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商品住宅|10月70城房价扬州领涨、深圳仍“热”，年末走势将如何？

今天（11月16日） ， 国家统计局发布的“10月份商品住宅销售价格变动情况”统计数据显示 ， 10月份 ， 在全国70个大中城市中 ， 新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅总体回落、同比涨幅基本稳定 。 其中北上广深4个一线城市房价整体环比涨幅最高 ， 也仅为0.3% 。
在业内看来 ， 调控升级、打折促销是房价走低的原因；今年的最后两个月 ， 调控政策或进一步趋紧 ， 预期房价涨幅将继续收窄 。 甚至有观点认为 ， 10月份或是70城房地产市场的转折点 。
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调控升级、打折促销 ，
10月房价涨幅平稳回落
据国家统计局初步测算 ， 10月份 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3% ， 涨幅比上月回落0.1个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.5% ， 涨幅比上月回落0.4个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9% 。
二三线城市同样呈现房价涨幅有所回落的势头 。 其中31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2% ， 涨幅与上月相同 。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2% ， 涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点 。
国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读时表示 ， 10月份 ， 各地坚决贯彻落实坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位 ， 因城施策、一城一策 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势 。
对此 ， 中原地产首席分析师张大伟分析认为 ， 虽然大部分城市依然处于上涨过程中 ， 但是10月相比8-9月已有所放缓 。 综合来看 ， 10月有45个城市新建住宅价格上涨 ， 虽然超过了2019年的“金九银十” ， 但相比之前有所减少 。 在二手房方面 ， 上涨城市39个 ， 这是半年来的最低位 ， 27个城市的二手房价格下调也是最近半年数量最多的一次 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 总体来看 ， 10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比和同比涨幅分别为0.2%和4.2% ， 相比9月份的数据 ， 环比和同比均有收窄 ， 城市房价涨幅处于降温中 。 而二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1% ， 这是今年4月份以来的最低值 。 说明二手房也有滞涨的现象 ， 至少房东正在主动降价让利 。
张大伟认为 ， 涨幅出现放缓的原因在于调控政策升级 ， 与上半年全面“刺激”不同的是 ， 下半年已经累计有30个城市收紧政策 ， 对于新建住宅的影响逐渐出现 ， 比如很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格 。
此外 ， 在“金九银十”期间 ， 大部分企业销售都抓紧增加供应、降价促销 ， 这也是房价涨幅回落的原因之一 。 在多数业内人士综合看来 ， 政策环境收紧叠加以价换量 ， 各级城市新房价格涨幅均出现放缓 。
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扬州领涨新房 ，
深圳二手房价涨幅最高
从城市涨幅排名来看 ， 58安居客房产研究院分院院长张波分析称 ， 热点城市的房价依然有着较强上涨动力 。 新房环比上涨靠前的城市包括一线城市中的深圳 ， 二三线中的扬州、昆明、徐州；二手房环比上涨靠前的城市包括深圳、沈阳、海口、银川、扬州等 。
值得关注的是 ， 扬州成为此次70城中房价环比上涨最快的城市 ， 涨幅0.9% ， 昆明、徐州紧随其后 ， 分居第二、三位 。 而上一个月（9月）房价环比上涨最快的城市为徐州 。 具体来看 ， 10月扬州新房及二手房价格环比涨幅分列70城的首位及次位 。
对此 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ， 今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域 ， 扬州地处长三角 ， 享受长三角区域协同发展利好 ， 吸引房企及购房者入市 ， 前10个月扬州住宅用地成交量已经追平去年 ， 且平均溢价率达30% ， 高出去年约11% ， 土地市场热度向住宅买卖市场传导 。
商品住宅|10月70城房价扬州领涨、深圳仍“热”，年末走势将如何？
文章插图

而二手房方面 ， 深圳成为涨幅最大的城市 。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析 ， 深圳二手房价格涨幅领先全国 ， 环比上涨0.9% ， 同比上涨15.5% ， 深圳虽然在“7.15新政”后市场热度有所回落 ， 但整体来看增速仍然处于较高水平 ， 在上月位居涨幅第二后本月升至涨幅首位 。
而严跃进认为 ， 深圳等城市房价明显上涨的核心原因是大湾区的经济恢复相对较好 ， 投资属性相对较高 ， 而调控政策力度还未抑制住市场升温 。
在更多业内人士看来 ， 深圳房价上涨依然是受供求影响 ， 虽然针对需求侧的调控已经明显加强 ， 但购房需求依然较大 ， 需求侧的缺口仍较明显 ， 价格短期内市场的上涨压力依然存在 。
针对房价走低的城市 ， 张波还称 ， 此前楼市降温的城市在房价上已经有了较明显的体现 ， 比如 ， 新房市场中的天津、岳阳、南昌、常德、北海、青岛、牡丹江、岳阳、北海等地房价回落表现较为突出 。
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业内预期“房价涨幅继续放缓”
从70城房价同比涨幅来看 ， 整体同样呈现涨幅回落的趋势 。 据国家统计局初步测算 ， 10月份 ， 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0% ， 涨幅比上月分别扩大0.2和0.6个百分点 。
二线城市新建商品住宅销售价格涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格涨幅比上月微扩0.1个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点 ， 均已连续19个月相同或回落 。
对此 ， 张大伟认为 ， 从数据看 ， 2020年“金九银十”的热度依然超过了2019年 ， 但随着各种调控政策的出台 ， 过热城市明显被抑制 。 在张大伟看来 ， 随着房价的上涨加速 ， 新一轮调控政策有望继续升级 。 房价大部分城市上涨的趋势不变 ， 但涨幅会继续放缓 。
针对今年的最后两个月 ， 严跃进认为 ， 房企销售的压力依然比较大 。 比如近期包括漳州在内的部分城市 ， 也提到了对房地产市场的支持 ， 其实都在说明市场复苏面临着一定的阻力 。 所以从房企角度看 ， 后续两个月价格方面不会太强势 ， 这也使得房价涨幅本身会继续收窄 。
对于政策走势 ， 许小乐认为 ， 11月以来 ， 房地产调控的“一城一策”持续深化 ， 并进一步向三四线城市深入 ， 如近期衢州、台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策 。 预计房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市 ， 大概率会有约束市场供需两端的政策出台 。
而在易居研究院研究员王若辰看来 ， 随着经济的逐步恢复 ， 货币政策的扩张也已经进入尾声 ， 同时城市市场调控政策、金融层面调控政策也已经基本落实到位 ， 10月份或是70城房地产市场的转折点 。
新京报采访人员 |袁秀丽
编辑 |杨娟娟
【商品住宅|10月70城房价扬州领涨、深圳仍“热”，年末走势将如何？】排版 | 寇德娜


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