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原来这些都属于小区公共收益，现在才知道晚了吗？

当你居住的小区内
电梯设有广告栏
非私人专有的停车场对外计费
公共区域增加了快递收寄装置
您是否想过这些产生的收益归谁所有呢？
原来这些都属于小区公共收益，现在才知道晚了吗？
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（网络图片）
对此很多人可能都未在意今天小编借民法典给大家说道说道小区公共收益的那些事
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《民法典》对小区共有部分收入的规定
《民法典》第二百七十一条延续物权法第七十条的规定 ， “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权 ， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利” 。
尽管 ， 小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主 。 但当前 ， 多数小区共有部分的管理是交由物业公司负责 ， 日常生活中 ， 便常遇到就小区共有部分的收益归属产生争议的情况 。
【原来这些都属于小区公共收益，现在才知道晚了吗？】其中 ， 《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定 ， “建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入 ， 在扣除合理成本之后 ， 属于业主共有” 。
也就是说 ， 小区共有部分的收益扣除合理成本后 ， 应该归属于全体业主 。 小区内哪些部分属于业主共有？
《民法典》第二百七十四、二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定 ， 属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路 ， 但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地 ， 但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分 ， 通道、楼梯、大堂等公共通行部分 ， 消防、公共照明等附属设施、设备 ， 避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分 ， 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 。
简单列举 ， 小区共有部分的收入主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等等 。
共有部分产生的收益应该如何分配？
利用小区共有部分进行营利的形式多种多样 ， 这些收益在扣除合理的成本之后 ， 都应属于小区业主共有收益 ， 纳入全体业主的钱袋子 。
但收益不是按照业主人数平均分配的 ， 根据《民法典》第二百八十三条的规定 ， 这部分收益分配 ， 有约定的按照约定 ， 没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配 。
也就是说 ， 房屋面积越大的业主 ， 可以分得的收益就越多 。
原来这些都属于小区公共收益，现在才知道晚了吗？
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是不是感觉生活中又多了一笔小收入？
但是
这些小障碍也值得业主们注意
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警惕：购房合同中的“霸王条款”
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定 ， 并在订立合同时未与对方协商的条款 ， 格式条款在购房合同中十分常见 。
很多业主在签订购房合同之时 ， 注意到合同中有类似“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”这样的格式条款 ， 但由于购房人在签订房屋买卖合同过程中处于谈判的弱势地位 ， 为了顺利购买房屋 ， 亦会与出卖人签订对方提供的格式合同文本 。
根据《民法典》第四百九十六条的规定 ， 采用格式条款订立合同的 ， 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务 ， 并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款 ， 按照对方的要求 ， 对该条款予以说明 。 提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务 ， 致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的 ， 对方可以主张该条款无效 。
《民法典》第四百九十七条规定 ， 有下列情形之一的 ， 该格式条款无效：······(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利 。 对于购房合同中约定的“小区共有部分收益归出卖人享有”或其他限制、排除业主相关权利的条款 ， 可能属于无效条款 。
注意：业主享有知情权
业主对共有部分享有共有和共同管理的权利 ， 其当然享有共有部分收益的知情权 。
根据《民法典》第九百四十三条的规定 ， 物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告 ， 以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定 ， 业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的 ， 人民法院应予支持 。
当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时 ， 作为业主的你 ， 可以要求其进行公开 ， 捍卫自己的知情权 。
如果：物业不公开公共收益情况、不分配利益
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定 ， 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分 ， 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项 ， 应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项” ， 由业主共同决定 。
据此 ， 物业服务企业或其他接受业主委托的管理人利用小区业主共有部分进行的经营性活动 ， 属于法定的应由业主共同决定的事项 。 对业主共同决定的事项主张权利时 ， 应由全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织向物业主张 。
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真实案例事实经过湘阴县某房地产公司未经建设工程行政规划许可 ， 在一小区的五栋地下电梯井底私建杂屋间 ， 并将其使用权向他人转让 。 其中秦某与房地产公司达成合议 ， 秦某出1万元 ， 房地产公司转让一栋地下室杂屋使用权 。 去年湘阴县住房和城乡建设局作出行政处罚决定书 ， 以上述行为侵害了业主的公共权益 ， 依法作出房地产公司与相关当事人解除非法买卖行为、退还违法收益和罚款五万元的处罚决定 。 因处罚决定下达后 ， 杂屋购买者不积极配合腾退 ， 房地产公司遂向法院提起诉讼 。 法院判决结果


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