北京有哪些典型的豪宅(14)
当然了，2000年4万/平米的价格对贡院六号伤害也很大，咱们来捋一捋。假如在2000年，您有600万，正好可以全款买贡院6号的150平米小户型，犹豫再三，这时您开始了比较。600万，一套贡院6号150㎡的小户型，或者...月坛（金融街西侧），75平米的职工房（建于80-90年代）60万，可以买10套。时光荏苒，到了今年2018年，买了贡院6号150㎡小户型的大哥，攒着手里市值1500万左右的贡院六号，看着当年买了10套月坛（金融街西侧）老职工房的哥们手里现在总市值9000万（大约900万一套），不由得感慨“早买早享受啊”！
当然了，其实这只是我们作为吃瓜群众的心理胜利法而已，实际上，假如一位业主真的在2000年以4万每平米的价格买了贡院六号，那么就算帐算到今天，他仍旧是赚的，他依靠贡院六号业主的身份，依靠贡院六号这极好的室外环境和室内环境，如果有哪怕很低的转化率的话，其收益都远远超过买10套月坛老房子的投资方案，这就是豪宅的特性。豪宅不仅仅是“宅”的房屋物理属性，更有精神属性和社交属性赋予其中，2000年买贡院六号的房子，获得的不仅仅是一套房子，更是一个身份，一个可以用到2010年的豪宅业主的身份。
贡院六号的房子，确实溢价有点多，不仅在宣传上，还有装修上（按交房年代，甚至到现在，都是很棒的装修），随着时代和社会的快速发展，10年之后也面临着被豪宅圈子所淘汰，但是这10年的身份是实打实的沉淀下来了。
从现在的角度上来说，这楼盘有着诸多大方向上的失误：
1.外立面、整体形状设计风格。贡院六号是按照北京会发展成类似曼哈顿的风格上进行预估设计的，所以很大都市，可以说是提前预估好了周边邻居的风格，保证自己能有个一直经典的外观，可惜...方向错了全毁了，北京并没有发展成曼哈顿，而是成了一个很有特色的城市，住宅日照给足，占地铺大；
2.装修占成本比例过高。毕竟是全进口的装修，从设计师到装修材料，再加上当年的汇率，这笔费用太高了，这也是目前这房子一个很尴尬的地方；
3.塔楼。这点就不多说了。
总结下来的话，2018年假如有人问我，买贡院六号当做豪宅值不值，那肯定不值，当高档住宅都有点勉强了。那在2000年呢？值，特别值，这可是21世纪头几年北京仅有的公寓豪宅啊。
贡院九号——平层
贡院六号在08-09年的续作，就在贡院六号西侧，本身也是08年奥运会用的楼的改造。鉴于贡院六号有不少算是失败的点，以及当时（08年）北京豪宅市场已经起来了，所以贡院九号在宣传上声音小了很多。而且其本身定位也没有六号高，所以九号就是个比较普通的高档住宅，当然了，很好的地理位置是不错的卖点。
没啥太大的亮点，但是定价和定位都很合理，贡院系列从此落下了帷幕。
东直门：
东湖别墅——平层、联排、独栋
估计很多人觉得东城区如果不算四合院的话，应该没别墅吧？哈哈，其实还是有的。那就是东湖别墅，一个最开始涉外的楼盘，现在也仍旧以宾馆业务、涉外长租为主，物业在小区管理上占有完全主导的地位。户型基本上就是联排，面积不大不到200~300，带个小花园，这盘算是90年代仿照美国房地产行业做的，完全是物业自持，可以经营酒店、公寓等，以及出售、出租等业务都通过物业。这盘位置上选择的是使馆区的东边，做的时候这附近不论是朝阳门还是工体都不是很发达，朝阳区的东二环到东四环还是职工家属院的时代，在当时算是比较鹤立鸡群了。
总体来说的话，这就是一个美式管理的，90年代苏州园林式小区。
NAGA上院——平层
一个小型的精品豪宅社区，3栋楼99户，位置在东北二环的那个角的里面，05年开始造势，07年前后开始销售，卖到2015年前后终于清盘，从市场的角度来说，NAGA上院基本上代表了一批相当一批那个时代不着急卖的豪宅的销售节奏。但是仔细来看的话，却又是另一番滋味了。这盘策划始于2003年，初始定位就是二环内的大面积的豪宅，按照当时的市场行情，该楼盘的楼型实际上都是塔楼，设计了6种基本户型（还有一个顶层大平层，1200㎡的，每栋一个共计三户），其中4个是一栋4户，另一种是一栋2户。搞笑的是...一栋两户的是南北分开的！也就是一户东西南朝向，一户东西北朝向，这俩还都是房本700的大户型！这种设计思路真是理解不能。这盘整体设计思路在2003年或许是可以的，但是到了2007年，北京的房地产市场开始全面进入板楼时代之后，就明显被时代淘汰了，这也是为啥这楼盘在07年之后去化率极低，因为远远比不上任何一个新出现的板楼豪宅的竞品，尤其是仅在咫尺的当代万国城/当代MOMA，尽管当代万国城的板楼径深有点大，但是，南北通透啊！
以现在的眼光和标准来看，这盘也是除了塔楼或者说房屋朝向这个弊端以外其他都仍旧是豪宅的水准，300多平米的三居室，卧室套间算上衣帽间洗手间也妥妥的够50㎡。景观上也不出彩，跟周边基本一样高，除了往北看公园。
这楼有些很有趣的八卦，比如，这盘当年找了成龙大哥来宣传，并送了成龙大哥2套608（加起来是一整层），然后房祖名就是在这里被捕的；比如，在方案阶段是有多种户型方案的，定了现在实行的方案后，建筑师并不是很开心，于是他就买了一套，然后重新装修为他设计的那套被开发商否决的户型方案...
