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中国经济网|银行房抵贷再收紧 房贷中介称房抵贷购房“另有门路”

在房贷规模快速扩张后 ， 房抵贷被指有部分资金流入楼市 ， 受到监管部门和市场关注 。 近日有消息称 ， 随着房地产金融监管政策的加强 ， 深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件 ， 商铺类房抵贷更是直接停贷 。
对此 ， 《证券日报》采访人员走访调查发现 ， 除了深圳之外 ， 目前全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务 。 以北京地区为例 ， 目前大多数银行仍正常开展房抵贷业务 ， 但确实有部分银行有所收紧 ， 主要体现为 ， 更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制以及更严格的审批条件约束业务申请 。
同时 ， 一些贷款中介公司为了吸引客户 ， 吹嘘低息贷款 ， 还宣称能通过“运作”使房抵贷用于购房 ， 将那些原本不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款 。
部分大行收紧房抵贷
合规性要求提高
今年以来 ， 多地监管部门下发通知 ， 排查房抵贷资金违规流入房地产市场情况 。 在此背景下 ， 全国多地的银行收紧了房抵贷业务 。
据《证券日报》采访人员了解 ， 目前北京地区部分国有大行已经收紧房抵贷业务 ， 除了加大审核力度、减缓放款速度之外 ， 商铺类和地段不好的公寓的抵押是严格限制的 ， 除非以经营贷的方式申请 。
“我行近期确实收紧了房抵经营贷业务的办理 ， 利率有所上调 ， 从年初的3.6%上升至目前的4.05% 。 ”某国有大行的客户经理告诉采访人员 ， 审核条件越来越严格 ， 对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务 ， 最高贷款额度可以达到评估房价的70% ， 而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低 ， 最高50% 。
上述客户经理还表示：“如果以公寓和商铺作为抵押物申请的话 ， 我们不做该业务 ， 除非客户名下有公司 。 而且我行会指定担保公司对抵押物进行评估 ， 贷款期限1年 ， 根据具体情况可以续签 。 ”
实际上 ， 多数房产中介销售人员也建议用普通住宅来做抵押贷款 ， 商铺类抵押审核条件比较严格 ， 而且银行贷款很难获批 。 特别是今年以来商铺经营不景气 ， 风险较大 ， 银行管控更加严格 。
在走访中 ， 采访人员从多个银行信贷业务的客户经理处了解到 ， 由于房抵贷业务 ， 监管明确规定只能用于消费或者经营 ， 不能用于其他投资 。 因此 ， 部分银行除了加强对资金流向的审核 ， 甚至部分中小银行已经暂停个人住房抵押消费贷业务 。 “监管部门对于‘房抵贷’用途真实性查得比较严格 ， 特别对于消费贷款 。 ”某股份制银行支行相关负责人对《证券日报》采访人员表示 ， 在审批之前需要上缴增值税发票作为凭证 ， 同时银行以受托支付的形式打给第三方账户 ， 并且后期银行会不定期监控资金流向 ， 确保资金用于申请贷款的指标 。
某城商行的客户经理对采访人员表示：“我行已经暂停了个人住房抵押消费贷业务 。 由于监管对于这类贷款的用途要求有限制 ， 银行对贷款后资金具体去向的监控很难 ， 很多客户达不到要求导致经常放不出贷款 ， 所以取消该类业务 。 ”
同时 ， 审核条件的严格还体现在银行更加“挑剔”客户 ， 在客户的选择上更加择优 ， 而资质一般的客户可能无法获得贷款 。 据采访人员了解 ， 国有银行只接受结清按揭贷款的房产 ， 也有部分中小银行可以接受未结清贷款的房产做“二押” ， 但是贷款的额度有所下降 。
“筛选标准包括对个人信用核实、房屋核实、流动性、市场评估价格等 。 实际办理中 ， 会选择房屋流动性较高、公司收入较好的客户 。 ”多数银行的客户经理对采访人员表示 。
