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深圳这个大事，让一堆梦想暴富的人踩空了

如果这么多农业用地摇身一变成为建设用地 ， 深圳的住宅用地价格就有望降低 。10月11日 ， 就在大家伙儿都在享受周日的慵懒时光时 ， 房地产行业出了个大事——中办、国办印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《方案》） ， 深圳获得了政策大礼包 。
一时间 ， 舆论沸腾了 ， 而购房者和炒房客则是几家欢喜几家愁 。 踩空的滋味 ， 苦啊 。
深圳这个大事，让一堆梦想暴富的人踩空了
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地不够的问题 ， 能解决吗？
随《方案》同来的自然是一大票利好 ， 房地产领域也跟着沾了光 。 大家先看政策中这部分原文：
支持（深圳）在土地管理制度上深化探索 ， 授权永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项为深圳市政府批准 。 支持在符合国土空间规划要求的前提下 ， 推进二三产业混合用地 。 支持盘活利用存量工业用地 ， 探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题 。
简单说 ， 就是深圳政府拥有了将农用地转为建设用地的权利 。 今年3月 ， 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆也收获了类似福利 ， 这些省份可试点自行批准永久基本农田转为建设用地 ， 试点期为1年 。
北京、天津、上海等省份的权限包括“永久基本农田”转为建设用地 ， 而深圳的权限是“永久基本农田以外的农用地” ， 土地管理权限看似远低于首批试点省份 。 但别忘了 ， 广东也在首批试点省份之列 ， 省级层面已经获得了永久基本农田转为建设用地的权限 ， 那么深圳作为副省级城市 ， 享受永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权 ， 后续落实时很有想象空间 。
规划中说的“推进二三产业混合用地” ， 意味着深圳工业、商业用地可以与建设用地混合搭配 ， 这样土地虽然没有新增 ， 可是土地利用率可以大大增加 ， 有望解决深圳建设用地严重不足的老大难问题 。
为什么我们总是说深圳地不够？首先 ， 深圳市域面积只有1997平方公里 ， 远低于其他一线城市 。 其次 ， 深圳划定了270平方公里的“工业红线” ， 这又进一步加大了向产业用地的倾斜力度 。 此外 ， 根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》 ， 深圳基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里 ， 占总面积的近一半 。
【深圳这个大事，让一堆梦想暴富的人踩空了】也就是说 ， 在深圳可开发的1000多平方公里内 ， 还要刨除270平方公里工业用地 ， 剩下的土地要容纳居住、商业、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能 。 这种产业结构规划给深圳城市发展带来了巨大的挑战 ， 某种程度上也催生了房价高企的困境——没办法 ， 地不够就意味着住宅不够 ， 大量涌入的人口必然会抬升房价 。
国家统计局发布的2020年8月70城市二手房价指数数据显示：在上涨的43个城市中 ， 深圳二手房价同比上涨幅度15.9% ， 位居全国第一 。 安居客数据显示 ， 深圳10月二手房均价高达56466元/m ， 位于全国前列 ， 购房难度很高 。
站长看来 ， 深圳住房价格高 ， 根本原因还是住宅供需紧张 。 据数据宝统计 ， 过去十年来 ， 深圳住宅用地成交面积总和仅为431.5万平方米 ， 位居103个城市的倒数第4 ， 比工业用地、商服用地上少得多 。 数据显示 ， 过去十年深圳工业用地成交总和为1147.78万平米 ， 成交面积位居全国第82位 。
