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光明网|托管跑路，出租的房子咋办？


北京联盟_本文原题：托管跑路 ， 出租的房子咋办？
光明网|托管跑路，出租的房子咋办？
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□本报采访人员 周青莎
签了一年的房屋托管合同 ， 本以为不用再为找租客而浪费时间和精力 ， 可是连第一个月的房租都没有拿到 ， 反而面临更大的麻烦 。 近日 ， 郑州的杨女士向采访人员说起了她的遭遇 。
“这套公寓离我家远 ， 我和爱人工作都很忙 ， 不想为了出租房子跑来跑去 ， 所以当托管公司打电话说可以把房子委托给他们代管 ， 每个月付给我们租金1450元 ， 我们就签了一年的合同 。 ”然而让杨女士想不到的是 ， 到了合同约定时间 ， 却迟迟不见托管公司付租金 。
心生疑虑的杨女士到托管公司一看 ， 顿时慌了神 ， 公司门口不仅有和她一样被坑的房东 ， 还有不少租客与前来讨要工资的托管公司员工 。
“我给托管公司交了一年的租金 ， 现在被房东要求搬走 。 ”租客张先生满肚子委屈 。
采访人员在网上搜索发现 ， 近几年 ， 托管公司高收低租之后跑路的现象在全国多地频频发生 。
河南针石律师事务所主任、律师白永理告诉采访人员 ， 托管公司作为承租人 ， 从房东手里以每月1450元租到房子 ， 以每月1000元租给次承租人即房客 ， 同时跟房东约定一个月一付钱 ， 对租客却预收一年的房租 ， 这属于典型的高收低租、长收短付 。 这种反常租赁行为背后 ， 托管公司赚取的并非租金差价 ， 而是以此积累资金 ， 然后挪作他用 ， 一旦资金链断裂 ， 往往就会关门跑路 。
面对这种情况 ， 房东和租客应该怎么办？
白永理说 ， 根据合同法第二百一十二条、第二百二十四条和第二百二十七条关于租赁合同和转租的相关规定 ， 如果房东与托管公司签订的是没有授予转租权的租赁合同或托管合同 ， 则托管公司与租客签订的转租合同无效 ， 即使租客交了一年的房租 ， 房东也可以要求解除合同 ， 并要求租客搬离 ， 租客的损失只能向托管公司主张 。 如果房东与托管公司签订授予转租权的委托托管协议或者三方协议 ， 那房东就无权要求租客腾房 。
【光明网|托管跑路，出租的房子咋办？】民法典第七百一十九条规定 ， 承租人拖欠租金的 ， 次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金 ， 但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外 。 次承租人代为支付的租金和违约金 ， 可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的 ， 可以向承租人追偿 。 白永理说 ， 上述情况的租客属于法律概念上的次承租人 ， 上述法律规定中除外的情形指的是 ， 在房东没有同意承租人转租房屋的情况下 ， 转租合同是无效的 ， 租客不能以代替托管公司付租金为由要求继续履行租赁合同 。
“在托管公司跑路事件中 ， 房东和租客都是受害者 ， 为了防止损失扩大 ， 房东和租客可以通过协商的方式解决问题 。 协商无法达成一致的 ， 应当按照双方与托管公司签订的合同约定 ， 通过法律途径解决 ， 不要诉诸极端或者暴力方式 。 托管公司是否涉嫌欺诈 ， 有待警方侦查和司法机关认定 。 ”白永理提醒 ， 对于次承租人来说 ， 租房之前要注意审查房屋所有权人与出租人是否同一个主体 ， 租金收款账户是不是房屋所有权人本人的银行账户等关键问题 ， 租金支付期限越短越安全 ， 尽量不要按年交房租 。 房东也要慎重委托 ， 签订合同时认真审查托管公司提供的格式合同 ， 必要时请专业人士进行把关 。
为避免这种事件发生 ， 白永理认为 ， 尽管房屋托管属于民间经济行为 ， 政府无权直接干预市场 ， 但是相关部门应当加强对托管公司的监管 ， 出台具体规定 ， 对这一行业进行规范 ， 让其有序发展 。


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