泰禾|?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？
_原题：?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？
开发商更要做好内功、全面提升
近年来 ， 中国楼市见顶了、退潮了的声音此起彼伏 ， 尤其是在疫情一度重创楼市的背景下 ， 这种声音被进一步放大 。 但最新的数据显示 ， 我国商品房不仅没有崩盘 ， 销售额还创出新高 。
中国楼市 ， 究竟是退潮还是涨潮？我国房价 ， 到底是高是低？对于广大的主体开发商而言 ， 在目前的环境下 ， 他们的命运如何？有没有裸泳者？他们又该如何从自身出发 ， 保证整体楼市的平稳健康发展？
9月16日 ， 随着国家统计局的最新数据出炉 ， 地产圈人士纷纷发文表示意想不到 。
数据显示 ， 1—8月份 ， 我国销售面积98486万平方米 ， 同比下降3.3% 。 但与此同时 ， 我国商品房销售额96943亿元 ， 增长1.6%；其中 ， 住宅销售额86769亿元 ， 同比增长4.1% 。
仅仅从前8个月来看 ， 我国商品房及住宅的销售额已超去年同期 ， 已创出历史新高 。
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横向对比来看 ， 在今年1—8月份 ， 全国固定资产投资（不含农户）同比下降0.3%；社会消费品零售总额238029亿元 ， 同比下降8.6 。 对比这些金额较大的经济板块来看 ， 房地产业可谓是一枝独秀 ， 表现十分抢眼 。
而且 ， 我国房地产销售额的回正 ， 是建立年初楼市成交深跌的基础之上 ， 中国楼市经历了一波出人意料的巨大反弹 。 今年1—2月 ， 我国商品房销售面积同比下降39.9% ， 销售额同比下降35.9% ， 仅仅6个月后 ， 从前8月的数据看 ， 我国商品房销售面积降幅就缩小了36.6个百分点 ， 而销售额则出现了37.5个百分点的变动 。
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据此 ， 多位业内人士预测 ， 今年我国房地产业销售仍然有望创造新的历史 。 而在今年初 ， 多家行业机构一度预测我国房地产销售额将下降5%—10% 。
此前 ， 楼市见顶的声音不断出现 ， 但在疫情冲击之下 ， 楼市成交反而创出新高 。
正所谓水涨船高 。 在整体市场见好的局势下 ， 龙头房企们的业绩更快得到修复、增长 。 中指研究院监测显示 ， 前8月销售额在500亿—1000亿元的房企共有26家 ， 销售额均值为655.2亿元 ， 同比增长5.5% ， 超过全国平均涨幅；销售额在200亿—500亿元的房企共有34家 ， 销售额均值为319亿元 ， 同比增长6.4% ， 也高于全国平均水平 。
泰禾无疑是今年备受关注的房企 ， 今年以来 ， 其债务风波一度扑朔迷离 。 但随着整体市场形势的好转 ， 泰禾的命运也出现了一定的转机 。
首先 ， 据公布 ， 泰禾与万科签订股权转让框架协议 ， 泰禾将转让19.9%股份予万科 ， 转让价格为每股4.9元 ， 对应总对价约为24.27亿元 。 当然 ， 协议的最终履行有待于达成一些前置条件 ， 但无疑 ， 这一消息也有助于改善泰禾的环境 。
其次 ， 进入金九银十以来 ， 泰禾的部分项目交易较活跃 。 以其位于北京丰台的泰禾金府大院为例 ， 该项目在9月第二周销售了22套 ， 总销售面积6165平方米 ， 总销售额为3.91亿元 ， 占当周北京全部商品房成交额的1/15 ， 成为北京单周成交金额冠军 。
“市场的各层面都在发生变化 ， 这表明 ， 楼市的整体环境依然有积极因素” ， 易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊 ， 从根本上看 ， 这一切还是因为中国楼市仍有驱动力 。
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楼市的反弹究竟是怎样发生的？
当然 ， 尽管楼市出现了一定的回潮 ， 但目前来看 ， 楼市并非全面复苏 。 从市场上看 ， 有一些企业随着资金链的断裂 ， 已经回天乏力 ， 最终是人去楼空 。 如此前在北京海南等地重金布局商旅地产的一家房地产公司 ， 由于资不抵债 ， 其负责人已经跑到国外避债 ， 旗下多个项目烂尾 。
与此相比 ， 从泰禾的遭遇来看 ， 楼市的基本逻辑似乎还在 。
日前 ， 在万科2020年中期业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示 ， “在出现债务到期的情况下 ， 泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做 ， 当然万科也是带条件的去介入这个事情 ， 泰禾的底子还是不错的 ， 还是要一起想办法的 。 ”
业内人士介绍 ， 万科所说的“泰禾的底子” ， 其实是指泰禾的土地储备 。 大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊 ， 根据会计准则相关规定 ， 存货以历史成本和可变现净值中的低值计量 ， 从房企而言 ， 在目前的市场条件下 ， 大都是按历史成本计量 。
根据我国城市地价动态监测数据显示 ， 近年来我国地价是不断攀升的 。 尤其是在2019年以前 ， 我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨 。 从泰禾的土地储备时间来看 ， 其拿地也基本发生在2019年以前 。
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这意味着 ， 从实际价值而言 ， 泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值 。 2019年 ， 泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元 ， 结转面积94.50万平方米 ， 结转价格为23000元/平方米 。
