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米筐投资|过去之功正成今日之祸，时代已变！楼市高杠杆

米筐投资|过去之功正成今日之祸，时代已变！楼市高杠杆
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01
去杠杆
前些日 ， 国内某头部房企一则真假难辨的恳请政府支持资产重组的情况报告刷屏 。
报告显示 ， 该知名房企截至6月底的有息负债为8000余亿 ， 牵涉银行类金融机构171家、非银行类金融机构（主要是信托公司）121家 。 公司业务关联到上下游8000余家合作商 ， 目前在200多个城市拥有近800个项目 ， 除了14万名员工外 ， 还关联到300余万人的就业 。
目前公司正在进行的重大资产重组若不能完成 ， 将可能导致现金流断裂、进而产生金融系统性风险 。 此外 ， 还面临项目烂尾影响社会稳定、上下游企业破产影响经济发展、重组失败引发大规模群体性维权等众多风险 。
一时举国哗然 ， 不过很快公司发文辟谣 。
我们暂且不论该报告真假 ， 但地产商减债务去杠杆却是实实在在的 。
8月20日 ， 住建部、央行在北京召开重点房地产座谈会 ， 包括上文提到的房企在内的12家头部房企与会 ， 会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
什么样的资金监测和融资新规呢？三道红线和四档管理 。
三线指：1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；2）净负债率大于100%；3）现金短债比小于1倍 。
根据以上三道红线 ， 房企每多踩一条线、有息负债年增速将降低5% ， 三条红线全踩有息负债不得增加、三条红线都没踩有息负债最高增15% 。
要知道 ， 房地产行业本就是资金密集型行业、房企也一向是高杠杆运作 ， 此新规的目的就是要房企减债务、去杠杆…其实这三条红线也隐含了房企去杠杆要达到的具体指标 。
自2016年本轮楼市调控以来 ， 监管层一直在限制资金流入楼市 ， 这从银行新增贷款中房地产贷款占比也能看得出来 。
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房地产贷款占银行新增贷款比重 ， 自2016年到达近45%的高峰后一路下跌…跌倒了2020年上半年的近25% 。
最近的新闻报道是 ， 监管层要求大型银行进一步控制房贷规模、甚至部分银行已暂停按揭房贷业务 。
房企必须坚决降债务、去杠杆 ， 这就是高层的态度 。
02
杠杆之功
可在过去二十余年的房产大牛市当中 ， 房企高负债、行业高杠杆却是再正确不过的操作 。 可以说 ， 没有高杠杆就没有房地产、没有高杠杆就没有城市大基建、没有高杠杆就没有惠及普通人的住房改善 。
在房企手中没钱、购房者手中也没钱一穷二白的基础上 ， 一座座楼房拔地而起、一片片小区空地建立、一个个家庭喜迁新居…凭的是什么？
高杠杆 。
当然 ， 这背后牵涉到一套复杂的社会信用创造、维护体系 ， 其中的一个关键节点就是银行：房企买地没有钱 ， 怎么办？银行贷款 。 购房者买房没有钱 ， 怎么办？银行贷款 。
房企先贷款买地把房建到一定程度（比如出地面三四层） ， 此时就可以向购房者期房预售 ， 购房者去银行贷款并交予地产商 ， 地产商就有钱归还买地的银行贷款和建筑商垫款、并保证房屋建设后续资金的需求…一个房屋批量、快速建造的循环就此形成 。
整个建造循环系统是谁统筹掌舵的呢？地产商 。 凭借的是什么？高负债、高杠杆 。
买地没钱、负债贷款是高杠杆 ， 打地基没钱、建筑商垫款是高杠杆 ， 上下游合作商先干活后拿钱保证项目完工、是高杠杆 ， 房子还没建好先拿到购房者的按揭房款、也是高杠杆…地产商建房的全流程几乎都没花自己的钱、都在用别人的钱 ， 也因此一度被称为“空手套白狼”——要说杠杆高手 ， 非地产商莫属 。
但是这样做有问题吗？没有 。
凭借地产商的高杠杆操作 ， 大批量的普通人住进了新屋、城市高楼大厦鳞次栉比、市政建设日新月异……在这个过程中 ， 地产上下游行业迅猛发展、国家经济突飞猛进、百姓生活居住体验焕然一新 。
当很多人在抱怨月供压力大、一辈子给银行打工的时候 ， 却忽略了自己已是有资产者、并处在历史上普通人住房条件最好的时代 。
时过境迁 ， 过去的杠杆之功却正在成为今日的杠杆之祸…时代变了 。
03
杠杆之过
世界上不存在“一招鲜吃遍天” 。 同样的策略 ， 在不同的外部环境下甚至会产生截然相反的效果 ， 比如房地产行业的高杠杆 。
这里就要谈到杠杆的双面性 ， 它既是天使、能放大收益 ， 也是魔鬼、会放大亏损 ， 就看在顺势还是逆势 。
过去二十年是快速城市化的二十年 ， 大量农村人进城、大量小城市的人口往大城市聚集 ， 由此产生了海量的住房需求 ， 结果就是房子供不应求、建造多少房子就能卖掉多少房子、甚至还要托关系抢房子 。
在这样的市场里 ， 地产商撬的杠杆越高、建造的房子也就越多 ， 在不愁销售的情况下自然利润就越高…杠杆放大了营收和利润 ， 所以一定程度上说杠杆越高越好 。
可现在呢？
我国目前城市化率已达60% ， 已进入城市化的后半场 ， 也就意味着没有大规模的人口集中性的向城市聚集了 ， 其结果就是对房屋需求的下降 。


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