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通州|对于北京“核心区”房产投资价值的思考，或许不同于你的刻板印象

通州|对于北京“核心区”房产投资价值的思考，或许不同于你的刻板印象
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北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 我们目前有现金大概310万左右 ， 打算在北京买一个4-500万左右的房子 ， 非自住系投资 ， 总的思路就是以租养房或者是以租养租 ， 选一个保值升值空间比较好的地段 。 我们现在在西城区租了一套小两居的房子是8000块钱 ， 孩子的学籍和户籍都在西城区 ， 现在就是不确定是在中心城区买还是到通州去买 ， 如果在中心城区买的话 ， 你能给推荐几个地段和小区吗？非常感谢您的关注和帮助 ， 谢谢！祝好
回答：
1、 中心城区 ， 那指的就是东西城了 。 那在这里和通州之间 ， 我建议是通州 。
2、 核心区的资源集中 ， 在之前的20年间一直是保值性最强的区域 。 虽然升值幅度赶不上周边新区 ， 但这些板块的特征就是稳定 ， 没有大起大落的波动 。 可以说这里就是大盘最稳定的基础 。 而且生活方面很方便 ， 尤其是上学占优 。
不过这些是过去的特征 ， 近几年可能会发生些变化 ， 核心区保值性稳定性依然存在 ， 但升值性会更弱一些 。
3、 主要原因就是来自于“核心区”这个概念 。 自从被提出 ， 其附属的就有另一个政策“疏解人口” 。 那人口为什么会聚集？因为核心区资源多 ， 所以人们宁可忍受这里的交通拥堵、环境嘈杂和住房老旧 。 其中最典型的就是好学校多 ， 家长们为了孩子得到优质教育资源 ， 甘心在老破小里忍着 ， 也把房价稳定在了高位 。
但如果真是疏解人口 ， 将非核心区的功能性配套外迁 ， 那这里还能聚集这么多的人吗？价格还能这么稳定的升值吗？
4、 别的不提 ， 医院已经逐步外迁了好几个了 ， 以后也不可能再新建 。 甭说医院商场什么的了 ， 北城连个公共厕所都快没地方盖了 。
学校是被完全垄断的资源 ， 人们之所以相信核心区会继续快速升值 ， 主要就是因为前几年学区房的炒作 。 无良媒体的煽风点火 ， 给很多人留下了学区房只涨不跌的刻板印象 ， 也觉得核心区一定是升值高于周边 。 其实呢 ， 那是把赔钱的时候给忘了 ， 也根本不了解房地产历史 。
举个数字吧 ， 2000年 ， 核心区商品房价在8000 ， 三环6000 ， 四环4000 ， 全北京均价3000多 。 到今天呢 ， 北京均价6万 ， 涨了接近20倍 ， 核心区有几个小区涨到这幅度了？案例我就不举了 ， 写出来太刺激 ， 包括最牛的德胜学区都有 。
【通州|对于北京“核心区”房产投资价值的思考，或许不同于你的刻板印象】而且以上还是在核心区资源不变的情况下取得成绩 。 如果医疗资源不断外迁 ， 学校也在大办分校的形势下向其他区均衡 ， 那核心区的价值优势还能永远保持吗？
全中国由于新城建设 ， 老城区衰落的案例举不胜举 。 北京也有可能 。 如果真的持续疏解功能和人口 ， 那其保值性都要减弱 ， 就更别提升值了 ， 从来也没赢过 。
5、 再算算租金收益吧 ， 全北京的平均值是700 ， 也就是说 ， 价值700万的一套房 ， 在朝阳丰台等板块能每个月收1万 。 而核心区呢 ， 能达到1000就不错 ， 顶多收7000 。 每个月少3000 ， 一年就等于减少30%的收益 。
那在持有期间少挣钱 ， 在升值环节又低于周边 ， 这还谈什么保值升值啊 。 当然核心区很稳定 ， 几乎不会出现大幅波动的时候 ， 持有这种房产省心 。
总之 ， 核心区的价值就是稳定 ， 升值幅度基本是北京大盘 。 但在我看来算不上好的投资产品 。 我是没什么推荐的 ， 对老房也不太熟悉 。
不过我还是提个建议 ， 房产投资是巨额交易 。 最好算算账再考虑真正掏钱 ， 光听大众传言的可靠性并不强 ， 一般都是误导的居多 。 以上仅供参考吧 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


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