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写字楼|三季度深圳商业地产全面复苏：写字楼、零售物业、大宗交易等市场活跃度俱增( 二 )


【写字楼|三季度深圳商业地产全面复苏：写字楼、零售物业、大宗交易等市场活跃度俱增】尽管疫情影响尚未消失 ， 但深圳依然受到国际品牌的青睐 ， 美国科学护肤品牌Skin Ceuticals ， 法国鞋履品牌RogerVivier和英国奢侈品牌Burberry新零售版Thomas’sCafe均开出深圳首家甚至全国首家店 。 随着市场回暖 ， 大面积的闭店情况已逐渐缓解 ， 主要受新增供应影响 ， 整体市场空置率环比上升0.3个百分点至4.6% ， 但总体处于低位 。
租金方面 ， 购物中心表现各有不同 ， 市场比较受欢迎的购物中心在品牌商家频频寻租的带动下 ， 小幅提升了其租金报价 。 而空置率较高或者受疫情影响空置率升高且并未有太大改善的购物中心则继续调低其租金报价 ， 整体市场平均租金环比持平 ， 报每天每平方米20.3元 。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务商业部主管钟廉军表示 ， 未来六个月 ， 预计有30多万平方米的新增供应入市 ， 主要将分布在龙岗和宝安区 。 深圳市场将迎来首个万达广场入市 ， 前海也将迎来首个购物中心开业 。 考虑到部分非核心片区的购物中心开业入驻率低于市场平均 ， 预计整体市场的空置率将会有小幅升高 ， 但租金将保持平稳 。 随着新增供应的日益增多 ， 预计未来会有更多不同的商业模式推出 ， 也会有新的品牌被打造出来 。
仓储物流市场：
空置率低 ， 内贸为新增需求主要来源
本季未仓储物流市场录得新增供应入市 ， 预计年内高标仓无新项目入市 ， 最近的新增供应交付时间为2021年 。
2020年1-8月 ， 深圳港集装箱吞吐量同比依然回落 ， 下降5.4% 。 据海关统计 ， 1-8月 ， 深圳出口总额依然呈下降态势 ， 录得0.6%的微跌 ， 但降幅较1-7月收窄1.1个百分点 。 受此影响 ， 虽然第三季度为物流的传统旺季 ， 但疫情和经济疲软导致深圳进出口仓储物流需求放缓 ， 并未像之前一样在传统旺季扩租及增加货物周转量 。
整体市场需求主要来自第三方物流和电商板块 。 其中 ， 第三方物流背后的实际需求主要来自内贸板块 ， 而电商则主要集中在母婴和美妆的消费板块 。 受个别物流设施整合出租面积的影响 ， 整体市场空置率环比微升0.3个百分点至3.6% ， 但依然维持在较低水平 。
在低空置率的市场情况下 ， 全市大部分高标仓租金保持稳定 ， 个别仓储物业依然录得了租金增长 ， 高标仓市场平均租金环比微涨0.1%至每月每平方米47.3元 。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务产业地产部主管邓伟表示 ， 全国的部分港口的货物吞吐量已经由红转绿 ， 某些国际物流公司也取消了跨太平洋航线的停航 。 深圳进出口需求和社会消费品零售总额增长的逐步改善 ， 以及疫情带来的消费习惯的改变而带动的电商以及跨境电商需求的增加将为深圳物流市场在未来六个月提供一定量的需求 。 预计随着内外贸的好转 ， 深圳物流市场的空置率将保持低位 ， 租金也将保持一定增长 ， 但涨幅相比以往将有所回落 。
大宗交易市场：
交易总额环比增长超3倍 ， 首次录得数据中心交易
2020年第三季度 ， 深圳大宗交易录得自疫情以来的最好表现 ， 共录得6宗交易 ， 交易总额共计53.7亿元 ， 环比增长达3.3倍 ， 同比亦录得明显增长 ， 总体交易建筑面积为12.5万平方米 。
本季 ， 深圳第一次录得数据中心的交易 ， 该交易为一个资产包 ， 即鹏博士深圳南山数据中心项目 。
写字楼为本季度的主要交易标的类型 ， 共录得4宗交易 ， 其中3宗来自甲级写字楼 ， 1宗为工业型写字楼 。 交易面积近10万平方米 ， 交易额共计49.4亿元 ， 贡献了超9成的季度成交额 。
市场参与主体方面 ， 因写字楼交易较多 ， 本季买方类型主要为公司 ， 包括科技、保险公司 ， 其中科技公司本地和外地买家均有录得 。 深圳科技产业的快速增长带动本地科技企业的不断壮大 ， 同时 ， 深圳良好的科技产业氛围也吸引外地科技公司进入深圳市场发展 ， 由此带动了相应的资产交易 。 在写字楼交易的带动下 ， 开发商为本季度的主要卖方 。 本季录得的多宗写字楼交易的交易目的均为自用 ， 因此本季的交易类型以资产交易为主 。


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