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北京|“银十”开局，谁能占据北京内城墅居C位？

前不久的热播剧《三十而已》 ， 女主顾佳一开始便在张罗着换房子 。
夫妻俩选中的新居 ， 面积大、位置好 ， 阔绰的观景阳台可俯瞰上海外滩全景 ， 小区外就是国际幼儿园和奢侈品旗舰店 ， 物业服务也是细致入微 。
正是在入住这样的“豪”居之后 ， 顾佳得以接触到这座城市的顶级圈层 。
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【北京|“银十”开局，谁能占据北京内城墅居C位？】在北京 ， 想要安放这样的内城墅居梦也并非易事 。 过去两年限竞房产品占据市场主流 ， 高端项目日渐稀缺 ， 也让高改客群一时间无所适从 。
但随着不限价地块重新“开闸” ， 豪宅产品重新抬头 ， 这样的局面很快就将出现改观 。 今年4月份开始 ， 北京豪宅认购大幅增加 ， 6月冲到高峰值 ， 这一新的形势给市场带来的影响在楼市下半场将得到体现 。
“银十”向来是楼市冲高的黄金期 ， 今年以来几宗炙手可热的不限价成交地块也将在这一时期推向市场 ， 北京内城豪宅供应将达到近年来的一个高峰 ， 这也必将进一步增强高净值客户的入市意愿 。
"不少业内人士认为 ， 与同为一线城市的深圳、上海相比 ， 北京豪宅的价格仍然存在被低估的可能 。 高端市场回归周期的新起点 ， 京城精英人士在今年最后几个月里做出的选择 ， 也或将对其未来的生活产生重大影响 。 "
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限竞房“退烧”,豪宅市场重启
政策调控背景下 ， 过去两年间北京楼市限竞房供应井喷 。 不过今年以来 ， 这一趋势出现转变 。
从土地供应层面看 ， 今年上半年 ， 北京成交31宗宅地 ， 其中不限价地块成交占74% ， 这其中包括今年5月引得“群雄逐鹿”的三环区域分钟寺三宗地块 ， 最高楼面价也创下7.6万元/平方米的新纪录 。 而限竞房供地仅有6宗 ， 且分布在昌平、房山、黄村等偏远区域 。
7月22日 ， 丰台大瓦窑又出两宗不限价宅地 ， 最终总成交价高达77.6亿元 。
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从成交来看 ， 2018年到今年7月12日 ， 北京总计入市90个限竞房项目 ， 总体供应限竞房住宅7.79万套 ， 但合计成交只有3.8万套 ， 库存高达3.9万套 ， 出现“滞销”局面 。
今年以来 ， 限竞房成交占比下滑也很明显：至今年6月 ， 成交比例由3月的72%跌至55% 。 与此同时 ， 成交均价也出现连续三个月下滑 。
专家分析指出 ， 排除市场环境因素 ， 北京限竞房价格下滑的一个重要原因是“同质化严重”导致的去化困难 ， 压力之下 ， 很多项目选择“集体”降价、打折促销 ， 低于限价销售 。
担负着平抑房价、稳定市场历史使命而生的限竞房 ， 诞生以来一直发挥着“房价稳定器”的作用 ， 而如今政府层面地块供应做出适度调整 ， 也是为了保证市场供需的结构性均衡 。
业内人士普遍认为 ， 整体来看 ， 今年将是限竞房为主的最后一年 。 限竞房作为调控北京楼市的手段 ， 未来依然可能长期存在 ， 但在供应结构中所占比重会逐渐下降 。
而随着商品房用地的项目陆续上市 ， 今年第四季度上市新盘中不限价项目将占据一半以上 。 这也意味着市场上高端改善需求人群将得到更多的选择 ， 从而令不同层面的购房人群各归其位 ， 也将刺激高改市场进入一个新的爆发期 。
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四环10万+时代逼近 ， 城南成最后价格洼地
北京的别墅市场在发展过程中陆续形成了九大别墅区 。
较早的别墅区大多出现在顺义、西山、亦庄这些远离内城的地带 ， 随着交通、配套等问题的凸显 ， 以及购房者对商务等层面的需求 ， 靠近内城的别墅产品越来越受到追捧 。 过去十年来北京热销豪宅几乎全部集中在四环一带 ， 可见京城高端人士对内城置业的需求程度 。
但北京内城土地资源日益稀缺是不争的事实 ， 2018年一纸“四环限住令”更使四环区域各个板块纷纷拉开孤品时代的序幕 。
前些年相对活跃的北四环、中关村、望京、大望路等板块发展空间都早已饱和 ， 仅有的一些项目也多为平层大宅 ， 起步较晚的南四环则借助天时、地利、人和之势 ， 成为墅质生活的“后浪” ， 特别是南中轴线上、沿京开路聚集的别墅市场渐成气候 ， 形成城南新兴别墅区 。
