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王健林|王健林放弃幻想( 三 )


那时候融创旗下的融创服务和恒大旗下的恒大物业还没上市 ， 二者后来分别于2020年11月15日和12月2日赴港股“抢钱” 。
不妨看了一下头部房企及其物业板块的市值和静态市盈率对比 。截止2021年3月24日收盘——
融创中国（01918.HK）市值为1530亿港元 ， 静态市盈率为3.59；融创服务（01516.HK）市值为732.43亿港元 ， 几乎是母公司市值的一半 ， 静态市盈率为97.93 ， 是母公司的27倍；
中国恒大（03333.HK）市值为1976亿港元 ， 静态市盈率为10.45；恒大物业（06666.HK）市值为1594亿港元 ， 是母公司市值的80% ， 静态市盈率为50.48 ， 是母公司的5倍 。
碧桂园（02007.HK）市值为2073亿港元 ， 静态市盈率为4.76；碧桂园服务（06098.HK）市值为2157亿港元 ， 超过了母公司市值 ， 静态市盈率为67.41 ， 是母公司的14倍 。
目前 ， Top 5房企中只有万科旗下的物业管理公司（万物云）还没有上市 ， 不过去年10月中旬 ， 万科董事会主席郁亮接受虎嗅采访时回应道：“万科物业一定会上市 ， 只是时间还没有想好 ， 想好了告诉大家 。我们一定会上市 ， 在我们未来设想中 ， 能够上市的业务都应该去上市 ， 去接受市场考验 ， 这是我们的基本策略 ， 只不过选择时机要拿捏好 。目前我担心大家被资本的热潮迷失了初心 。”
地产商把物业拆分上市的逻辑是：将资产证券化 ， 多融钱 ， 减轻资金压力 。房地产企业的市值长期被低估 ， 把物业管理业务分拆出去后 ， 无需依赖背后的地产公司就可以直接接触资本市场进行股本或债务融资 ， 这样既能减轻母公司的财务负担 ， 又能得到更多的融资金额 ， 为其现有业务及未来扩充提供资金 ， 有助于物业公司的发展 。
物业板块在香港股市验证了自己的受欢迎程度 ， 那么万达商管这种商业股会在香港市场受到同样青睐吗？
商业和物业被称为住宅开发的左膀右臂 ， 素有“现金奶牛”之称的商业板块跟物业板块有着类似的上市逻辑 。随着受房地产调控政策影响 ， 房企融资通道不断收紧 ， 将商业股分拆上市可以开辟新的融资渠道 ， 降低融资成本 ， 为房企带来充足的现金流支撑 ， 减轻母公司的负债压力 。
以宝龙地产（01238.HK）为例 ， 其当前市值为290.8亿港元 ， 静态市盈率为3.97 ， 其商业板块宝龙商业（09909.HK）市值为161.6亿港元 ， 静态市盈率为44.11 ， 是母公司静态市盈率的11倍 。
可见 ， 在港股 ， 无论是商业股还是物业股 ， 都具有更高的估值、更高的市盈率 ， 是房企的融资工具 。或许今年年中、最晚今年下半年 ， 港股将迎来万达商管的上市 。
两年前 ， 王健林对内部说：“有些人说万达着急上市 ， 他们根本不了解 ， 我们和战略投资者签的协议是五年之内上市 ， 即使不上市也没有回购保证 。”
如今 ， 五年大限已至 ， 向来不服输的隔壁老王估计是真急了：放弃幻想 ， 准备赴港 。
王健林|王健林放弃幻想
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