拆迁将退出?国家一锤定音,明年起老房子或统统进入“升值通道”
俄罗斯媒体评价中国的房地产发展时说道 ， 过去短短的二三十年时间里 ， 中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市 ， 从曾经遍布乡村的国家到如今中心城市星罗棋布 ， 中国的造房、造城速度让许多发达国家望尘莫及 。
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确实 ， 过去二三十年间 ， 中国的城市化率由不足10% ， 一跃发展到今天的60% ， 这其中离不开高速度和高质量的房地产发展 ， 而房地产的蓬勃发展 ， 又推动了城市化的进程 。
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不得不说 ， 在中国城市化进程中 ， “棚改”确实起到了重要的推动作用 。 正是因为有“棚改”政策的存在 ， 才让诸多城镇中 ， 集中成片的历史遗留危旧住房、破房烂院等 ， 有了焕然一新的命运 。
才让居住其中的中等偏下收入家庭 ， 有了住新房“改变命运”的机会 。 “棚改”是一项重要的民生工程 ， 其诞生之初就被定义为是解决一大批困难家庭的住房问题 。
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简单的理解就是将旧有的老屋、烂房、危房等拆除 ， 再建立起外观新、环境好的商品房 。 不过 ， 就是“棚改”这个民生工程 ， 过去这些年正在造就无数人“拆迁暴富”的美梦 。
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曾几何时 ， 关于拆迁暴富的段子更是满天飞 ， 什么“拆字一喷 ， 立提大奔” ， “房子一扒 ， 帕拉梅拉”等等 。 拆迁真的能使人一夜暴富 ， 房地产真的能使人扭转命运 。
我的大学同学就是最好的例子 。 2014年 ， 他父母在合肥的房子获得拆迁资格 ， 经过核算之后 ， 将获分5套房子 ， 而且这5套房子都在政务区 。 在当时这5套房子可能不太值钱 ， 但是放在今天 ， 至少值1500万 。
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几乎是一夜之间 ， 他与我们的距离就彻底拉开了 。 类似笔者同学这种 ， 通过拆迁“一夜暴富”的案例 ， 实在数不胜数 。 2019年深圳著名的白石洲城中村被爆将迎来拆迁 ， 或将诞生1878个千万级、亿万级富翁 。
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同是深圳的罗湖水贝村更壕 ， 据报道每户拆迁分得2亿现金补偿 。 虽然后来证实系误传 ， 但是最后每户也分得了至少千万拆迁补偿 。
不过 ， 从2021年起 ， “棚改”就将“退出”了 ， 很多人幻想的“拆迁暴富”神话可能就要彻底破灭了 。
今年初 ， 国务院一锤定音明确指出 ， 2020年是棚改的“收官之年”、“终结之年”：2018-2020年 ， 新提出1500万套的棚改任务 ， 自2019年末时 ， 住建局已公布了超额完成289万套 。 2020年 ， 全国性的棚改目标已经所剩不多了 。
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此外 ， 国务院也明确强调：2020年要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策 ， 商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县 ， 要尽快取消货币化安置优惠政策 。 释放的信号再明确不过 ， 那就是“棚改模式”迈向终结 ， 即将成为历史名词 。
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“棚改”退场 ， 意味着拆迁也将随之一同退出历史舞台 。 棚改终结 ， 老房子不拆了 ， 这对于那些坐等拆迁一夜暴富的老房子主人 ， 尤其是那些投机取巧想占拆迁便宜而有目的买入老房子的人 ， 毫无疑问是致命的打击 。
棚改将退场 ， 那遗留下来的成千上万的老房子该如何处置呢？国家一锤定音 ， 棚改退场 ， 旧改接棒登场 ， 2021年起老房子统统按旧改的新规处理 。
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2020年的《政府工作报告》明确提到 ， 城镇老旧小区量大面广 ， 要大力进行改造提升 ， 更新水电路气等配套设施 ， 支持加装电梯和无障碍环境建设 ， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施 。