深圳这个大事，让一堆梦想暴富的人踩空了
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截至2019年年末 ， 深圳常住人口是1343.88万人 ， 这还没算上实际上大量存在的流动人口 。 别忘了 ， 深圳城市面积仅为1997.47平方千米 ， 土地面积是一线城市中最小的 。 国家统计局数据显示：广州城市面积为7434.4平方公里、上海为6340.5平方公里、北京为1.6万平方公里 。
长久以来深圳都以包容为城市核心精神 ， 是座典型的移民城市 ， “来了就是深圳人”这句口号更是广为人知 。 正因如此 ， 深圳人口一直在增长 ， 2019年常住人口新增了41.22万人 ， 是一线城市里人口新增最多的 。 （广州2019新增40万人、上海新增7万人、北京为净流出 。 ）
可是深圳住房供给又很少 ， 深圳规划和国土资源委员会数据显示 ， 截至2018年 ， 深圳仅有1000万套住房 ， 其中宾馆93万套、单位自建房55万套、工业配套宿舍183万套 。 大众可以参与购买的商品住宅+保障房仅224万套 ， 而小产权城中村住房高达510万套 ， 占住房总数大半 。
站长也曾反复强调 ， 小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍这些房子不具备合法上市流通的条件 ， 无法形成有效住房供应 。
可以说 ， 在人口集中、住房紧张的双重压力下 ， 深圳房价想不高都难 。
在深圳庞大人口的支撑下 ， 深圳房价自然水涨船高 。 而高房价对深圳也产生了一定影响 ， 比如大量公司搬迁 ， 最有名的就是华为撤离深圳去了东莞 。
农用地转建设用地 ， 够用吗？
前面站长也说了 ， 深圳取得的是“永久基本农田以外的农用地转为建设用地”的审批权 。 那么 ， 这部分土地到底够不够深圳用 ， 就值得研究研究了 。
截止到2017年末 ， 深圳耕地面积为10.41万亩（含深汕合作区4.66万亩） ， 永久基本农田面积5.76万亩（含深汕合作区2.72万亩） 。
可以算出：除去永久基本农田、深汕合作区的土地 ， 深圳通过审批扩权可以释放的土地大约为2.71万亩 ， 大约18066667平方米 。 （之所以没有算深汕合作区的土地 ， 是因为距离深圳较远 ， 不适合深圳市民居住 。 ）
这其实也不算小数目了 ， 如果这么多农业用地摇身一变成为建设用地 ， 深圳的住宅用地价格就有望降低 。 再加上深圳有关部门此前提出的“学新加坡模式”（深圳不学香港改学新加坡 ， 这事挺玄的） ， 未来有可能建设大量保障住房 ， 预计未来深圳住房紧张的问题有解决的希望 。
深圳扩容 ， 还有戏吗？
一旦深圳未来建设用地大量增加 ， 房价就有机会下降 ， 大众买房支出减少 ， 就有闲钱推动经济内循环 ， 有利于实体经济的发展 。 这在当下世界格局多变、经济动荡的形势中是至关重要的 。
从外部环境来看 ， 现在贸易冲突不断 ， 而且因为疫情影响 ， 外需又在减少 。 从经济层面来说 ， 我国经济现代化进程已经步入服务型后工业化时代 ， 需要经济、政治、社会、文化、生态“五位一体”的改革深化 。 此时自然需要深圳率先试水 ， 毕竟深圳是改革开放的先锋城市 ， 是先行示范区 。
改革就意味着改变 ， 那么 ， 这个“变”会变到什么程度？很多人心心念念想的都是深圳扩容 ， 特别是临深各地都在翘首以盼 。 但此次《方案》的落定 ， 致命的方向是土地利用率提升 ， 而不是为了增加土地面积而进行城市扩容 。 以前流传的深圳将扩容到东莞、惠州一事 ， 应该是没戏了 。
因此 ， 东莞、惠州临深的房子升值潜力将因为政策踩空而削弱 ， 不过深圳“715政策”发布后很多人失去了买房资格 ， 这部分刚需前往东莞、惠州买房是没影响的 。 只是指望深圳有朝一日可以合并东莞、惠州让房价暴涨、一夜暴富的梦想 ， 估计要醒了 。
毕竟 ， 房地产高速发展时期已经一去不复返了 。


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