此外 ， “放款慢”也是普遍情况 。 “如果顺利的话最快需要20个工作日 ， 慢的话一个半月左右 。 ”多家银行的客户经理告诉采访人员 。 也有房产中介表示：
“此前办理贷款 ， 大概只需15天即可办完 。 但随着各家银行收紧政策 ， 所有手续办理完成之后放款时间至少要近两个月 。 ”
银行方面对此解释称 ， 四季度房贷额度比较紧 ， 导致近期放款也比较慢 ， 除了受年底银行资金紧张影响外 ， 近期监管层面要求要配合房地产调控政策 ， 控制房贷额度投放 ， 所以房贷审批更加严格 。
【中国经济网|银行房抵贷再收紧 房贷中介称房抵贷购房“另有门路”】房贷中介宣称
房抵贷购房“另有门路”
某房产中介向《证券日报》采访人员表示 ， 只要房产是真实的 ， 公司情况、公司流水、上下游合同都可以“全权办理” ， 并且收取贷款额的3%—5%作为服务费用 。 上述中介还向采访人员介绍了此类“移花接木”式操作流程：客户通过经营贷向银行申请贷款 ， 银行通过受托支付的方式 ， 将贷款资金打入合作的第三方对公账户(第三方可自己找或者由中介公司提供) ， 再转入指定的个人账户 ， 最终以取现的方式规避银行的审查 ， 这种方式在后期调查中不易被发现 。
据了解 ， 多数银行设定的抵押成数为七成 ， 银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率 ， 在3%—4%之间 ， 额度最高千万元的融资规模是多数银行的放款上限 。 而小贷公司的推介广告则颇为高调 。 《证券日报》采访人员注意到 ， 为了吸引客户 ， 有公司吹嘘低息贷款 ， 且表示住房抵押贷款可贷房产估值的八到九成 ， 贷款规模上限提高至3000万元 。 但是在实际的操作过程中 ， 并非如公司当初“承诺” ， 甚至有小贷公司等第三方的利率最高可达10%以上 。
一家金融外包公司工作人员对采访人员表示：“我们公司跟银行有合作 ， 可以帮助客户匹配到合适的银行、最低可申请3.85%的年化利率 。 ”但在采访人员深入了解该贷款全部流程之后发现 ， 其实并不存在这类情况 。 在采访人员多次询问利率时 ， 上述工作人员更改此前说法 ， 并称：“住宅类房抵经营贷虽然可申请3.85%的年化利率 ， 但是要求每年必须归还本金；如果是商铺类房抵贷 ， 贷款的利率为8.5%—10% ， 可贷房产估值的三成或三点五成 。 ”
个人抵押贷款收紧
原因有二
近年来 ， 监管部门对银行房贷的监控非常严格 。 随着各地房地产销售回暖 ， 部分银行房贷规模仍有增长 ， 监管部门再度下发控制房贷规模的要求 ， 也预示着房地产融资“严监管”态势不变 。
今年4月份 ， 多地监管部门下发通知 ， 排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况 。 同时 ， 一些大型银行接到通知称 ， 监管部门近期要求大型商业银行降低压力 ， 控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模 ， 不少大型银行新增住房类贷款占比降至30%以下 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 类似房抵贷业务收紧 ， 出发点可能在于银行今年额度开始收紧 。 在收紧的情况下 ， 此类贷款业务会有所收紧 。 客观上说 ， 包括此前深圳的经营贷事件 ， 说明贷款方面是有压力的 ， 至少说明贷款层面也需要关注调控大方向 ， 不能盲目放贷 ， 更是要防范资金违规使用或流入房地产领域 。 后续类似从严政策 ， 客观上也有助于房地产市场的交易稳定和价格稳定 。
对于个人抵押贷款收紧的原因 ， 银行业内人士表示 ， 目前看来主要是两个方面：四季度金融监管升级 ， 金融环境趋紧 ， 房地产企业融资压力较大；另一方面是今年三季度前的贷款额度已经发放超额 ， 当前剩余额度不足 。
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