乐居财经|中国文旅二度冲上市，营收八成靠卖房
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在第一次赴港IPO受阻后 ， 中国文旅集团又马不停蹄的二次递交了招股书 。 招股书显示 ， 中国文旅为文化旅游物业开发商 ， 主营业务为度假物业发展 。 不过 ， 虽然打着文旅的旗号 ， 但中国文旅真正的摇钱树还是地产业务 ， 2017-2019年 ， 中国文旅文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3% 。 业内专家指出 ， 地产商借扩文旅板块已不是首次 ， 而中国文旅背靠老牌地产商中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”） ， 在资金储备、获取地产等方面均有一定优势 ， 但多位专家也均表示 ， 地产借文旅项目拿地建设抛售的例子也不少 ， 目前来看中国文旅的旅游度假项目收入占比较小 ， 还未形成自身的文旅IP ， 能否成功上市并在旅游地产手中分得一杯羹 ， 还有待观望 。 
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二度冲击IPO
作为一家刚成立不久的旅企 ， 中国文旅的上市野心从未平息 。
【乐居财经|中国文旅二度冲上市，营收八成靠卖房】早在今年4月17日 ， 中国文旅向港交所递交了上市申请 ， 而现今打开港交所页面 ， 中国文旅的首次申请已成“失效”状态 。 据悉 ， 按照相关规定 ， 自申请之日起6个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请 ， 需重新提交IPO招股书 。
但过期还不满一周 ， 中国文旅的二次招股书又至 。
10月23日晚间 ， 中国文旅再次向港交所提交了上市申请 。 招股书显示 ， 中国文旅成立于2018年 ， 定位为文化旅游物业开发商 ， 主要经营文化旅游胜地内度假物业的规划及发展 ， 提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务 。
截至2020年9月30日 ， 中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合 ， 其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展 。 18个度假物业发展项目包括11个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用度假物业发展项目、1个持作自行运营度假物业发展项目及5个持作未来发展的土地 。
与此同时 ， 招股书中还提到 ， 中国文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村 ， 该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成 。 公司的收益主要来自租赁酒店客房、提供餐饮及票务服务 。
房产收入占八成
虽然在招股书中定位于文旅业务 ， 但事实上 ， 中国文旅集团的主要营收仍然来自房地产 。 北京商报采访人员查询招股书发现 ， 中国文旅收入主要来自销售度假物业和文化旅游业务 ， 但旅游业务在整体业务中占比较低 。
具体来看 ， 招股书显示 ， 2017-2019年 ， 中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元 ， 其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元 ， 销售度假物业收益占总收益分别为99.8%、79.8%及80.7% ， 而文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3% 。 直到去年 ， 中国文旅的主要收入还有八成来源于房产销售 ， 对地产依赖明显 。
除了严重依赖地产业务 ， 中国文旅的资金压力也不小 。 招股书显示 ， 2017年末、2018年末及2019年末 ， 中国文旅未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元 ， 公司债务或对其造成不利影响；其中 ， 2018年、2019年中国文旅资产负债率分别为632%、272.2% 。
“从当前的收入模式中可以发现几个问题 ， 一是作为经营文旅综合体的企业 ， 公司的体量目前来看相对较小；另一个关键因素则是地产业务营收与旅游业务收益的明显差距 。 ”北京第二外国语学院中国文化和旅游产业研究院副教授吴丽云直言 。 其实 ， 以地产收入为主 ， 文旅项目积聚人气是不少地产商在转型或拿地时的常用“招数” 。 而中国文旅除了是文旅企业 ， 与地产企业中国奥园也有着不小的关系 。
招股书还显示 ， 中国奥园全资附属公司悦景是中国文旅的单一最大股东 ， 持股数量为28%；另外奥园集团前股东赵文炜、前高管谭嘉伟、当前高管林锦堂通过旗下公司 ， 在中国文旅的持股比例分别为27.5%、10%、4.5% 。
针对上述情况 ， 北京商报采访人员试图联系中国奥园 ， 但截至发稿未收到回复 。 “其实中国文旅可以看作中国奥园的子公司 ， 按照其当前的营收情况进行分析 ， 很有可能是借文旅名义开发房地产的企业之一 。 ”有业内人士称 。
摸索期
在吴丽云看来 ， 基本上排名相对靠前的地产大户都在转型做旅游项目 ， 既可通过文旅项目积累人气 ， 又能带动地产销售 。 不过 ， 她也进一步表示 ， 文旅项目投资体量大 ， 回报周期长 ， 很难直接带来收益 ， “想要单纯靠文旅项目赚钱很难 ， 尤其是地产行业做文旅 ， 还需面临对市场环境掌握不佳、团队运营能力不足等问题 。 因此 ， 不少地产商转型做文旅后一直是地产业务反补文旅项目 ， 大部分文旅项目运营情况都不是很好 ， 比较成功的转型案例较少” 。
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