江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

城市和城市|900名员工破1100亿！这家地产30强咋做到的？，中盈瑞信丨每天工作7小时( 四 )


滨江的团队 ， 包括滨江自己的团队 ， 和所有的合作伙伴 。 （前文有详细论述）
在其他房企做过两三年后跳槽到滨江的员工 ， 特别稳定、努力 ， 因为他们白加黑、5+2都做过 ， 特别喜欢滨江的7小时工作制 。
二、品牌的优势
限价摇号的项目 ， 滨江经常能做到1：20 ， 远高于周边项目1：5的比例 。 在非限价区域 ， 在周边项目滞销的情况下 ， 滨江的项目经常溢价20% ， 还能秒光 。
也正是因为品牌好、人员少 ， 滨江的管理和营销成本加起来只有1% ， 而行业平均水平是4%到5% 。
滨江有一条军规：不要轻易打出最后一颗子弹 ， 无论多艰难的环境 ， 因为你不知道接下来的情况是不是更糟 。
前几年 ， 无论在什么情况下 ， 他们总会在银行放几十亿的现金 ， 以备急用 。 这使得滨江在银行方面很受欢迎 ， “很多银行要主动贷款给我们 ， 往往被我谢绝 。 ”戚金兴说 ， 如果他能从银行贷十个项目的款 ， 他最多只会贷七个 ， “市场永远存在风险 ， 就像遇到调控 ， 我们能做到的就是未雨绸缪 。 ”
因为信誉 ， 滨江在贷款方面很有优势 。 2020年6月 ， 滨江获得了3A信用评级 。
有的房企借钱难 ， 滨江因为杠杆低 ， 银行排队要给资金 ， 2019年整体利息5.6% ， 2020年已经降到5.3%了 。
滨江2020发的几个金融产品 ， 三年期的最低发到3.85% ， 一年期的是3% ，
因此信誉 ， 滨江在总包那里有优势 。 滨江的8个总包单位 ， 已经合作28年了 ， 彼此知根知底 。
不熟悉的甲方 ， 利润率5%也不敢做 。 而对滨江 ， 利润率1%也敢做 ， 因为他们知道没有风险 ， 所有纸面上的利润都能变成现金 ， 而不会拖欠 ， 更不会抵房子 。
针对客户 ， 2019年 ， 滨江还提出了3个一样：客户家里和样板房一样、和合同一样、和政府备案一样 。 如果不一样 ， 可以找销售、找项目 ， 如果项目不处理 ， 可以找集团 。
三、成本的优势
在贷款点数差不多的情况下 ， 滨江项目的成本仍然可以比某些巨头同类项目低5个点 。 这是如何实现的？
1、财务成本低 ， 因为销售速度快
滨江从拿地到销售 ， 最快的一些项目 ， 只需要5个月左右 。 而滨江项目的质量 ， 又是有口皆碑的好 。 这让很多人非常奇怪 ， 因为在他们心目中快和好是反义词 。
滨江认为 ， 高速度销售和高品质建设并不矛盾 。 要想快速销售 ， 一个项目10栋房子 ， 只需要抓住首期3栋就好；而首期3栋如果是造到第5层就可以销售 ， 又只需要抓5层以下的建设时间 。 5层之后可以慢慢修建 。
即使是这3栋5层以下的建设时间 ， 更多也是打提前量 ， 抢设计单位的时间 ， 抢政府办手续的时间 ， 而不是抢施工单位时间 。 因为产品标准化深度足够 ， 滨江抢前期的时间非常容易 。
而在项目可以销售以后 ， 因为滨江的品牌优势 ， 其去化速度也要快于竞品项目 。
从拿地到回款的周期短 ， 开发资金被占用的时间短 ， 财务成本自然也就低了 。
2、工程成本低 ， 因为对施工细节研究足够深入
在保证质量的前提下 ， 滨江桩的型号、桩的深度、边坡的处理等施工细节 ， 都要反复权衡、竞标 ， 通过这种细致管理 ， 施工成本和其他标杆相差两三个点 。
比如说地下室是两层 ， 挖在哪里是最科学、最经济？项目如果车位多了能不能溢价 ， 车位少了会不会造成销售困难？这些问题都会反复深入研究 。
滨江把设计和施工、设计和成本套起来管理工程成本 ， 就能事半功倍 。
3、采购成本低 ， 因为管理层足够重视
滨江是总经理管采购 。 2019年 ， 滨江把所有兄弟房企的采购系统、配件价格对比了一遍 。 门窗采购价格 ， 甲房企最低 ， 但降低了用材标准 ， 不学习 。 乙房企次低 ， 则是因为总部直接和厂家签约 ， 就可以借鉴……


推荐阅读


上一篇：一致行动|呂志和或其一致行动人增持嘉华国际股份约41.30万股

下一篇：财经|乘联会：10月第三周乘用车日均零售同比增长18%