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二手房|经纪人喊凉凉求降价 成交数据却温热 北京“银十”二手房冷热真相是什么

北京商报采访人员近期接到多位购房者和小业主反映 ， 他们均接到了经纪人市场“转凉”的通知 ， 部分小业主更是被要求“降价才能促成交” 。
经纪人们的判断是：9月份的新盘太多了 ， 产品类型也丰富 ， 区域分布也均衡 ， 二手房的交易成本又高的离谱 ， 现在除了“东西海”的刚需 ， 基本上购房者的首选都是新盘 。 在他们看来 ， 如果着急置换的二手房业主 ， 还是应该抓住11月前的窗口 ， 尽早给出合适的价格促进成交 。
然而放大至整个假期的交易数据却并不支持经纪人们的判断：假期期间北京链家的成交量突破了1100套 ， 这个数字是去年同期的1.5倍 ， 是2018年的2.4倍 。
实际的市场情况具体如何 ， 是真“凉”还是前期成交网签滞后？北京商报采访人员在这个十一密集调研北京二手房市场 ， 试图给出购房者和小业主一个答案 。
带看：9.20和10.08两个明显节点
许月计划卖掉的房子位于东南二环的左安门桥 ， 是一套隶属于东城区的三居室 ， 当年先生单位的福利分房 ， 面积不大不小、周围配套还算完善 ， 又在东城区属于价格洼地 ， 许月对于出售这套房子一直都不太担心 。 “虽然二类经适房有3%的土地出让金 ， 但是我报的价格并不高 ， 房子朝向也好 ， 算是小区里的金角 ， 所以当时跟经纪人提的要求就是交易周期不要太长、付款方式好一些 。 ”正是基于这样的一种卖房心态 ， 许月并没有着急让房子里的租客搬走 ， 只要配合看房就好 。
直到十一即将放假前 ， 由于工作太忙 ， 一周没跟经纪人联系的许月偶然登陆链家app发现：这套仅在9月第一周便创下40多组带看的“好房” ， 在9月20日后竟然一组带看都没有 。 “我一下子就有点急了 ， 赶紧给两家经纪人打电话 ， 得到的回复都是这两天市场状态转‘凉’的确实有点快 ， 现在不好说是假期因素多点还是市场本身就‘凉’了 ， 他们都建议我尽快把租客清了、赶紧卖 。 ”
听从了两家经纪公司的建议 ， 许月在与租客协商后 ， 在十一期间完成了清客收房 。 “说来也奇怪 ， 8号是个时间点 ， 这一天链家带看了8组 ， 我爱我家带看了4组 ， 给我的感觉好像过节的都回来了 ， 没有经纪人说的那么‘凉’ 。
与许月的情况极为相似 ， 刘金位于北三环和平西桥的一居室也遇到了“9.20”和“10.08”现象 。 刘金要卖的这处房子就在和平西桥地铁口 ， 47平方米的南向一居室 ， 满五唯一的已购公房 ， 楼层不错、装修也说得过去 ， 起初刘金将报价定在了365万 。
“我跟中介说这个价格的时候 ， 中介就说有点高 ， 4月份成交的那套有点瑕疵 ， 价格316万 ， 觉得我这套能到340万比较合理 ， 但我想试试 ， 没想到刚弄完手续 ， 新发地就出疫情了 。 ”刘金的房子和当时的北京二手房市场一起 ， 无论是带看还是成交 ， 都戛然而止 。
直到进入9月中旬 ， 在刘金多次降价后 ， 带看才慢慢有了起色 。 正当刘金盘算能够在十一前后能卖掉之时 ， 带看却在9月21日再次“暂停” 。 “直到十一长假的后半段 ， 4、5号的时候 ， 经纪人给我打电话说终于有人看了 。 ”但与许月不同 ， 已经看好置换房源的刘金并没有因为带看的恢复 ， 打算提价 ， 只求尽快出手好拿着钱和资格去换房 。
价格：经纪人要求的降价与小业主的不甘
刘金的房子能够恢复带看 ， 很大程度上也是听从了经纪人的降价 。 根据链家APP显示 ， 刘金的这套一居室 ， 在过去的三个月里从365万到329万 ， 降价幅度接近10% 。
“中介跟我说 ， 没有卖不出去的房子 ， 只有降不到位的价格 ， 但我真觉得我这房子没到那个程度 ， 不过因为着急换房 ， 不得不从了 。 ”刘金无奈的说 。
然而并不是所有的小业主都认可经纪人的降价建议 。
