小区|明年起，拆迁全面停止？国家一锤定音，满20年的老房子又受欢迎了
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在2000年时 ， 很多县城的房子不过几万一套 ， 但现在一平米就要上万元 ， 更不用说那些大城市 ， 数据显示 ， 截至到2020年9月份 ， 全国新建商品房均价已经突破万元 ， 换言之 ， 如果你拥有一套中等价位、品质的房子 ， 就是百万富翁了 。
其实 ， 了解过楼市发展历史的人知道 ， 在过去很长一段时间 ， 县城的房价并不高 ， 每一轮房价上涨 ， 都是大城市涨得多 ， 小城市房价跟涨幅度比较有限 ， 所以出现了大城市与小城市的房价差距越来越大 。 不过 ， 这种情况在2015年以后发生了改变 。
当时的南方日报统计了一份数据显示 ， 2015年底的商品房库存为62169万平方米 ， 比上一年增长了15.58% ， 需要4.5年才能消化掉 。 楼市库存高企 ， 也是一种产能过剩 ， 当时 ， 有专家就提出了去化楼市库存建议 ， 央媒也呼吁 ， 开发商应正视现实 ， 倡议降价去库存 。 不过 ， 考虑到人们买涨不买跌心理 ， 响应的房企并不多 。 开发商单打独斗 ， 显然是不能完成去库存任务的 ， 在2015年12月25日 ， 人民日报发表题为《房地产去库存成为“国家任务”》 文章 ， 预示着消化楼市库存成为了“国家战略” 。
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此后 ， 围绕楼市去库存的战略 ， 采取了综合性的措施 ， 比如加快农民市民化 ， 改革户籍制度 ， 鼓励自然人和企业投资者购买库存商品房 ， 有社科院专家建议“严把土地闸门 ， 决不能再给市场释放压力”等等 。 在各种有效措施下 ， 楼市存库开始不断下降 。
我们知道 ， 任何一个城市都有一个供需平衡点 ， 当低于这个平衡点后 ， 房价就会反转上行 ， 一些库存下降快的城市 ， 房价率先反弹 ， 然后带着其他城市整体反弹 。 在这里面 ， 不得不提到一个让市场立竿见影的措施 ， 那就是配合去库存的“棚改货币化安置” 。 在2017年 ， 有业界算过一笔账 ， 当年的货币化安置比例可能超过60% ， 帮助消化了2.5亿到3亿平米的楼市库存 。
此一时彼一时 ， 随着楼市库存快速下降 ， 房价上涨的压力越来越大 。 为配合调控需要 ， 在2018年10月 ， 国家要求调整货币化安置政策 ， 对房价上涨压力大、商品房库存不足的市县 ， 尽快取消货币化安置优惠政策 。 在此要求下 ， 各地祭出的重要楼市调控大招便是取消货币安置 。 至此 ， 获得现金补偿的拆迁户逐渐成为历史 。 当然 ， 如果说取消现金补偿拆迁方式是因调控需要的话 ， 那么 ， 真正让拆迁户消失的大招还不止于此 。
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【小区|明年起，拆迁全面停止？国家一锤定音，满20年的老房子又受欢迎了】国家一锤定音 ， 拆迁户全面消失？
无论是棚改货币化安置 ， 还是实物安置 ， 给人的印象是 ， 只要是经历了拆迁 ， 就意味着发财了 。 从媒体的不断爆料看 ， 你或许永远不知道 ， 单位里即便是很普通岗位的叔叔阿姨 ， 比如保洁、保安 ， 可能都有好几套房 ， 不知晓的现金数 ， 还比如一时红遍网络的深圳某城中村拆迁 ， 一夜之间就诞生了1878个亿万富翁 。 一时间 ， 迎来无数网友的艳羡 ， 也有网友说 ， 虽然他们的机会好 ， 但相对于白手起家的年轻人来说 ， 显得有些不公平 。 然而 ， 这一切正在迎来改变 。
据人民日报10月17日报道 ， 2016年-2020年8月底 ， 全国棚户区开工改造2300万套 ， 超额完成了十三五规划纲要提出的“2300万套棚户区住房改造任务” 。 可知 ， 后面可能还存在一些收尾工作 ， 但大规模的拆迁不会有了 。 房子老了怎么办？国家在旧改工作指导文件中一锤定音：在“十四五”末 ， 力争基本完成2000年前建造的老旧小区改造任务 。 与以往小区出新工作要求不同之一 ， 强调了“全面推进” 。
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旧改接力棚改 ， 虽然对稳定房地产市场有促进作用 ， 但根本原因或在这三方面：一是旧改可以释放出各方面的需求 ， 有利于扩大内需 ， 促进国内循环；二是随着住房市场供应趋于饱和 ， 为避免重复建设、浪费资源 ， 不宜再大拆大建 ， 而且长期的大规模城市建设 ， 到处是“大工地” ， 也不利于环保；三是拆不起也是一个重要原因 ， 楼层高 ， 密度高 ， 住户自然也多 ， 随着房价上涨 ， 拆建成本、拆迁补偿是一个天文数字 ， 拆迁难度可想而知 。
