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港股解码|一语道破｜告别黄金时代！房地产“金九银十”黯然失色( 二 )


（图源：中证鹏元研报）
房地产行业本属高杠杆、重资产、规模化运作行业 ， 年初疫情社会活动中止本就令行业公司销售回款艰难 ， 年终三道红线的考核更令房企压力骤增 。
极端情况触及三道红线的情况下 ， 房企将不得增加有息负债 ， 没有有息负债房企以手头现金拿地将异常困难 。 如果没有新开发楼盘 ， 房企则不能以售卖期房的形式获得预收款继续买地 ， 经营活动可能遭到强制中止 。
这是房企都不愿看到的 。 故在今年下半年 ， 房企一方面拍地显得特别消极 ， 另一方面双十一未到 ， 房企已在开始促销卖房 。 奈何全国的潜在购房者仍旧不买账 ， “金九银十”的传统销售旺季并没有出现预期中的商业房爆卖现象 。
对于一些负债规模本来据比较高的房企而言 ， 前三个季度因为行业销售不理想 ， 本来就有一定的去化压力 。 现在加上年底的“三道红线”大考 ， 在这根稻草的“重压”之下 ， 不排除负债较重的房企在第四季会采用以价换量的方式缩短回款周期 。
但俗语有言 ， 谷贱伤农 。 以价换量虽然能短期内获得现金回款 ， 对于房企长期的盈利能力而言却未必是好事 。
房地产告别黄金时代
正因为房地产行业需求不足以完全释放其去化压力 ， 同时面临“三道红线”的合规压力 ， A股市场上的房地产股都不被看好 ， 近一年内行业指数甚至还大幅跑输大盘（上证指数） 。
港股解码|一语道破｜告别黄金时代！房地产“金九银十”黯然失色
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（图源：同花顺）
具体到个股 ， 港A市场房地产个股悉数沦陷累计录跌 。 七月份开始 ， 部分一线房企开始从出现反弹 ， 但股价涨幅并不算大 。
（数据来源：wind）
但从销售金额来看 ， 头部房企前九个月普遍已同比出现回升 。 而且房地产企业今年的业绩是由大约两年前的销售确定的 ， 疫情并不会影响今年公司收益 。 市场之所以仍不看好以上头部公司在股票市场的表现 ， 很大原因是因为一线房企已享有较高估值 ， 因此给予的反弹空间有限 。
港股解码|一语道破｜告别黄金时代！房地产“金九银十”黯然失色
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（图源：克而瑞《中国房地产企业月报》）
说到底 ， 如果龙头房企都不能有更高的估值溢价 ， 那只能说明房地产这个行业已被看衰 。
再来看看头部企业近期的动作 ， “转型”是一个重要的关键词：
上个月 ， 恒大汽车宣布其配股获得云锋基金、红杉资本及腾讯、滴滴等科技巨头投资 ， 恒驰新能源电动车已箭在弦上；
万科五月份在其官网上挂出猪场招聘启示 ， 具体岗位包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经理等；
碧桂园也有它的机器人 。
这些一线的房企 ， 看起来似乎都在“不务正业” ， 但谁也不知道会不会哪一天这些副业就变成了它们的正业——就像当年的万达 。
而反观房地产行业本身 ， 今年从上层的监管机构到芸芸购房者 ， 似乎都在主动为行业降温 。
今年上半年 ， 深圳楼市成为全国“大热地区” ， 新房排队抢购、二手房挂牌价虚构的新闻屡见不鲜 。 于是在七月份 ， 深圳市住建局便发布号称“史上最严”的《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 通过调整限购条件、完善信贷政策、发挥税收调控作用等八项措施为楼市“降火” 。
在同一个月内 ， 全国其他楼市热点城市 ， 如杭州、东莞、宁波等三个热门城市也分别在7月2日、7月2日和7月6日出台不同程度的收紧政策为楼市降温 。
在房住不炒的大政策方向下 ， 很多炒房投机致富的渠道被封死 。
对于普通人来说 ， 炒房现象减少可以有效压制房价 ， 但对于房企来说 ， 房子价格被压制 ， 其利润空间也会被压制 。
从九、十月的市场表现来看 ， 七月份的降温政策很好地为前期有点过热的楼市降了温 。
但对于经受了疫情隔离的房企而言 ， 现在的楼市降温的幅度已经有点大了 。 现在的它们大部分都需要更多的热钱 ， 以符合监管机构的“三道红线”要求 。
还有不到一个月就是双十一了 ， 经过去年试水之后 ， 双十一电商平台上“打折促销卖房”料会成为新常态 。
当奢侈品属性的房子大批量在网上促销时 ， 几乎可以肯定 ， 属于房地产行业的黄金时代已经过去了 。
作者|燕十三
编辑|彭尚京


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