#租金#未来河西板块租金或下调 南京科技新媒体办公租赁需求逆市上扬
自三月份正式复工以来 ， 南京办公楼市场活跃度得到显著释放 ， 但由于新增需求后续乏力、疫情对中小微企业的影响进一步显露 ， 优质办公楼市场租金表现仍处于下行通道 。 优质零售物业市场方面 ， 得益于客流和营业额回暖 ， 核心区优质项目租金保持平稳 。 随着下半年迎来新增供应集中入市 ， 南京优质零售物业市场将维持存量转型 ， 增量突破的格局 。
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金融和专业服务业租赁保持稳健
2020年第二季度 ， 内资保险、基金管理、律师事务所仍继续引领租赁需求 。 自2019年下半年起 ， 金融企业需求持续保持首位 ， 保险业尤为活跃 。 房地产企业紧随其后 ， 华夏幸福和首创高科均在拍地后租赁了新的办公地点 。 值得关注的是 ， 得益于直播经济的迅速爆红以及相关政策快速匹配 ， 二季度甲级办公楼中首次出现了直播平台类企业 。 从2020年上半年甲级办公楼的租赁成交行业来看 ， 科技新媒体行业面积占比上升至22% ， 或将持续成为市场需求驱动力 。 而同样在疫情期间快速发展的线上教育行业 ， 如猿辅导等在线教育机构在宁成交2万平方米 ， 但受限于大面积需求及租金成本等多重因素 ， 其多选址于科研办公楼 。
二季度无新项目入市 新增需求疲软致使净吸纳量转负
受疫情影响 ， 上半年南京优质办公楼市场仅有一个项目交付 ， 新增面积4.3万平方米 。 尽管二季度租赁活跃度回升显著 ， 且新增供应有限 ， 但进入6月份后新增需求呈现疲软状态 ， 一部分中小型尤其是贸易、财富管理类企业退租 ， 加之部分大客户削减办公面积 ， 致使二季度优质办公楼市场吸纳量约为负5000平方米 。 甲级办公楼租户相对稳定 ， 整体空置率维稳 ， 保持在26.2% ， 与一季度持平 。
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整体租金继续呈下降趋势 ， 且波动幅度加剧 。 业主对市场的预期从一季度的观望转向积极去化空置面积 ， 但招商租赁进度不及预期和经济不确定性造成的影响 ， 这削弱了业主的议价能力 ， 导致二季度整体平均租金环比下跌幅度扩大 0.8个百分点 ， 环比下降1.1% ， 至3.5元每平方米每天 。 甲级办公楼净有效租金为4.1元每平方米每天 ， 环比下降0.8% 。
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尽管受疫情影响 ， 部分项目延迟交付 ， 但2020年下半年仍将有超过60万平方米的新增供应入市 。 租户方表现将在短期内呈现两极分化趋势 ， 以律师事务所为代表的专业服务业、受益于本次疫情的科技新媒体产业和新基建相关产业将维持积极扩张需求；而物流、贸易、快消类企业则需要更长的恢复周期 ， 这将迫使其通过压缩租金成本来控制风险 。 受退租面积对冲影响 ， 预计2020年全年净吸纳量约13万平方米 。 短期内上升的空置率将进一步拉低业主方租金预期 。
仲量联行南京商业地产部总监杨帆表示：未来三年 ， 南京办公楼市场将处于扩容提质期 ， 年均新增供应约为60万平方米 。 河西板块的集中供应或将在短期内加剧周边板块乃至全市租金下行压力 。 租户对于租赁成本的审慎 ， 将使核心区外溢现象更为凸显 。
【#租金#未来河西板块租金或下调 南京科技新媒体办公租赁需求逆市上扬】（来源：江苏广电融媒体新闻中心/杨芹 编辑/韩瑜）
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