『物业公司』物业公司为何续聘成功了？|荔枝解忧帮 同意未过半
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南京良城美景小区的一些业主向荔枝解忧帮反映 ， 2019年6月30日 ， 小区物业公司服务合同到期 ， 在随后进行的满意度调查中 ， 并没有达到户数和总建筑面积双过半同意的要求 。 但是最近 ， 业主们却发现 ， 这家物业公司居然续聘成功了 ， 还在继续提供服务 。
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良城美景小区位于南京秦淮区 ， 一些业主告诉采访人员 ， 他们对于小区的江鸿物业公司不是很满意 ， 因此 ， 在去年6月30日服务合同到期后 ， 他们希望更换一家物业公司 。
据了解 ， 小区共有1506户 ， 总建筑面积为161136.52平方米 ， 根据以送发选票形式召开的业主大会的结果 ， 同意续聘的业主数为680户 ， 建筑面积73062.46平方米 ， 反对续聘的业主数为368户 ， 建筑面积为39373.89平方米， 其中赞同续聘的票数占总户数的45.15% ， 占总建筑面积的45.34% ， 未达到总建筑面积过半数 ， 且总业主户数也没有超过半数同意 。
采访人员调查发现 ， 2019年11月6日 ， 当地秦虹街道物业办确实给良城美景小区业主委员会 ， 发出了一份工作指导意见 ， 大概意思是 ， 根据业主大会投票结果 ， 建议业主委员会根据业主大会的决议不续聘江鸿物业公司 。
根据《物权法》《南京市住宅物业管理条例》等法规的规定 ， 应当经占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ， 也就是常说的"双过半" ， 才能形成具有法律效力的投票结果 。 有居民反映 ， 在没有符合这个条件的情况下 ， 九位业主委员会中的四位继续和物业公司签订了续聘合同 ， 那么事情是否属实？相关业委会人员这么做是否违规呢？
南京良城美景小区业主委员会主任解释：这是个误区 ， 因为小区是有议事规则的 ， 现在同意这个公司留下来的是680票 ， 反对票是320票 ， 其他票都作为弃权票 ， 这样一来 ， 根据议事规则 ， 弃权票算多数票意见 ， 这样就过了半数比例了 ， 反对物业公司的人有他的意见 ， 支持这个物业公司的也有他的看法 。
业委会介绍 ， 刚开始 ， 当地秦虹街道物业办确实建议他们不再续聘江鸿物业 ， 但是业委会随后拿出了小区《议事规则》 ， 政府部门也改变了原先的意见 。 而对于四个人签字就能续聘物业公司的问题 ， 这位负责人这样解释：我们只是告知大家我们去履行业主大会决定了 ， 有些同志不同意 ， 有些同志没时间 ， 那么到场几个就签几个人 ， 我们需要履职 ， 我们需要去完善业主大会的意见 ， 这是我们业委会必须要做的事情 。
为了解情况 ， 采访人员来到了南京秦虹街道 ， 街道物业办表示 ， 之前他们确实出具过不建议小区续聘物业公司的指导意见 ， 但业委会随后出示了小区的议事规则 。 在这个小区业主大会议事规则中明确写着：表决通知已经送达 ， 但不参与也不委托他人表决的未投票票权 ， 计为弃权并计入多数票 。
在这个案例中 ， 除了赞成和反对票外 ， 还有62票弃权 ， 52票无效 ， 以及318户是经过多次联系都没有参与投票的 ， 因此业委会认为 ， 这些票数应当计为弃权并计入多数票 ， 也就是赞成票 。
南京秦淮区秦虹街道物业办胡伟平表示：在弃权票从多数票后 ， 续聘物业公司的票数就过半 ， 肯定是《物权法》是上位法 ， 但是我们的《物权法》只是规定要双过半 ， 但是对于细化的东西没有明确的规定 ， 小区的议事规则在通过之后是有法律效力的 ， 具体怎么判定由业委会做决定 ， 我们只是做指导 。
街道物业办介绍 ， 小区业主委员会是业主自治组织 ， 行政权力是不能干预民主自治的 ， 而小区的议事规则也是经由业主大会通过的 ， 有一定法律效力 。 但是如果有业主对议事规则有质疑的话 ， 完全可以通过法律途径解决 。
而对于4位业主委员会成员签字就决定了物业公司的续聘问题和实践 ， 物业办认为程序上确实有瑕疵 。
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目前 ， 秦虹街道物业办已经发函给业主委员会 ， 但是目前还没有收到回复 。
而据采访人员了解 ， 因为政府部门对于业主委员会只能行使指导职能 ， 不具备强制力 ， 因此如果业委会不认同指导意见的话 ， 也需要通过法律途径来判定 。
【『物业公司』物业公司为何续聘成功了？|荔枝解忧帮 同意未过半】（来源：江苏广电融媒体新闻中心/周忱 编辑/梁瑄）
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