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从上述这段官方对旧改的描述 ， 可以发现“旧改”完全不同于之前的“棚改” 。 首先 ， 旧改属于存量项目 ， 不存在“棚改”（货币化补偿）后出现的大量增量资产情况 。
其次 ， 旧改可以看作是城市版的人居环境整治 ， 其初衷是以人为本解决改善老旧小区市民的居住环境 。 砍掉了大拆大建 ， 取而代之的是充满人情味 ， 充满智慧的运营建设 。
【拆迁将退出?国家一锤定音,明年起老房子或统统进入“升值通道”】
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旧改主要从三个层面开展改造工作：第一 ， 更新水电路气等配套设施 。 这是房屋基础设备的更新改造 ， 其目的是确保老小区业主的日常生活有保障；第二 ， 支持加装电梯和无障碍环境建设 。
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这是完善类的改造 。 随着人口老龄化进程的加剧 ， 很多没有电梯的老小区越发有了加装电梯的急切需求 ， 这是居住环境的完善 ， 更是社会对老年人口关怀的体现；第三 ， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施 。 这是提升类的基础设施改造 。
一句话总结 ， 经过三个阶段的改造之后 ， 老小区无论是基础设施 ， 还是居住环境 ， 亦或是配套服务、资源等都会更加健全 。 毫不夸张地说 ， 老房子经过一番改造之后 ， 2021年起统统都会进入“升值通道” 。
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原因很简单 ， 不管是基础类的改造 ， 还是完善类的改造 ， 亦或是提升类的改造 ， 都给小区加分 ， 尤其是电梯的按照、物业的引进、停车场的重新规划等长效措施 ， 都直接影响小区的整体环境和价值提升 ， 这反映到房价上 ， 一定是升值的 。
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尤其是5、6层的房子 ， 经过加装电梯的改造后 ， 其价值大概率会瞬间拉升 。
那么全国到底有多少老旧小区需要改造呢？这些资金又由谁来出呢？国家也一锤定音给出了答案 。
首先 ， 按住建部的统计数据显示 ， 截止到2019年底 ， 全国有近16万个老旧小区需要改造 ， 或至少涉及4200万户居民 ， 改造投资额高达4万亿元 。 不过 ， 旧改和棚改一样 ， 也有阶段性任务 。 按照国务院的规划 ， 2020年全国要完成3.9万个老旧小区的改造 ， 涉及700万户居民 。
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其次 ， 根据住房和城乡建设部副部长黄艳的答采访人员问我们了解到 ， 旧改的资金投入是多方面的 ， 既包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资 ， 也将包括中央补助资金 ， 还会鼓励纳入社会力量参与 。
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比如合肥2019年 ， 旧改资金方面 ， 中央下达的棚户区改造专项补助资金有3.16亿元 ， 这笔钱将实行专户管理、分账核算、专款专用；管理方面 ， 安置小区物业将通过公开招标方式“产生” ， 并纳入全市物业考核范围 ， 统一考核标准 。
有人可能会反问 ， 从过去几年“棚改”的结果来看 ， 不仅推动了经济增长 ， 还让开发商有钱赚 ， 更诞生了一大批百万、千万富翁 ， 反观旧改是公益性质的 ， 还需要投入大量资金 ， 为何不直接延续过去的“拆迁”模式呢？
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回答这个问题 ， 要从三个方面考虑 ， 其一 ， “棚改”是本轮三四线城市房价上涨的主因 ， 而且棚改并没有达到“去库存”的目的 ， 相反很多城市卖地、建造了大量新房 ， 库存反而增加了；其二 ， “棚改”的成本其实比“旧改”更高 。 尤其是二三线城市的老城区老破小 ， 规划复杂、拆迁补偿资金高 ， 很多开发商都不愿意接手；其三 ， 棚改越走越偏离民生主旨——过去这些年 ， 全国出现了多起借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为 。
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此外 ， 不得不说 ， 旧改确实比棚改有优势：一方面 ， 老旧小区改造更多的是要改善居住条件 ， 带动消费经济发展 ， 在全国范围内情况更为普遍；另一方面 ， 老旧小区改造项目则主要为政府主导 ， 公益性较强；更重要的是 ， 老旧小区改造一般不涉及规划变更 ， 实施过程相对简单 。
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