当代万国城/当代MOMA——平层
在东直门外，一般当代MOMA（北侧）和当代万国城（南侧）是分开提的，但是实际上用地是一系列一起拿的，分成4个土地出让证，其中两块是住宅，1块商业（COCOMOMA+万国城8、9、10号楼），1块写字楼（现在的信德京汇中心）。
这俩盘交通算是很便利，但是并没有地图上看的那么便利，上机场高速、二环等实际上都需要绕一绕才能上，但是二环、机场高速的噪音是实实在在的能被听到。
先说当代MOMA，机场高速北边的那块地，08年世界十大建筑之一，与鸟巢、水立方一同上榜（话说08年年初我就是看到当代MOMA的效果图深受鼓舞，然后几天后脑子一热高考志愿报了建筑学（北京当年是先报志愿，锁死志愿后再考试））。这盘从设计的角度来说，整体的形态、空间的感觉确实很好，中间会所/电影院，空中连廊里有健身房/空中游泳池（健身房名字好像是叫云阶，从物理上来说也确实是云阶，在两栋楼中间的交通连廊上，属于半空中。我有恐高症，关于交通连廊的东西就不多谈了，反正设计上做的很好就是了），哪怕是北边的那些小山坡绿地都有设计的感觉。
当代MOMA室内的感觉也很不一样，是那种方方正正的块状空间，不少户型都有挑高等，有一定趣味，另外这盘可以拿来做商业/办公，毕竟这盘本身的模仿样板是SOHO。
当代万国城的话，嗯，有小区内的人工湖（当代MOMA中间电影院的其实是水面，很浅，万国城这个真的是湖，面积大还有深度），面积还不小，冬天还有野鸭来过冬！环境营造的还不错，其他户型啥的中规中矩，从100多平米的一居室到300多平米的都有，户型标准还是可以的，一居室小100㎡，两居室的140+㎡，大部分是大户型。
这俩盘现在看起来亮点并不多，尤其是现在的眼光来看，这进深和面宽的比例一看就是那个时代的，不少房间也很小。
万国城是一步步走过来的，一期刚盖的时候品质是不如海晟名苑的，从二期开始，户型标准逐渐高于海晟，才形成了现在的万国城。MOMA是在空间上下了大工夫，从而国际上都能获奖，万国城弄了当时看起来很奢侈的人工湖，在户型上做大，想要的效果就是让MOMA成为有未来感的高档住宅。两个社区的建筑设备也都很高级，08年的盘，在当年就直接用新风系统，后期的物业管理也很不错。可以说是10年前的豪宅标准引领者，现在虽然做不到引领标准，但是并不落伍，仍旧是有品质的高档住宅/豪宅。
使馆壹号院——平层
使馆壹号院的名气并不如它的兄弟北京壹号院名声大，这是开发商融创做的销售策略，实际上这俩楼盘是同时的，使馆壹号院在设计上更加单独一些，属于比较简洁的那种现代主义风格高端公寓，细节做的很多，户型上以180-270的三、四居室为主，使得最后的业主群体定位很集中，所以销售策略上可以更注重去化率，很快就清盘了；而北京壹号院则是一个系列里的作品，这点等到了讲朝阳区北京壹号院的时候再详谈。
这盘如果做房地产分析的话，并没有什么特别突出的地方，但是就是设计上做的很好、细节很多、建筑设备也做得很好、同时房地产定位、销售都做得很好的教科书般标准的高档住宅。
同时由于这盘的成功，融创一下子赚够了钱，在北京壹号院上的销售态度上就变得更不着急，反而有可能导向北京壹号院的失败。
虽然没故事，但是在建筑设计上做得成功，特别值得学习和借鉴。
海晟名苑——平层
一个2000年之后的老盘了，跟北边一点的万国城一期同时代，刚开始的时候还是比万国城强的，毕竟万国城一期是塔楼，而海晟名苑不仅在设计上采用当时比较流行的围合式小区（同时代棕榈泉也同样如此），而且户型也偏向于塔板结合的，4居室大户型则纯粹是板楼南北通透的。
结合海晟不错的地理位置、在当年来看相当优秀的社区环境、在当年不错的不错的户型设计，在02-15年的豪宅竞争不甚激烈的时代里，让海晟连续扛住了几次房价的下跌，跟新城国际一起被誉为抗跌盘的头牌。
