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澳洲财经见闻：澳大利亚房东们在新冠肺炎中的“幸存者指南”( 二 )


预计未来一段时间内 ， 将有更多的政府激励措施 ， 我们要继续关注australia.gov.au的最新公告 。
【澳洲财经见闻：澳大利亚房东们在新冠肺炎中的“幸存者指南”】房东和房客之间的租金减免过程是怎样的？
金斯利表示 ， 如果租户可以参与政府的JobKeeper或者JobSeeker疫情帮助计划 ， 那么预计这些租户会支付租金 。
Jobkeeper计划将向企业支付每名符合条件的员工每两周1500澳元的工资 ， 这笔钱将被注入企业现有的薪资系统 。 临时工和兼职工人都将获得全额1500澳元 ， 无论他们通常的收入是否低于这个数字 。
在接下来的六个月里 ， 现有的和新求职者(前身为NewStart)将每两周额外获得550澳元 。
房东需要租客出示什么证据？
在没有政府指导方针的情况下 ， 建议房东获得租户收入减少或损失的书面证据 。 房东可以要求租户提供由于COVID-19而申请Centrelink和失业援助的证据 ， 以确定租户的说法是否真实 。 仅仅说‘我们付不起房租’是不够的 ， 租户需要证明收入损失 ， 以及为寻求政府援助所做的努力 。 对于商业租户 ， 房东可以要求查看他们的账簿 ， 以确认其收入确实出现了明显下降 。 根据行业的不同 ， 房东可以用常识来确定该企业是否真的因为COVID-19而蒙受损失 。
澳洲财经见闻：澳大利亚房东们在新冠肺炎中的“幸存者指南”
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房东应该问房客什么问题？
在目前情况下 ， 建议向租户询问这些问题 ， 以帮助做出租金减免相关决策 。
1.一旦恢复正常 ， 租户有没有计划分期偿还未付房租？2.当租户再次获得收入时 ， 是否会及时通知房东或中介？3.有无其他资产 ， 比如房产或股票 ， 可以用来帮助支付房租或部分房租？4.是否会寻求政府支持？以什么形式？
如果房东拒绝提供租金减免怎么办？
虽然房东在六个月的时间里都无法驱逐由于COVID-19而遭受经济困难的租户 ， 但临时禁令具体将如何运作以及房东将如何获得支持的细节尚未得到政府的澄清 。 房东和物业经理只是被鼓励与面临收入或生意受损的租户合作 。 这也意味着房东并没有强制性义务提供任何租金减免或延期 ， 没有什么能阻止房东遵循目前的标准欠款程序处理租金拖欠事务 。
但房东在当前情况下 ， 更要确保所有的租约违约通知 ， 如拖欠租金通知 ， 都是在合乎法规的情况下被送达的 。
当业主直接去找租户时 ， 他们可能会给自己惹来麻烦 。 在这种情况下 ， 可以考虑聘用经验丰富的物业经理与租户进行交涉 。 房东比以往任何时候都更需要确保 ， 在发布通知时 ， 没有违反任何法律 。
什么样的税收优惠会有帮助？
政府正在考虑一系列减税措施 ， 包括土地税和负扣税 ， 但细节尚未公布 。 事实上 ， 虽然对房东的税收激励是受欢迎的 ， 但投资者们并不真正重视这些激励措施 。 大多数房东投资房地产是为了长期资本增长 ， 而不是为了负扣税 ， 也不是为了简单地减免税额 。
如果房东正面临财务压力 ， 未来的税收优惠对满足投资者的现金流需求毫无帮助 。 但工资补贴肯定会帮助许多租房者和房东 。
房东保险是否赔偿因COVID-19造成的租金损失？
根据保单的不同 ， 房东保险可以承保租金损失或租金违约 。 但是房东需要和保险公司核实 。 实际上 ， 许多保单规定 ， 只有在租户被法庭驱逐或终止租约 ， 或者他们在没有通知的情况下离开 ， 在没有警告的情况下搬走后拖欠款项时 ， 才会支付索赔 。
现在的问题是 ， 如果租户因COVID-19拖欠房款但不能被驱逐 ， 那么许多房东将无法依靠保单中的房租违约条款获得赔偿 。 房东需要紧急与他们的保险经纪人或保险公司商谈 ， 查看当前情况是否在承保范围内 。
保证金是否可以作为保障？
住宅房东只能收取四周租金作为保证金 ， 所以并不足以弥补持续的租金拖欠 。


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