所以 ， 在对待老房子的趋势上 ， 所谓的“全面停止” ， 应该指的是大规模的拆迁不会再有了 ， 但还可能存在个别影响城市规划、个别危旧房需要拆迁 ， 整体而言 ， 依靠拆迁致富的时代已经画上了一个句号 。
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4.5万亿砸向旧改市场 ， 明年起 ， 满20年的老房子又受欢迎了 。
据官方的信息显示 ， 全国老旧小区有17万个 ， 其中 ， 2000年前的老小区有16万个 ， 牵涉居民0.42亿户 ， 家庭人数过亿人 。 据老小区的定义 ， “城市建成区使用20年以上的小区” ， 这些老小区不仅大规模存在于北京、上海、广州、天津、成都、武汉、郑州、西安等大城市 ， 也包含不少县城的老城区 。
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从旧改的内容和规模看 ， 也是前所未有 。 根据官方文件工作要求 ， 改造层次分基础类、改善类和提升类 。 其中 ， 基础类是所有小区都有涉及 ， 如对水、电、气、网络、路网等居住安全和日常生活保障方面的改造 ， 而完善类和提升类改造 ， 包含养老、托育、停车、电梯加装等 ， 在协商一致的前提下 ， 除了公共财政支持外 ， 可能需要让渡小区一些公共资源来解决 ， 也可以让社会资本参与进来 。
恒大研究院常务副院长夏磊据此测算预计 ， 按照每平米300元的改造成本 ， 基础类需要投入1.2万亿 ， 改善类仅停车和加电梯就需要2.66万亿 ， 提升改造需要投入0.68万亿 ， 三项累计投入资金超4.5万亿 。
按照计划安排 ， 在2020年已经有3.9万个小区计划改造 ， 涉及到700万家庭 ， 但更大的规模的改造计划则分布在2021年到2025年期间 ， 预计还有近12万个2000年前建造的老小区 ， 惠及3500万个家庭 。 换言之 ， 明年起 ， 将有更多的老小区业主受益 ， 通过改造的老小区将重新受到人们欢迎 。
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一个重要的原因就是小区的居住环境得到了明显改善 ， 比如说小区的外立面变新 ， 道路交通、停车难问题得到改善 ， 老旧的管网得到更换和更新 ， 有条件的老楼加装电梯后 ， 老人、孩子上下楼更方便了 ， 在适当的区域增加老年、儿童娱乐和健康设施 ， 他们不用跑更远的地方 ， 而在家门口就可以使用到 。
此外 ， 老房子保值增值属性增强 。 清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生表示 ， （小区）改造完成后 ， 第三方会按照市场交易的原则 ， 对房子再进行一次客观评估 ， “旧改不是为抬升房价 ， 但成功后会带动房价上涨” ， 这不难理解 ， 居住舒适度与房产价值成正比 ， 毫无疑问 ， 旧改后的房子 ， 又将受欢迎了 。
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进入“旧改时代” ， 两类人从中受益 ， 一类人失落 。
第一类是老小区业主 。 有一上海网友表示 ， 自己的小区在旧改前后 ， 小区的二手房挂牌均价从3.6万元 ， 涨到了4.2万元 ， 涨幅在16.7% 。 这也反映了老小区业主对改造后房子的信心 。 其实 ， 老小区都有一个共同的特点是：地段好 ， 周围配套齐全 ， 而且大多学区、医疗资源很不错 。 所以 ， 从这个角度看 ， 旧改就是锦上添花 。 而且 ， 从以往的情况看 ， 银行对购买20年房龄的老小区房子不是很“感冒” ， 设置了较为苛刻的贷款条件 ， 但经过改造的小区就不一样了 ， 银行也会“另眼相看” ， 如此 ， 老小区的房子不仅居住舒适度提升 ， 也更容易转手 。
第二类是参与旧改的企业及其从业人员 。 如前所述 ， 旧改的直接投入资金就超过4.5万亿元 ， 如果再加上其他参与资金 ， 这个“市场蛋糕”将更为巨大 ， 将带动建材、家装、园林、水电企业、电梯、安防、汽车等数十个行业发展 ， 相关的企业和从业人员将长期受益于老旧小区改造 。
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当然 ， 还有一类人比较失落 ， 这就是城中村居民 。 过去不少城中村居民依靠拆迁获得了房子和拆迁款 ， 其中一些人通过把房屋出租出去或者理财 ， 实现了财务自由 ， 如果不拆迁了 ， 虽然也可以经旧改后获得出租收益 ， 但与拆迁相比 ， 可谓天壤之别 。
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