商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)
商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)
自持物业投资回报率开端受到关注，也就是近几年的事情，
“......之前做开发挣快钱，配套或者政府请求做了很多自持物业，做一个两个没什么，多了慢慢就裸露问题了，大部分存量物业都是低效的，有的还要赔钱......”
对于自持物业，资本市场广泛认可的估值办法是收益法：
商业地产估值=noi/资本化率或者说，
资本化率=noi/商业地产估值
站在开发的角度，用投资成本替代上式中的市场估值，则得到投资回报率，
投资回报率=noi/总投资成本
权衡一个商业项目是否挣钱也就变成：
投资回报率=资本化率，项目保本；投资回报率>资本化率，项目盈利；投资回报率<资本化率，项目亏损 。
投资回报率测算是商业地资源网产的根本功，下面以一个10万平米左右的购物中心为例解释 。为叙述便利做了部分简化，交换探讨请加明哥微信：3279678885
例：项目要点1、某二线城市购物中心；2、用地面积60亩，商业用地，容积率2.0；3、地上4层地下2层；资源网4、总建面13万平米，商业建面9万平米，可出租面积6.5万平米；5、地下停车场4万平米，有停车位1000个 。
一、计划条件
文章插图
涉及的面积口径包含总建面、商业建面和计租面积，准确懂得和应用各面积口径是后续测算的基本（感兴致可参阅明哥之前发文） 。
二、总投资成本
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（1）假设地价400万每亩，则土地成本为：
400*60亩=24000万元；折合楼面地价3000元/平米；（2）开发成本按6000元/平米取值，则开发总成本为：
6000*130000平米=78000万元（3）总投资成本为：
24000+78000=102000万元
三、租金及相干收入测算
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（1）假设主力店平均月租50，非主力店200，则租金收入为：
40000平米*50*12+25000平米*200*95%*12=8100万元（2）主力店月物管费15，非主力店50，则物管费收入为：
40000平米*15*12+25000平米*50*95%*12=2288万元（3）多经收入按租金收入的10%假设：
8100万元*10%=810万（4）停车费按3元/小时假设 。
营业收入合计11636万元 。
四、运营成本及费用测算
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（1）房产税从租计征，税率12%，
（8100+438）/1.05*12%=976万（2）增值税按简易征收处置，税率5%，城建等附加费率按增值税的12%盘算，
11636/1.05*5.6%=621万（3）专项维修基金按租金收入的1.5%计提 。
......
该项目运营费用合计3997万元，营业费用率34%
五、投资回报率
文章插图
（1）NOI值为：
总营业收入-总营业费用=11636-3997=7639万元；（2）投资回报率=NOI/总投资
7639/102000=7.5%
在实际操作中，斟酌到购物中心的培养期、成长期和成熟期，在投资决策时通常会给出一个n年平均投资回报率尺度，或者具体年须要到达的回报率 。比如某标杆企业：
第2个完全经营年度3.28%、第3个完成经营年度6.57%、第4个完全经营年度7.11%......
文章插图
当前地产金融政策与经济环境堪称寒冬里的清晨，地产融资全面收紧，大批交易遇冷....... 地产企业急需晋升持有运营才能，经营好底层资产，最大晋升资产价值，迎接冰点过后的资源网春天 。与此同时，关注房地产金融市场变更合理设计项目退出通道，懂得资本市场请求与算账逻辑，进行有效投资决策必定是地产企业连续关注的主要命题 。
2017年知学学院推出房地产资产管理系列课程 。联合市场需求与学员反馈，特殊开设资产管理二阶课程——地产人投资决策必修课：【商用物业投资测算与项目退出研修班】 。基于前两期课程内容连续迭代深化，将于11月22-24日，在深圳推出第三期 。
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