近日 ， 阿里法拍上一处汤臣一品7890万元的豪宅挂牌3日因“无人问津”惨遭流拍 。
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出让房源位于上海市浦东新区花园石桥路28弄 ， 本次整体拍卖5号501室住宅房及地下车库地下2层车位（人防）24（下称“5号楼房源”） ， 出让时间为2021年9月17日10时至2021年9月20日10时 ， 共计3天 。 挂牌价为7890万元 ， 保证金789万元 ， 彼时吸引了38730次围观 ， 732人设置提醒 ， 1人报名 ， 最终因无人出价流拍 。
此次竞拍前 ， 5号楼房源还曾有过一次暂缓和一次流拍的经历 。
2021年2月 ， 该房源在阿里法拍上架 ， 挂牌价7890万元 ， 最终显示暂缓出让 ， 原因不明；今年3月 ， 该房源再度上架 ， 挂牌3日后流拍 ， 挂牌价不变 ， 彼时吸引了67356次围观 ， 602人设置提醒 ， 却无一人报名 。
据出让公告显示 ， 5号楼房源建筑面积合计471.22㎡ ， 其中地下车位建筑面积39.33㎡ ， 住宅建面431.89㎡ ， 层高3.6米 ， 客厅朝西 ， 带超大阳台 ， 露台面积约30㎡ ， 室内有4个卧室、5个主卫、1个保姆房、一个储藏室、一个洗衣房、一个工作间及设备露台 ， 书房和主卧连通带270度的观景阳台 。 房源挂牌价7890万元 ， 其中房屋价格为7730万元 ， 车位价格为160万元 ， 即住宅部分单价约为17.9万元/㎡ 。
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对于沪上第一豪宅汤臣一品来说 ， 这一价格并不算高 。
汤臣一品坐落于上海黄浦江畔 ， 正对外滩建筑群 ， 是由汤臣集团开发建设 ， 该楼盘由4幢豪华住宅与1幢高级会所组成 ， 最高楼层为44层 。
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2005年10月 ， 汤臣一品开始预售 ， 彼时的标价为11万元/㎡ ， 最小户型面积为434㎡ ， 最大的是1243㎡ ， 一经问世便有“中国第一豪宅”的称号 。 2006年 ， 汤臣一品更是以13万元/㎡的单价成交一套房源 ， 创下中国豪宅最高天价纪录 。 据传 ， 黄晓明、刘亦菲、张柏芝、郭敬明等明星也在此处置业 。
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不过 ， 由于总价过高 ， 汤臣一品对标的客户群体较少 ， 至今还有超四成住宅待售 。
网上房地产数据显示 ， 截至9月22日 ， 汤臣一品大厦总套数610套 ， 已售总套数190套 ， 还有420套待售 ， 16年过去去化率仅31.1%；住宅方面总套数为181套 ， 目前售出102套 ， 还有79套待售 ， 去化率56.35% 。
在当前某二手房平台上 ， 汤臣一品整体挂牌单价在17万-24万元间 ， 其中一套5室2厅低层434㎡的房源挂牌价为8800万元 ， 折合单价约202765元/㎡ 。
汤臣一品在阿里法拍上的记录并不多 ， 此前挂牌的仅有2例且全部高溢价出让 。
2018年7月 ， 汤臣一品3号3701室拍卖出让 ， 挂牌价5296万元 ， 建筑面积436.41㎡ ， 最终有6人报名 ， 经历了124次延时后 ， 以9676万元成交 ， 溢价率82.7% ， 成交单价22.2万元/㎡；同年6月 ， 3号楼3601室出让 ， 挂牌价5014万元 ， 建筑面积436.41㎡ ， 800万元的保证金仍吸引了11人报名 ， 最终以8534万元成交 ， 溢价率70.2% ， 成交单价19.6万元/㎡ 。
两年过去 ， 汤臣一品为何不吃香了？
《国际金融报》采访人员关注到 ， 在二手房平台上 ， 这套法拍房也在挂牌 ， 挂牌价为8500万元 ， 比法拍房价格高出7.7% ， 折合单价196810元/㎡ 。 采访人员据此联系负责的中介得知 ， 该房源由于楼层较低 ， 仅能透过楼缝看到少量江景景观 ， 故整体报价不高 ， 且房东急需用钱 ， 如近期就能交易 ， 价格还可以做出让步 。
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“5楼确实矮了一些 。 ”上海中原地产首席分析师卢文曦称 ， 买得起汤臣一品的多是由于项目极佳的区位与江景景观 ， 且多青睐于高楼层 ， 贵一些也是愿意的 ， 但这个房源只能看到少量江景 ， 18万元的单价不具优势 ， 挂在15万元以内或还有吸引力 。
此外 ， 限购也是影响该房源出让的重要因素 。
2021年1月 ， 上海楼市出台调控 ， 将法拍房纳入限购范围 。 对于购买顶级豪宅的购房者来说 ， 自身购房名额或早已被占用 ， 此前还可通过购买法拍房绕开限购 ， 如今却因调控趋严行不通了 。
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