代最受尊敬的技术分析师和*尖投资作者 ， 金融教育网站Pring.com主席 ， 资金管理公司PringTurnerCapital主席 。
本文整理自《积极型资产配置指南》 ， 经出版方授权“身边的经济学”原创首发 。
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