江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？

01、房价下跌
什么叫不撞南墙心不死？在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了 。
2016年9月底 ， 全国一盘棋开启楼市调控 ， 打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理 ， 可在眼前房价翻倍的现实面前 ， 已没人再相信调控还能控制住房价：楼市周期调控了十几年 ， 房价还不是越调越涨？哪一次调控最后不是变成了空调？
人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁 ， 假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲 。
如今这些人怎么样了？看下图：
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
文章图片

这是最近一张流传于网络的环京房价图 ， 数据虽并不一定精准、但大的趋势没有问题…在这轮楼市调控当中 ， 跌的最惨的就是环京 ， 有的楼盘已不是拦腰斩 ， 而是拦臀斩、拦脖斩了 。
其实何止环京这种远郊区域 ， 在不少北方的中心城市 ， 如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅 。
再扩展开来 ， 在本轮调控当中 ， 绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象 。
房价不涨就是跌 。
哪怕房价稳定、甚至小幅上涨 ， 只要涨幅不高于银行利率 ， 其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财 ， 哪怕只是银行存款 ， 这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额 。
而从目前的态势看 ， 楼市调控根本就没有放松的迹象 ， 高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信 。
房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势 。
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
文章图片

02、多方共输
曾经 ， 我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面 。
在房价曲线上升的过程中 ， 买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入 。
早买房的人房产升值、财富膨胀 ， 可以抵押融钱、可以卖房兑现 ， 在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由 。
地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满 ， 成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们 。
地方政府通过卖地实现了财政收入 ， 再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中 ， 城市由此变得越来越安居 。
可如果房价下跌 ， 一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道 。
买房人亏钱了 ， 在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去 ， 要么能卖出去也不够还欠款 。
地产商亏钱了 ， 房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资（信托融资/银行贷款/明股实债投资）成本 。
地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50% ， 而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资 。
多方共输的局面并不是理论推演 ， 而是在一定程度上已经近乎事实 。
前段时间 ， 环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房” ， 某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险 ， 某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告” ， 部分地方政府若不是“六保”及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……
一个疑问来了：在房价下跌中 ， 买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱 ， 那谁赚钱了、钱去哪了？
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
文章图片

03、钱去哪了？
每一次股市大跌 ， 媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的 ， 相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了？
其实就是一个数字游戏 。
再简单一句话解释就是：怎么涨上去的、就怎么跌下来 ， 本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值 ， 没毛病！只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死 。
楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱 ， 道理是一样的 。
谁赚了钱呢？
在2017年顶点卖掉房子的人 ， 肯定是赚的最多的 ， 相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的 。 有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱 ， 这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱 ， 只是赚的钱回吐些罢了 。
前两年高价拿地的地产商 ， 在当下低迷的市场中肯定是亏钱了 。 钱谁赚了？之前高价卖地的地方政府赚钱了 。
当然 ， 大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失 ， 而是全局考虑——如果能熬来楼市春天 ， 之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来 ， 否则就成了祭品 。
地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘 ， 那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了 ， 现在就是在为以前的超前支出而付出代价 。 也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了 ， 而是以前的土地卖贵了、收入过高了 。
价格涨跌间 ， 总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家 ， 财富就是在一个巨大的池子里（一个国家内部或整个全球内部）流转移动、再配置 。
这里面非常复杂 ， 盈亏同源、正反两面 ， 我们看到的只是一个片面 。
真正的共赢是什么？皆大欢喜的局面如何实现？
我们需要一个良性的闭环 。
|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？
文章图片

04、良性闭环
以前房价上涨能创造多方共赢 ， 而今房价下跌却引发多方同输 ， 背后的根源是什么？是市场需求、是所处的社会发展阶段不同 。
城镇化初期 ， 大量的农民进城带来了大量的住房需求 ， 房子供不应求 ， 土地好卖、房子好卖 。
地方政府有收入 ， 投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润 ， 更有积极性建造更多、更好的房子；进城的农民或农民子弟住进了新房 ， 而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会 ， 得以还月供清偿买房的债务 。
一个楼市的良性闭环就此建立 。
而今 ， 这种良性闭环正在断裂 ， 楼市调控只是加速了这一进程 。
城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果 ， 就是普遍性的住房需求不足 。
住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化 ， 社会阶层就此凝固 。 一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市 ， 就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输 。
房价上涨的根本原因是有需求 ， 其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力：好的城市才会有好的房价 ， 一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭 ， 或早或晚 。
在楼市严调控下 ， 仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨 ， 就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票 。
高位接盘的人就一定惨吗？未必 。
只要接盘者有赚钱能力 ， 买房用来自住 ， 月供还得起、债务结得清 ， 就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环 。
【|当房价下跌，买房者亏钱、开发商亏钱…钱被谁赚了？】房价涨不涨 ， 看所在城市的经济实力；买房亏不亏 ， 看买房人的赚钱能力 。
房价下跌不止 ， 看似大家都亏钱 ， 钱被谁赚了？
这本身就是一个纸面财富的数字游戏！


    推荐阅读


    上一篇：抢先体验法系豪华品牌SUV，只要20多万，配置碾压同级BBA

    下一篇：澳大利亚|中国不买了？澳大利亚火速回应