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改|停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？

众所周知 ， 2016-2018年 ， 是三四线城市房价上涨的“爆发期” 。 据国家统计局公布的资料显示 ， 全国160多个三四线城市在16-18年“补涨”平均幅度超过50% 。 很多三四线城市2015年以前房价只有三四千一平 ， 经历了2-3年的上涨之后 ， 房价妥妥步入“万元俱乐部” 。 有些环一线三四五线城市房价甚至3年“飙涨”了2-3倍 ， 比如燕郊、固安、惠州、嘉兴等――2015年底 ， 房价只有平均六七千元一平 ， 但是到2017年 ， 两万一平、三万一平的楼盘比比皆是 。
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熟悉中国楼市发展进程的人 ， 可能都知道 ， 本轮“房住不炒”高压调控下 ， 一二线城市纷纷或降温或横盘 ， 反而三四线城市却迎来“逆势”大涨 。 虽然有专家开脱 ， 说这几年房价上涨是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响 ， 但明眼人都知道 ， “棚改”就是近年来三四线城市房价上涨的主要推手 。
2015年之前 ， 广大三四五线城市房地产库存严重积压 ， 房企去库存压力巨大 ， 房子卖不掉资金回不来 ， 开发商急 ， 银行、地方也都急得团团转 。 到底该怎么办？于是“棚改补房”的升级版政策就应运而生了――棚改不再以房换房 ， 转而用“货币化补偿”的方式对拆迁户进行安置 。 具体办法就是投放基础性货币给国开行等政策性银行 ， 银行可以拿债券做抵押 ， 获得期限极长、利率极低的贷款 ， 再发放给棚改拆迁户 。 最后 ， 拆迁户拿着补贴房款自己到市场上去购买新房 。
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公开资料显示 ， 2015-2020年全国棚改开工总量在3300万套 。 其中2015-2017年每年棚改的开工量都在600万套以上 ， 三年总量1800万套 。 而且棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30% ， 但在三四线城市比例普遍都在60%-80% 。 换言之 ， 棚改定向货币的水 ， 主要都流向了三四线城市 ， 最终也都流向了三四线城市的楼市 ， 除了带来了房价“飙涨” ， 还给地方的建设、经济发展等业绩作出了突出贡献 。
事实摆在眼前 ， 任何人反驳都没有意义――棚改政策才是三四线城市房价上涨的“祸首罪魁”：开发商借此民生工程拼命贷款买地 ， 无数拆迁暴发户“跟风”投机炒房；叠加一二线城市严调控下需求和资金无处释放 ， 只能外溢到三四线城市 ， 因此短短两三年时间三四线城市就被炒得滚烫 ， 房价也跟着水涨船高 。
“棚改”工程是针对于城镇中 ， 历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院 ， 通过直接拆除重建的方式 ， 解决这类人的住房问题 ， 改善他们的居住环境 。 不得不说“棚改”的初衷是造福人民 ， 是实打实的民生工程 。
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不过“叫停棚改”的声音早就喧嚣尘上了 。 随着近年来学者、经济学家、房地产专家等对“棚改”真实权益的重新考量 ， 以及国家也注意到 ， 过去这五六年时间里 ， 越来越多的城市出现了“借棚改之名盲目举债”的现象 ， 而且很多库存不足、房价上涨压力较大的城市对“棚改”也没有停下的意思 。 结合以上几点 ， 从2018年开始 ， 国家对于棚改拆迁 ， 也有了新的态度：先是国开行收回棚改审批权限 ， 继而是国家宣布 ， 各大城市因地制宜推进棚改工作 ， 其中明确库存充足、房价上涨压力大的城市 ， 要“下调”或者“停止”棚改目标 。
到了2020年 ， 国家更明确表示“棚改”将退出历史舞台 ， 实行了十多年之久的“棚改”政策从明年起可能要停止了――国务院2020年初发布的相关文件一锤定音到：2020年是棚改的“终结之年” 。 完成2020年的460万套棚改任务之后 ， 其实全国性的棚改目标已经所剩不多了 。
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国家一锤定音背后传达的信息再明确不过 ， 国家已经到了不得不出手的地步 ， 棚改货币化补偿即将退潮 ， 房价飚涨的城市再无游移空间 。 事实上 ， 尽快取消货币化安置优惠政策 ， 也意味着三四线城市的不动产市场已经是强弩之末 。
