北京|别期待了！这个最大的地产风向标早已失灵
作者：层楼来源：功夫财经
一直以来北京都被当做全国楼市的风向标 。
楼市牛市基本遵循一线涨完二线涨 ， 二线涨完三线涨的规律 。
思维惯性固定后 ， 很难改变 。
今年楼市需求的释放一直被不断延期 ， 这几个月稍有起色 ， 一线城市中的深圳、上海都已上涨 ， 唯独北京迟迟没有波动 。
因此在这轮房价行情中 ， 大家都翘首以盼北京未来的走向 ， 仿佛只要北京房价上行 ， 就意味着新一波行情到来 。
可事实却是 ， 北京这个风向标早已失灵 。
1
擒贼先擒王
北京政治色浓厚 ， 一举一动都代表着上级意志 。
房住不炒背景下其他城市能趁着疫情期间放出的水暗涨一波 ， 但北京却没这个勇气 ， 二套6成首付的严信贷不可能松 ， 到了年底缺钱更不可能松 。
政府一再强调：房子是用来住的 ， 不是用来炒的 ， 围绕这个定位在防止资产泡沫的基调下 ， 只能擒贼先擒王 。
只有杀住龙头 ， 才能逐步纠正全民投资房地产的“恶劣风气” 。
自去年下半年起 ， 深圳、广州、上海的楼市调控都出现了松动 ， 最先松动的是上海 ， 在去年8月初 ， 便放松了部分区域的限购 。
时至今日 ， 唯有北京咬定青山不放松 ， 高层态度已经很明显了 。
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在这种情况下未来别的地方松 ， 北京不会松；别的地方收紧 ， 北京可能还会收紧 。
虽然从基本面上看 ， 深圳、广州、上海、北京 ， 基本都在伯仲之间 ， 但这其中还是有很大差别 。
2017年以后 ， 北京的楼市成了内生性市场 ， 没有政策变化下 ， 大涨大跌都难 。
认房认贷政策+非普通住宅政策死死地压着房价 ， 当前已经实现内生市场下的房价平稳 。
除了日常使用的限购限贷外 ， 由于房屋属性所带来的限制进一步降低市场流动性 。
2
市场性降低
2014 年住建部发布了《关于做好2014 年住房保障工作的通知》 ， 北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等 6 座城市都成为了共有产权住房的试点城市 。
这些试点城市中北京的力度最大 。
北京市共有产权保障住房于 2017 年开始试点工作 。
2017年以来 ， 除去共有产权房的限价房 ， 北京合计供应了152宗住宅地块 ， 其中限价住宅地块高达109宗 ， 不限价住宅地块只有43块 。
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截至目前 ， 北京市共有 64 个共有产权住房项目实现了土地供应 ， 其余部分还在加紧建 ， 预计可提供房源约 6.55 万套 。
北京楼市这几年中的新建住房中 ， 政策性住房已经占据了半壁江山 。
虽然在实际实行过程中也面临很多问题 ， 共有产权房地块比例也在逐步下降 。
但发展共有产权住房 ， 是北京市为加强住房制度顶层设计而落地政策 ， 也是支持刚需解决住房问题的长期安排 。
这一点未来也不会有太大变化 ， 对于北京这样的城市 ， 只有强政策才能稳住房价 。
但说到底 ， 商品房和保障房是两个不同的市场 ， 是两种不同的人群在购买不同的房子 。
这几年无数限价房充斥市场 ， 再加上前面提到的政策限制 ， 北京楼市市场性已大不如前 。
就连商住两用房都需要注册公司或个人纳税社保满五年才能买；二套首付60%起 ， 很多老房子还无法贷到足额的比例 。
政策性住房上市交易不仅要满足年限 ， 还有几十万的土地出让金 。
多管齐下 ， 无疑最大程度的锁死了市场流动性 ，对商品而言 ， 流动性降低直接等于折价 。
而这一点 ， 对于全国其他城市而言并不具有普遍性 ， 目前不少三四线城市不仅没有完善预防投资客入场的政策 ， 而且还在拼命抢人 。
其他城市不可能在一边冻结大部分流动性的情况下 ， 还有购房者持续进入维持住基本的市场活力 。
北京楼市已经走出了一条和其他城市不同的路 。
全国最严的限购限贷政策、楼市市场性已大不如前 ， 更不能持续当做市场风向标来参考 。
3
无法模仿
从这段时间的市场成交来看 ， 北京楼市的成交量还不错 。
据我爱我家研究院统计：
2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套 ， 环比8月增长7.49%；
1-9月二手住宅共网签116297套 ， 同比2019年1-9月增长6% ， 超过了去年同期水平 。
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成交量明显上升 ， 但价格并没有明显的变化 。
可以说北京现阶段稳房价的目的已经初步达到 。
长期看人口、中期看土地、短期看政策！
人口是楼市最强劲的支撑 。
而目前北京疏解人口还在持续 ， 未来也不缺人口和刚需来支撑市场 。
冻结大部分流动性的情况下 ， 还有优质刚需持续进入 ， 不断夯实房价 ， 因此在调节时也完全不用顾忌房价大跌 。
但这对于其他新一线、二三线城市而言 ， 很难同时做到 。
从土地来看 ， 北京未来政策性土地还会间歇性入市 ， 这几年的积累加上未来对刚需的保障 ， 其他城市出于城市发展需要和财政压力 ， 短期内很难模仿 。
从政策来看 ， 北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市 ， 几乎把所有杠杆机会打掉了 ， 变成由刚需主导的理性市场 。
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北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段 ， 再加上政策调控 ， 现在的市场给投资者的操作空间已经微乎其微 。
市场已经逐步过渡到----由刚需（置换）主导的市场 。
而其他大部分城市都还处于调控的初级阶段 ， 二手市场未成熟、没有足够的刚需支撑 。
综上 ， 北京楼市上行 ， 你所在的城市不一定会上行 ， 北京楼市稳 ， 你所在的城市不一定能稳得住 。
由于强大的政治因素 ， 以及更为完善的市场 ， 逐渐“特殊”的北京 ， 已经失去了全国地产风向标的意义 ， 跟着北京楼市的走向决定买入或卖出很可能适得其反 。
【北京|别期待了！这个最大的地产风向标早已失灵】现阶段与其紧盯北京的动向 ， 还不如看看市场性更为活跃的新一线城市动向、盯紧自己城市的楼市政策和供需走向 。
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