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房企三季报陆续出炉：有中小房企净亏超10亿

近日 ， A股上市房企陆续发布三季报 。 虽受今年初新冠肺炎疫情影响 ， 但各地的房地产调控政策并未显著放松 ， 加之“三道红线”融资新规实施 ， 房企销售端和资金端压力加大 ， 投资规模明显放缓 ， 部分房企财务风险逐步累积 。据《每日经济新闻》采访人员不完全统计 ， 截至10月29日 ， 沪深两市已有近60家上市房企披露三季报 。 其中有23家房企营收相比去年同期实现正增长 ， 22家房企净利润相比去年同期实现了正增长 。 不过 ， TOP30房企中公布业绩的目前仅有3家 ， 其中前10强中只有绿地和新城控股(32.510, -0.39, -1.19%)两家 。值得注意的是 ， 从已经公布三季度业绩的房企来看 ， 相较于商品房整体销量的同比提升 ， 前三季度房企业绩则表现出现明显分化 。房企业绩分化明显Wind数据显示 ， 今年前三季度 ， 排名靠前的房企无论是营收还是利润 ， 均保持较高增长 ， 呈现出强者恒强的态势；业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势 ， 无论是收入还是利润 ， 前三季度下滑严重 。其中TOP10房企里 ， 绿地率先披露业绩前三季度业绩 ， 并在收入和利润方面都实现双增长 。 截至今年三季度 ， 绿地控股(6.190, 0.09, 1.48%)实现利润总额228亿元 ， 归母净利120亿元 ， 同比分别增长2.5%及1.9%；基本每股收益0.99元 ， 同比增长2.06% 。 营业收入3209亿元 ， 同比增长9% ， 其中房地产主业实现营业收入1446亿元 ， 基建产业实现营业收入1472亿元 ， 同比分别增长15%及6% 。另一家头部房企新城控股公布的三季报则显示 ， 今年前三季度营收约700.91亿元 ， 同比增长137.11%；净利润约47.36亿元 ， 同比增长26.91%；基本每股收益2.11元 ， 同比增长26.35% 。而在公布业绩预告的房企来看 ， 排名靠前的房企表现稳健 ， 部分中小房企在项目去化等维度上面临着更大挑战 。如TOP30房企中南建设(9.020, 0.04, 0.45%)公布的三季度预增公告显示 ， 今年前9月归母净利润较去年同期增长53.6% 。 再以泰禾为例 ， 据其10月14日公布的数据 ， 泰禾预计期内归属于上市公司股东的净利润为亏损16.5亿~22.3亿元 ， 而去年为盈利21.21亿元 。对此 ， 克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》采访人员分析认为 ， 房企收入下滑主要是因为疫情影响导致的结转收入没有跟上 ， 加之今年结转的是2016~2017年的项目 ， 这两年“地王”频出 ， 本身就是不赚钱或者是亏大钱的项目 。此外 ， 今年以来 ， 因疫情影响导致销售收入和租金收入明显下滑的企业也不在少数 ， 尤其是上半年重仓在疫区的房企 。以美好置业(3.690, -0.04, -1.07%)为例 ， 前三季度归属于上市公司股东的净利润亏损1.25亿~1.6亿元 ， 而去年同期为盈利7615万元 ， 期内项目交付延后、新业务投入成本高系业绩变动原因 。再如10月28日晚间发布三季度业绩的中迪投资(5.160, -0.25, -4.62%) ， 前三季度营收约9327万元 ， 同比增长317.17%；净亏损约2931万元 ， 同比增长62.80%；基本每股收益-0.10元 ， 同比增长61.54% 。58安居客房产研究院分院院长张波表示 ， 从今年疫情对商品房市场的影响来看 ， 住宅前三季度的成交金额已经超过去年水平 ， 而商业地产则明显没有实现逆转 。 对于自持商业比重较大的房企而言压力尤其大 ， 商场、办公和酒店的空租率都有不同程度提升 ， 带动租金收入同比明显减少 。 如大悦城(4.560, -0.10, -2.15%)控股持有的购物中心和酒店较多 ， 受到的影响直接 ， 其自身预计前三季度的净利润将可能由正转负 。房企面临融资新规考验在业绩下滑情况下 ， 整个地产估值又不高 ， 上市房企的股价将面临不小压力 。张波认为 ， 今年以来房地产行业集中度持续提升 ， 一二线城市的成交占比有所扩大 ， 中小房企则面临着拿地难、销售压力大等多重困难 ， 部分中小房企今年的净利润都出现不同程度减少 ， 有些房企甚至有超过九成以下的净利润下滑幅度 ， 这一趋势预计会在四季度持续 ， 2020年房企的淘汰率提升将是个不争的事实 。为了完成全年目标 ， 一部分房企通过打折促销等方式加速去化 ， 在带动销量提升的同时 ， 有效降低了负债水平 ， 对于业绩提升起到了重要支撑作用 。从已公布前三季度业绩的房企来看 ， 商品房整体销量同比提升并不代表着单个企业的销提升 ， 也不代表单个房企净利润水平表现良好 。 一方面 ， 部分房企前三季度同比净利润有着明显增长 ， 包括阳光城(6.860, -0.17, -2.42%)增长了21.64% ， 滨江集团(4.840, -0.07, -1.43%)增长了3.16% ， 招商蛇口(14.060, -0.46, -3.17%)的增长更是明显 。 从利润增长的房企来看 ， 一般都是重仓布局的区域在疫情期间受影响较小 ， 或者恢复和反弹比较快的城市 。 如滨江集团重点布局的杭州 ， 今年市场热度就明显好于去年 ， 甚至出现过多个“万人摇”项目 。同时 ， 今年债务率较高或融资压力较大的房企表现就会出现明显分化 ， 一部分房企通过打折促销等方式加速去化 ， 在带动销量提升的同时 ， 有效降低了负债水平 ， 对于业绩提升起到了重要支撑作用 。 另一部分房企则在项目去化、自身调整等维度上面临着更大挑战 ， 企业短期内还没能快速从低谷中抽身出来 ， 如云南城投(3.010, -0.09, -2.90%)10月26日晚间发布三季度业绩公告称 ， 前三季度营收约37.05亿元 ， 同比下降23.64% ， 净亏损约10.39亿元 。此外 ， 在“三条红线”融资新规下 ， 不少房企的财务杠杆受到限制 。 随着新规的实施 ， 融资端将进一步收紧 ， 也更加考验房企的运营管控能力 ， 房企需要从销售、周转、产品力诸方面提升自身的竞争力 。林波告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 在今年仅剩的两个月时间里 ， 房企将在销售和结转上进行一波冲刺 ， 届时优秀的房企在销售和利润上将持平甚至超越去年水平 。 但如果稍微有个闪失 ， 利润下滑也是正常现象 。


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