国家一锤定音 ， 明年起停止“棚改”已经是板上钉钉 。 需要说明的是 ， 这里所说的停止并非一刀切全部叫停 ， 而是过去那种大规模的棚改将停止 。 那么未来何种方式将接棒“棚改”继续对城市中的二三十年的老旧小区进行优化处置呢？国家也给出了“答案”：“棚改”即将成为历史 ， “旧改”成为新方向 。
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4万亿“旧改”粉墨登场 ， 明年起 ， 老房子统统又“吃香”了
何为“旧改”？“旧改”到底改什么？2020年的《政府工作报告》说得很清楚：城镇老旧小区量大面广 ， 要大力进行改造提升 ， 更新水电路气等配套设施（基础类） ， 支持加装电梯和无障碍环境建设（改善类） ， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施（提升类） 。 即未来城区老旧小区、老房子不再拆迁 ， 而是进行全面的原地改造 。
官方给出的“旧改”5年规划是：到2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。
基于此 ， 住建部原副部长、国务院参事仇保兴计算出了 ， 未来5年旧改可撬动的具体投资总额为4万亿元 。 无独有偶 ， 恒大研究院常务副院长夏磊 ， 按老旧小区改造的基础、改善、提升三大内容测算 ， 保守估计老旧小区改造也至少需投入4万亿元 。
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依据信息显现 ， 2020年、2021年旧改对象都是2000年以前建造的老房子 ， 将惠及3.9万个小区、700万户家庭 。 也就是说 ， 从明年起有20年房龄的老房子可能又“吃香”了 ， 这一大批业主算是有福了 。 为什么这么说？20年房龄的老房子是第一批进行改造的 ， 主要涉及内部管道、电路、气路、水路等的更换 ， 最主要的是将对4层以上老房子进行加装电梯 。 业内专家预估 ， 经过改造后的老房子 ， 整体溢价可能超过20%-30% ， 尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层升值空间巨大 。
改|停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？
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“旧改”时代来临 ， 两类人受益 ， 两类人恐要遭殃
受益的两类人群分别是：第一类就是上面我们说到的在改造范围内的老旧小区业主 ， 尤其是那些基础条件比较好的小区 ， 未来不仅改造起来比较顺利 ， 而且升值的空间也会优于那些条件恶劣的小区 。 而加装电梯之后的高楼层业主 ， 可能获得的好处远远高于其它楼层业主 。 如果按照改造后整体溢价在20%-30%计算 ， 一线城市以现在的均价6万/平计算 ， 升值幅度在120万-180万；即便是二线城市均价2万/平计算 ， 也每套房子也能躺赚40万-60万；
第二类受益人群就是参与改造的企业及个人 。 这类人包括但不限于：建材行业、建筑装修产业、家具行业、通信设备行业、防水、涂料、管材、保温材料等等细分领域 。 据业内专业人士分析 ， 仅户外改造涉及的楼体加固、楼面改造、加装电梯、电气排水系统、小区内环境等改造这一项就可能释放5万亿的市场空间 。 除此之外 ， 户内改造带来的家居、厨电、地板等更新换代 ， 可释放的市场空间更不可估量 。
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恐要遭殃的两类人群分别是：第一类是专业囤积老房子“赌拆迁”的投资炒房客 。 棚改停止意味着拆迁不再 。 旧改登场 ， 虽然在一定程度上也能给老房子带来升值 ， 但是不得不说这类房产的市场认可度普遍偏低 ， 远不如之前“拆迁”获得的巨额补偿丰厚和方便 。 加之很多投资炒房客之前购买的多是底层的老房子 ， 但旧改替代棚改之后 ， 真正意义升值的是高层的房子 ， 底层住宅反而优势变成了劣势 。 这么算下来 ， 很多囤积老房子的炒房投资客 ， 可能要遭殃做折本生意了 。
【改|停止“棚改”？国家一锤定音，明年起，老房子统统又“吃香”了？】第二类就是希望老房子拆迁的人 。 这类人虽然不是投资炒房客 ， 但是他们一心想住新房 ， 更有甚者想通过拆迁暴富 ， 从此小房换大房 ， 旧房换新房 。 但是旧改政策下 ， 老房子拆迁没可能了 ， 他们的希望也就此破灭了 。 继续等改造后房产升值 ， 还是趁早低价卖掉拿着房款购买新房 ， 但是不管怎么选 ， 最后都会发现不划算 ， 遭殃的是自己 。


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