缪萌表示 ， 土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利 ， 随着城镇化的推进 ， 房地产市场依然有前行的动力 ， 尤其是一些人口涌入较多的城市 。 一方面 ， 随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善 ， 土地价值必然会增值；另一方面 ， 随着人口城镇化的推进 ， 土地城镇化的价值又得以释放 。
针对这一脉络 ， 房企们也在立足于其产品特性、传统优势等 ， 进行优化布局 ， 以确保供需两端的匹配度 。 以泰禾为例 ， 在区域布局上 ， 其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市 ， 选择性进入核心城市及城市群 ， 其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀 ， 意在获得更大的发展动能 。
上述业内人士指出 ， 从土地端的溢价到需求端的匹配 ， 最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环 ， 房企才能迎来真正的成长 ， 整体楼市才能确保健康平稳发展 。
纵然基本逻辑尚未改变 ， 但市场和政策形势已经发生了巨大的变化 ， 整体市场风险在不断增大 ， 房企生存的空间在逐步受到限制 。
缪萌进一步表示 ， 在目前的政策市场环境下 ， 楼市需求发生了变化 ， 一是首套刚需群体依然庞大 ， 另外 ， 部分刚性改善需求也在择机入市 ， 目前在出手购房的主要是这部分群体 。
从市场来看 ， 部分知名房企通过大幅降价策略 ， 今年以来持续取得较好的销售；与此同时 ， 主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰 。
“在当前的市场背景下 ， 对于地产商而言 ， 单纯追求数量的时代已经过去 ， 现在需要高质量发展” ， 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示 ， 高质量产品是企业的生命 ， 唯有质量过得硬 ， 符合市场需求的产品 ， 才能在市场上有一席之地 ， 实现项目价值的提升 。
泰禾显然深谙此道 。 通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略 ， 可以说 ， 泰禾院子已成为行业的领军品牌 。
日前 ， 在万科的业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜也强调 ， 泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素 。
但这只是重要立足点 ， 对于房企而言 ， 还要在更大的层面不断转型升级 。
近年来 ， 我国人口城镇化出现了一定的减缓 。 国家统计局数据显示 ， 从2017年到2019年 ， 常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点 ， 而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01 。 一方面 ， 这两个数字均呈现出下降的趋势；另一方面 ， 常住人口城镇化快于户籍人口城镇化 。
浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊 ， 在我国城镇化进程中 ， 由于房价不断高涨 ， 住房、社会保障等成本过高 ， 导致很多人进了城却难以安家、难以落户 。
在这一局面下 ， “房住不炒”已成为我国楼市调控政策的主基调 。 对于房企而言 ， 来自政策面的压力也是不断增大 。
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8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 首次对房地产企业提出了“三条红线” ， 即负债过高的房企融资将受到限制 。
赵秀池认为 ， 三道红线限制融资目的在于限制房地产开发的过度融资 ， 降低金融杠杆的作用 ， 以防止房地产过度投资 。 严格的资金管控下 ， 企业投资成本上升 ， 市场竞争将加剧 。
此外 ， 8月26日 ， 住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会 ， 强调要提高政治站位 ， 毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 要坚持问题导向 ， 精准施策 ， 从源头上解决问题；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应 ， 支持合理自住需求 ， 坚决遏制投机炒房；要整顿规范市场秩序 。
赵秀池表示 ， 从政策面及市场面来看 ， 对于任何房企而言 ， 要想真正立足 ， 必须实现全面升级发展 ， 全面建立综合优势 ， 包括打造更加稳健的资金链 ， 任何重要环节的缺失都可能是致命的 。
按照此前的框架协议 ， 万科团队目前应该在对泰禾进行尽调 。 从长远来看 ， 即使在资本重建、强强联合之后 ， 泰禾还需要进一步扬长避短 ， 不断乘风破浪 。
【泰禾|?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？】这一市场上极具标志性事件的最终走向 ， 显然还要拭目以待 。
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