这其中丰台四环区域附近涌现出不少别墅大盘 ， 被视为内城别墅市场最后的狂欢 。
城南别墅区特别是丰台段项目的风声水起 ， 除了土地供应的释放 ， 与该区域城市建设日新月异相得益彰 。 首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、国家产城融合示范区四大重点功能区的横空出世 ， 全面提升了区域内的产城融合 ， 也为高端别墅市场需求的转移埋下伏笔 。 近年来丰台的土地市场已经成为“地王制造机” 。
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上月初发布的“南中轴地区规划”报告宣告城南建设再次提速 。 该区域以“大国首都新客厅、绿色漫步公园城”为总体定位 ， 将打造兼顾多功能体系的宜居宜业新片区 ， 其中总面积17.5平方公里、相当于奥森1.5倍的南苑森林湿地公园建设进入实质阶段 ， 将再现“南囿秋风”之燕京旧貌 ， 更是就此铺开一幅鲜活的绿色生态人居图景 。
目前 ， 丰台分钟寺、大瓦窑等热门地块的项目已陆续亮相 ， 今年下半场有不少豪宅项目正在路上 。 从价格走势分析 ， 五环8万+、四环10万+、三环12万+是必然趋势 。
像位于四环丰台新宫板块、今年上半年单价7万+豪宅销冠中粮天恒天悦壹品墅7.8万这样的单价很快将成为历史 。
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百亿红盘重塑内城叠墅价值
一个别墅产品之所以能成为高净值圈层的终极置业方案 ， 它必然能够满足这类人群方方面面的期待 ， 比如地理位置优越、周边配套完备、产品特质深入人心 ， 当然最好还要有很高的性价比 。
回到拿下今年上半年销冠、目前已签约百亿的天悦壹品墅这个别墅项目 ， 就是可以满足高改人群诸多层面需求的“宝藏”大盘 。
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天悦壹品墅位于城南别墅区的北部 ， 身处四环区域目前惟一的价值洼地新宫版块 ， 距离地铁四号线新宫地铁站仅有500米 ， 周边多条交通干线环绕 ， 与中关村、西单、金融街等多个黄金商圈形成15分钟都市生活圈 。
项目毗邻的大悦春风里是集商业、商务、酒店等于一体的多元业态综合体 ， 总建面近24万平方米 ， 由大悦城控股、天恒等实力房企共同打造 ， 扎根于首都南中轴 ， 将城市理念注入项目开发中 ， 与周边区域、社区共生 。
项目周边还拥有宜家、万达广场、首都医科大学天坛医院等各类配套资源 。 而随着南中轴未来建设的进一步推进 ， 这一堪称北京国际金线的区域将成为活力四射的高端国际四环生活区 。
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在越来越被购房者看重的绿色生态层面 ， 天悦壹品墅也优势明显 。
除了建设中的南苑森林湿地公园 ， 项目周边还有12大公园环伺 ， 社区内建造的7万平米东方美学园林更与周边的自然资源相呼应 ， 体现出自然与城市和鸣的设计理念 。
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天悦壹品墅由梁志天、李宝章、郑士寿、吴滨、葛亚曦五位著名设计大师联手订制 ， 为不同年龄层的城市精英匠心打造南四环臻罕低密院墅 ， 助推京南人居品质升级 。
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天悦壹品墅精准把握高改客群对空间的极致需求 ， 彻底摒弃了以往别墅产品首层设置客厅、厨房、餐厅、主卧 ， 二层安排几间卧室的常规模式 ， 成就了产品设计层面的一场革新 。
240-340㎡户型中 ， 8米的南向超大面宽 ， 堪称北京高端住宅同等面积户型中的“最佳尺度”；不同户型均有多功能空间来满足每个家庭成员个性化休闲娱乐需求；大附加空间更为居家生活打造无限可能 。
社科院最新发布的房地产蓝皮书指出 ， 近两三年房价将维持高位盘整 。
随着市场回暖和城南价值的进一步释放 ， 南四环区域豪宅市场这一价格洼地也将很快被“填平” 。 这个“银十” ， 就将是京城高改人群的最佳入手时机 。
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