06年开始，随着万国城2、3期的诞生，朝阳区东四环附近高档住宅的兴起，外加前几年使馆壹号院的诞生，海晟的地位略有下降，但是地理位置和社区环境的硬素质还是在的，让海晟的价格保持平稳。另外，海晟物业的泳池也算是个不错的吸引点，毕竟北京所有豪宅中，能从家里披着浴巾就舒舒服服走到物业泳池的盘就那么几个。
梵悦万国府——平层
写字楼改建项目，梵悦想把这项目做成公寓，但是目前手续仍旧没办完，不确定之后会是什么样子，甚至能不能卖都不一定，大概率是坑了。（顺带一提，16年之后已经没有70年公寓这一说了，凡是70年住宅，必须过日照规范，从这个角度来说，这盘已经没戏了）
户型上没啥的，就是一栋写字楼，中心旋转180°对称那种，3种户型，196㎡、244㎡、290㎡，定位偏商务。
安定门、地坛：
盛德紫阙——平层
前身是个商业/写字楼，经营不善后出售，改建的，在地坛的西北，以前商场的名字是“巨库”，有印象的小伙伴请举起自己的手！
这盘算是高档公寓吧，做的还不错，周边的环境基本上就是南边地坛，其他方向全是中央各部委、各种央企的家属楼。所以这边有大量的公园，几个家属院就配个有人工湖的公园，大的就有柳荫公园啊、青年湖公园啊等等！配套更是各种齐全，吃喝玩乐一应俱全，三甲医院、大型的体育馆、各种市重点区重点学校这边都有。但是，盛德紫阙的价格是比周边职工楼老房子低的...还低不少...价格很是公道。
价格公道必然就是有问题在里面的，比如：
交房日期被一再拖延；
精装修的交房标准实际上也降低了；
开发商遭遇经济问题，在未达到合同所约定的精装修交房标准下强行交房，这事比较恶劣了；
南边江苏大厦、中煤大厦基本上把景观遮挡的差不多了；
房龄本身比较老等等等等。
这盘大小户型都有，大户型在中间两个单元，小户型在两边两个单元，顶部也有顶复户型，挺大的，最开始的精装修交房标准其实还可以的（可惜后来交房时在精装修上做的一步步的文章了），总体来说算是开发商在努力够着高档住宅/豪宅的门槛吧。反正售价比旁边老房子还低25%左右，相对来说价格算是公道，但是层出不穷的各种负面问题，能不能让这盘顺利交付，很值得怀疑。
中轴国际-平层
感谢@别管了在评论区提醒我东城区漏了个盘：中轴国际，这盘确实是个很有意思，很有价值，同时还很硬的豪宅在此补上。
上文说到了NAGA上院的一部分朝南的房子可以观四九城的景观，可惜NAGA设计上有些先天不足，再加上地理位置也先天不足，所以能做到的房子不多和景观质量也有限。但是中轴国际在这方面则是绝对强项了。名字里的“中轴”就是真的中轴线，然后大户型，最小户型就跟宵八一样是450，大户型比宵八还大，600多，都是南北通透，南向景观那是正经的在中轴线的二环边上看四九城。
这房子为啥霸道呢？很简单，看看开发商是谁就知道了。新恒基、新鸿基、新中基这香港地产三叉戟可不是说着玩的，更甭提在1990-2006年这期间，华侨/港澳台地区的资本在大陆是多么的受推崇了，所以自然在这个时间段内能诞生出这样的楼盘。
当然了，大家如果去搜索，会发现一些很好玩的事情，比如这房子还有尾房，而且报价才12万，居然还是精装修交房，这是咋回事？嘿嘿，这报价其实是14年年中的，当年广渠金茂府不到8万，现在12万+。那年房地产受到政策调控降温，然后他们就撤了售楼处，不卖了，这样的操作挺正常的，比如当年的紫玉山庄也是，四期还有新房呢五期还没盖完呢，售楼处一关，不卖了。
当然，说说这房子的缺点，虽然是景观很好的房子，但是说实话交房的精装修标准有点低，跟同时代的竞争对手没法比，另外就是配套有点惨。唉，总体来说这盘其实挺遗憾的，虽然能诞生这么个盘，有很多的机缘巧合吧，但是最终也没能正常运营下去，尽管开发商确实有实力也有理由就这么不卖了吧，内部消化对他们来说确实极其容易，或者说，内部使用其实才是这楼的主要需求。
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