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疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”

新冠疫情导致了住房市场的分化趋势：开发市场的资源进一步向头部房企集聚 ， 土地市场重新回归一线城市和热点二线城市；住宅成为个人收入分配和财富分配的加速器 。
本刊特约作者  蔡真/文
新冠疫情对经济活动造成极大冲击 ， 不过疫情之下房地产市场恢复迹象明显 ， 后疫情时期房企、土地市场以及长租公寓都呈现出明显的分化现象 ， 但政策基调依然以抑制房价泡沫为主 。
加速房企分化
新冠疫情首先给房企带来的冲击是需求层面 。 2020年1-2月商品住宅销售面积和销售额分别为7488.95万平方米和7197.59亿元 ， 同比分别下降39.2%和34.7% ， 这也是住房货币化改革以来商品住宅销售月度下降幅度最大的一次 。
传统的房企营销模式是线下模式 ， 但疫情迫使不少房企转型线上营销模式 。 疫情期间的线上售房大体经历了三个阶段：第一阶段是1月27日至2月15日 ， 绿地、禹洲等房企启动线上售房 ， 这一阶段的特点是房企售房推出了无理由退房 ， 优惠力度比较小；基本是线下营销搬到线上 ， 但没有很好的结合线上营销的特点 ， 因此效果一般 。 第二阶段是2月16日至4月1日 ， 以恒大为代表的头部房企在无理由退房的基础上推出了75折特大优惠 ， 并采取了类似P2P推荐返佣的玩法 ， 根据克而瑞的统计 ， 恒大2020年3月全口径销售金额达到602亿元 ， 环比增长34.6% 。 第三阶段是4月2日之后 ， 以薇娅、李湘为代表的网红和明星通过直播带货的方式卖房 ， 总体来看直播卖房的效果并不好 ， 但3月相对于2月商品住宅销售有了明显反弹 ， 主要在于 ， 第一 ， 疫情的好转是销售回暖的大前提 ， 因为线下体验是住宅购买不可或缺的环节 ， 而2月22日南京成为第一个恢复开放售楼处的城市 ， 这为3月份销售恢复打下了基础 。 第二 ， 无理由退房是3月份住宅销售回暖的必要条件 ， 若没有无理由退房这一条件 ， 消费者也不会轻易下单 ， 流量很难转换为获客 。 第三 ， 折扣优惠是销售回暖的充分条件 。 从数据看 ， 住宅销售面积的反弹力度明显大于住宅销售额的反弹力度 ， 这意味着开发商在单价上打折力度较大 。
其次新冠疫情给房企带来的冲击是资金层面 。 2020年1-2月 ， 房企开发资金来源合计20209.94亿元 ， 同比下降17.9% 。 从资金结构来看表现出以下三个特点：第一 ， 除却自筹资金外 ， 定金及预收款和个人按揭贷款下降最多 ， 两者同比分别下降23.9%和12.4%；这主要是来自销售端的冲击 ， 平常两者占开发商无息负债约50% ， 销售活动的骤停导致无息负债来源急剧减少 。 随着疫情稳定以及销售活动的恢复 ， 这两项资金来源也出现一定程度的反弹 。 第二 ， 国内贷款相对下降较少 ， 2月同比下降8.6% ， 这与疫情期间的金融纾困政策有较大关系 。 2020年1月31日 ， 中国人民银行联合财政部、银保监会等联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》 ， 要求对受疫情影响严重的企业到期还款困难的 ， 可予以展期或续贷 ， 这对缓解房企融资难发挥了一定作用 。 第三 ， 各项应付款下降比例最少 ， 2月同比下降1.5% 。 这其中主要是各项应付工程款 ， 这说明开发商在整个供应链中依然处于强势地位 ， 伴随着复工复产的推进 ， 建筑商的各类垫付款进一步增加 ， 3月房企各项应付款同比上升20.5% 。
疫情|房地产市场多重分化隐现“灰犀牛”
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在销售和资金端的综合影响下 ， 需求冲击逐渐转向供给冲击 。 住宅开发投资快速下滑 ， 1-2月全国住宅开发投资完成额7318.29亿元 ， 同比下降16.3% ， 这也是住房货币化改革以来房地产开发投资月度下降幅度最大的一次 。 伴随着销售回暖及资金到位情况的好转 ， 3月份住宅开发投资累计同比下降7.2% ， 相对于2月出现较大反弹 。
随着疫情逐渐被控制 ， 房企销售下降的颓势得以扭转 ， 但这种扭转主要是由头部房企贡献的 。 克而瑞的统计显示 ， 2020年第一季度房企销售普遍下滑 ， 前100名的准入门槛由2019年一季度的49.8亿元下降至32亿元 。 分组来看 ， 500亿元销售以上的房企数量没有变动 ， 依然是恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海和绿地7家 ， 只是保利发展由1000亿元以上分组落入500亿-1000亿元分组；100亿-500亿元分组以及50亿-100亿元分组的房企数量分别下降14家和15家 ， 导致50亿元以下分组房企数量增加29家 。


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