【二手房|经纪人喊凉凉求降价 成交数据却温热 北京“银十”二手房冷热真相是什么】程佳位于南三环的在售两居室 ， 在10月8日恢复集中带看后 ， 被经纪人建议价格下调50万 ， 这个比例占到了程佳房价的七分之一 。 “讲真的 ， 接电话的时候我差点骂街 ， 当初定价是中介给的 ， 这么大幅度总有个合理的理由吧 ， 他们一再强调市场凉了 ， 可我要买的那套卖家还要涨价呢 ， 究竟是真凉还是都去过节了 ， 总得看看再说吧 。 ”
程佳的情况不是个例 。 集中带看的爆发 ， 让许月甚至产生了“能不能缓缓 ， 甚至提提价的念头 。 ”
但这一想法并没有得到委托卖房的两家经纪公司经纪人的支持 。 “他们给我的理由都是二手房千万左右的客群就那么多 ， 马上天凉了 ， 万一疫情反复 ， 市场又没了 ， 甚至建议我再降10万 ， 刺激带看转变为成交 。 ”许月对于经纪人的意见 ， 有些迟疑 ， 毕竟和小区内的在售房源比 ， 自己的报价确实不高 ， 又是换房销售 ， 能多卖一点是一点的心态似乎更胜一筹 。 “现在有买家约我要谈谈 ， 我想先约着见面 ， 探听一下态度再说 。 ”
经纪人口中的“凉” ， 在数据层面却是另一番景象 。 克而瑞根据北京市住建委官网数据统计 ， 9月份北京二手住宅累计成交量17259套 ， 环比8月上涨7.5% ， 同比去年9月上涨41.6% 。 今年受到新冠疫情影响 ， 市场整体走势跌宕 ， 但北京已走出疫情影响 ， 单月二手住宅网签量连续5个月在1.6万套以上 。 黄金周期间 ， 各大中介二手房带看量及成交量保持相对高位 ， 再加上年底业绩冲刺 ， 预计2020年全年二手住宅成交套数有望突破16万大关 ， 创2017年317新政以来的新高 。
另有媒体报道称 ， 国庆七天假期 ， 北京链家的成交量突破了1100套 ， 这个数字是去年同期的1.5倍 ， 是2018年的2.4倍 。
成交：除了“东西海”现在首选是新盘
对于数据和市场“表里不一”的情况 ， 合硕机构首席分析师郭毅分析称 ， 造成上述情况的原因有两点 。 首先 ， 站在中介经纪人的角度来讲 ， 他们是房源的开拓方 ， 也是客户成交的撮合方 ， 房东降价销售可以达到尽快撮合成交的目的 。 因此市场的一些风吹草动也会被主观“放大” ， 这是一个情绪的传递 。
另一个层面 ， 目前二手房市场也确实存在转“凉”的迹象 ， 新房的“加量加质”供应对二手房市场形成了很大的冲击 。 “目前北京新房市场产品力升级迭代 ， 价格方面也有大幅的调整 ， 受此影响 ， 相当一部分之前考虑二手房的业主 ， 目前也转投新房的‘怀抱’ 。 ”郭毅表示 ， 二手房客群不断被分流 ， 后续确实存在“入冬”的隐患 。 此外 ， 以网签作为判断短时间市场好坏 ， 客观上来说并不准确 ， 二手房网签基本滞后半个月到一个月左右 ， 所以数据层面在后续才会得到体现 。
“9月份的新盘太多了 ， 产品类型也丰富 ， 区域分布也均衡 ， 二手房的交易成本又高的离谱 ， 现在除了‘东西海’的刚需 ， 基本上购房者的首选都是新盘 。 ”不只一个区域的房产经纪人在十一期间在被问及市场时候真凉时 ， 也给出了上述的判断 。
在他们看来 ， 即便假期后半段购房者恢复带看 ， 但对于产品的挑剔和价格的敏感 ， 都不会轻易出手 。 如果着急置换的二手房业主 ， 还是应该抓住11月前的窗口 ， 尽早给出合适的价格促进成交 。
据了解 ， 仅“9.30”一天 ， 北京市住建委便集中审批了9个预售证 ， 9月的后半月有近20个新盘入市 。 一位购房者向采访人员直言 ， 自己在十一期间看上了两套二手住房 ， 价格都在900万左右 ， 然而税费加中介费基本上要80万 ， 这在小城市已经可以全款买套房了 。 从“实惠”的角度出发 ， 新房更具价值 。
在郭毅看来 ， 目前新房市场颇具吸引力 ， 如果不考虑“东西海”这些自带的区域价值 ， 二手房与新房的竞争已经拉平 ， 甚至有落后的态势 。 今年从6月份开始 ， 北京新房市场持续创造月均去化4000套以上的表现 ， 而价格层面也受开发商加快业绩销售的影响已达到低点 。 因此 ， 郭毅称 ， 目前对于购房者来说是一个买房窗口期 ， 北京新房市场量涨价跌 ， 二手房市场也会受此带动下行 ， 但整体波动会在一个合理区间运行 。
北京商报采访人员 卢扬 王寅浩


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