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行业|10月八成物业股下跌，第一服务上市即垫底


图片来源：图虫网
10月 ， 物业板块仍在持续下探 ， 平均跌幅超10% 。
年初开始 ， 受疫情影响 ， 具有较高抗风险能力、成长潜力的物业股板块价值得到重新发现 ， 股价节节攀升 ， 在8月份达到顶点 。 但月满则亏 ， 水满则溢 ， 实际上物业股的价值 ， 已经无法支撑此前炒作氛围下的高估值 。 当潮水褪去 ， 物业股股价一路下行 ， 市场逐渐恢复理性 。
但与此同时 ， 在分拆物业上市的热情背后 ， 红杉资本、高瓴资本、雪湖资本等专业投资机构作为基石投资者身影越来越频繁 ， 并未被新股发行动辄60-70倍市盈率的高定价吓退 。
市场两个截然相反的表现折射出物业股的真相 。 短期内股价的持续下跌是对于此前数月不理性高涨的回调 ， 但这并未影响物业股的长期逻辑 。 未来行业的集中度以及景气度有望持续提高 ， 行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段 。
超八成物业股下跌
据时代财经统计 ， 10月 ， 在成功登陆资本市场的35家物管企业之中 ， 股价下跌的物管企业高达29家 ， 其中15家物管企业跌幅超过10% 。 刚刚上市的第一服务以41.67%领跌 ， 同时合景悠活、蓝光嘉宝服务、金融街物业、时代邻里等5家物管企业跌幅超过20% 。
时代财经制图
仅5家物管企业市值微涨 。 其中 ， 方圆房服集团以10.87%的涨幅领涨 。 随后是浦江中国、祈福生活服务、卓越商企服务、彩生活 ， 涨幅分别为4.67%、1.79%、1.69%及1.08% 。 而10月最后一天上市的世茂服务 ， 收盘报价16.6港元 ， 勉强保住发行价 。
富途证券认为 ， 物业板块出现大幅回调的主要原因在于 ， 目前多数个股估值处于高位 ， 叠加同质化新股大量上市 ， 市场供给大幅增加 ， 导致板块整体估值中枢下行 。
截至10月31日 ， 已有35家物管企业成功登陆资本市场 ， 其中有10家是在今年上市 。 与此同时 ， 目前已递交招股书尚未上市交易的物管企也也同样达到10家 ， 根据最新公告 ， 融创服务、金科智慧服务两家物管企业已通过港交所上市聆讯 ， 将于近期上市 。
在一个同质化的行业 ， 且在公司整体实力相近的情况下 ， 可比公司之间的估值不会相差太大 。 在投资标的大量增加的情况下 ， 投资者自然不再愿意出高价 。 在汇生国际融资总裁黄立冲看来 ， 未来物业股表现仍将进一步回归 ， 合理的市盈率应该位于18-29倍之间 。
资本热情仍在
但物业板块的热度并未真正散去 ， 板块的变动主要是对此前过高估值的调整 ， 方圆房服集团的上涨说明市场依然认可物业行业在稳定性、成长性方面的优势 。
10月15日 ， 此前主要聚焦在房产交易服务领域的方圆房服集团发布公告 ， 宣布以6800万元对价收购控股股东方圆集团旗下物业板块 ， 正式进军物业行业 。 随即公司股价大涨 ， 一改此前低迷的表现 ， 最高价达到0.7港元每股 ， 涨幅高达42.8% 。
克而瑞证券认为 ， 股价是短期博弈的结果 ， 但物管行业的基本面并没有发生变化 。 物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块 。 行业的真正价值是与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性 。
而且 ， 由于物业行业正在经历从传统向现代服务业转型的过程中 ， 分化的背景下 ， 物企市场仍较分散 ， 也远未达到充分竞争的状态 ， 行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间 ， 如果能在较早期投资优质股 ， 可以获取高倍数的成长 。
基于这一认知 ， 哪怕近期物业股表现不如人意 ， 市场却仍能发现 ， 拟IPO物管企业不断传出引入基石投资者、战略投资者的消息 。
据时代财经统计 ， 年内通过公开发行股份成功登陆资本市场的10家物管企业之中 ， 仅有兴业物联、第一服务、世茂服务等3家企业没有引入基石投资者 。 其中 ， 第一服务虽未引入基石投资者 ， 但其股东榜中同样出现鼎晖投资、新龙脉资本等投资机构；世茂服务背后更是引入红杉资本、腾讯作为战略投资者 。


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