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城镇化率|房价万元时代，有些城市还在涨，有些城市跌跌不休

房价 ， 真的进入“万元”时代了 。
7-9月份 ， 新建的商品房住房 ， 卖了42495万平米 ， 成交额是43864亿元 ， 算下来 ， 均价是10322元/平米 。
易居研究院则根据官方数据 ， 将6-9月份的单月均价测算出来了 ， 分别是10113元/平米、10263元/平米、10540元/平米、10191元/平米 。
城镇化率|房价万元时代，有些城市还在涨，有些城市跌跌不休
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上面这张图 ， 走势也很清晰了 ， 基本是波动上涨状态 。
房地产市场化已经走过了30余年 ， 在这30年的时间里 ， 其实房价基本保持了单边上涨态势（2008和2014年例外） ， 突破万元大关也只是时间问题 。
房价为什么能够保持上涨？根本原因在于发展的红利 ， 细分出来 ， 大概有以下四点：
人口规模持续的增长；
城镇化进程加速推进；
居民收入水平不断提高；
货币和财政政策 。
目前中国城镇化率已经超过60% ， 在快速城镇化的进程中 ， 人口加速向一二线城市流动 ， 伴随着收入的增长 ， 推动了房价的持续上涨 。
至于三四线城市房价的轮动上涨 ， 人口是劣势 ， 但依托货币政策依然能取得一波上涨 ， 典型的是自2015年开启的房地产去库存大战和货币化安置 。
对于三四线城市来说 ， 未来的潜力来自于广大农村人口就近城镇化 。 但并不是所有的三四线城市都有足够吸引力吸引农村人口就近进城 。
一二线城市持续向前 ， 身处都市圈的核心三四线城市也能稳住 ， 而那些边缘化的三四线城市则难有作为 。
实际上这种分化的趋势越来越明显 。
如易居公布的全国100个重点城市 ， 其新房成交均价是15801元/平米 ， 比全国均价高出50%以上 。 更重要的是 ， 重点100城房价同比涨幅达到了10.7% ， 这也明显跑赢了全国新房均价 。
而在中国社科院财经战略研究院发布的9月份纬房指数中 ， 这种分化表现得更加明显：
城镇化率|房价万元时代，有些城市还在涨，有些城市跌跌不休
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在这个榜单中 ， 有43个城市房价同比下跌 ， 跌幅最高的是广东肇庆（-9.45%） ， 有10个城市跌幅超过了5% ， 分别是遵义（-9.22%） ， 西双版纳（8.68%） ， 北海（-7.96%） ， 淄博（-7.44%） ， 保定（-6.83%） ， 廊坊（-6.08%） ， 衡阳（-6.07%） ， 济南（-6%） ， 防城港（-5.13%） 。
这些城市还是比较有代表性的 ， 比如廊坊 ， 典型的投资炒房型城市 ， 调控不松绑 ， 房价就起不来 。
北海防城港比较喜欢炒作海景房 ， 西双版纳则是旅游地产的热土 ， 在当前的大背景下 ， 跨城流动 ， 旅游度假需求明显下降 ， 旅游地产概念也是“重灾区” 。
有意思的是 ， 榜单第一名 ， 东莞房价涨幅达到了29.13% ， 与跌幅第一名肇庆（-9.45%）同属广东省 ， 两地相隔不足140公里 ， 高速也就不到2个小时 。
这么近的距离 ， 房价可谓是天差地别 ， 算是分化的典型了 。
再看看 ， 跌幅靠前的城市 ， 以前风光也曾一时无两 。 比如廊坊 ， 在2015-2016年 ， 曾经摘下全国房价涨幅榜第一名 ， 西双版纳也曾让购房者趋之若鹜 ， 而保定在雄安出来之初也拉升过一波 。
如果在2015-2016年 ， 你涨完了我涨 ， 核心调控外围涨 ， 但现在不可能了 ， 房价的表现与城市的基本面密切相关 。
什么是一个城市的基本面？人口变动情况、收入水平增长情况、城镇化 ， 产业这些 。
榜单中跌幅靠前的城市 ， 基本面竞争力都不行 。
就说廊坊的燕郊吧 ， 这地方我还真去过不少次 ， 2017年那会 ， 房价高的楼盘能卖到3万多 ， 接近4万 ， 全都是北京工作的人去买 ， 本地人的收入根本买不起 。
但是廊坊除了房地产 ， 其他是要啥缺啥 ， 医疗、就业、商业 ， 都严重滞后 。 很多在燕郊买房的人 ， 孩子上学都相当费劲 。
现在调控不松绑 ， 北京工作的人基本不考虑这片地方了 ， 更何况北京的限竞房库存还有不少 ， 折扣还多 ， 没理由去环京买 ， 过双城生活 。
而天津 ， 现在的情况也不太妙 ， 房价同比下跌4.16% ， 这跟天津的基本面有直接关系：
产业结构是重工业为主 ， 产业转型迟迟见不到效果 ， 人口逐步流失 ， 住房明显供大于求 ， 内部无法支撑房价 ， 外部又有个超级大核——北京 ， 尤其是政策层面又必须与北京保持一致 ， 天津楼市要想起来 ， 着实有点难 。 也正因为如此 ， 现在天津楼市消息层面有点躁动 。
不过 ， 同样是调控 ， 当年率先调控的北京、深圳、上海 ， 现在复苏势头明显 。
当年深圳率先调控 ， 上海紧跟 ， 北京随后 ， 现在复苏 ， 似乎也在遵循这个逻辑：
2019年到现在 ， 深圳率先 ，
2020年下半年开始 ， 上海开始有动静了 ，
2021年 ， 北京限竞房库存加速去化 ， 纯商品房大量上市 ， 也快了 。
这背后都是基本面 ， 一线城市是最稳的 ， 各方面竞争力是超群的 ， 调控带来的也就是房价横盘整理 ， 一段时间后依旧是稳步上涨 。
而在二线城市 ， 成都、杭州、南京、重庆、郑州、合肥、武汉等城市也是十分优秀 ， 竞争力靠前 。
一句话 ， 买房看基本面 ， 才大概率不出错 。
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