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房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？

原创 刘晓博
黄金周里 ， 一张2010年和2020年中国城市房价排名的对比图 ， 引起了广泛关注 。下面 ， 就是这组数据：
房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？
文章插图

右侧是2010年城市房价排名 ， 可以看到温州是当时的冠军 ， 每平米的价格达到32333元 。 上海、北京、杭州、三亚排名第二到第五 ， 深圳当时只排名第六 。左侧是2020年9月最新的房价排名 ， 深圳已经跃升为冠军 ， 每平米均价达到了76720元 ， 10年上涨了343% 。
而温州 ， 则跌到了14名 ， 均价为22337元 ， 10年间房价下跌了31% 。如果以省的角度观察 ， 10年前浙江城市的房价普遍比较高 ， 除了温州是冠军 ， 杭州也排名第四、宁波排名第八 ， 此外还有舟山、金华、台州、绍兴进入了前20名 。
到了2020年9月 ， 除了丽水杀入了前20名 ， 其他浙江城市排名都全面下滑 ， 舟山、绍兴、台州则从前20名里消失了 。中国是从1998年全面房改的 ， 或者说从那时开始才有真正的房地产市场 。 但1998年到2002年又遇到了亚洲金融风暴以及随后的“大通缩”时期 ， 所以房价基本稳定 。
2003年后 ， 楼市才开始出现第一轮真正意义的全面牛市 。 土地招拍挂的落地 ， 也是从2003年开始 ， 这也助推了地价、房价的上涨 。如果把2003年初到2012年末看做中国楼市的第一个10年 ， 那么这期间最耀眼的现象就是“温州炒房团” 。
“温州炒房团”开始大举买房 ， 是从2001年开始的 ， 到后来不仅仅温州人参与 ， 浙江民间资金也全面参与 ， 助推了中国房价的大涨 。 当然 ， 那个期间中国的印钞速度也比较快 ， M2同比增速常年维持在14%以上 ， 有些年份达到了27.7% 。至于地方政府 ， 也在2003年之后参透了“土地财政”的妙处 。
温州热钱虽然转战全国炒房 ， 但没有忘记家乡 。 所以温州市乃至浙江省的房价 ， 也很快被炒高 ， 虽然后来经过了深度调整 ， 目前整体上仍然领先全国 。
温州这个10年前的房价冠军 ， 为何落到了今天的地步？房价竟然出现了10年负增长 ， 温州到底发生了什么？ 说实话 ， 温州整体房价10年不涨反跌 ， 这个说法我是不相信的 。 虽然有上面表格里的数据为支撑 ， 但数据未必真实 。
在中国 ， 想获得一个城市的真实房价数据是非常困难的 。 官方一般不公布、甚至不掌握（比如二手房的真实数据 ， 官方就未必掌握） ， 民间机构瞎子摸象 ， 各取所需 。我记得当年温州房价成为全国冠军的时候 ， 有统计机构明确宣布 ， 统计范围为市区 ， 没有包含全域 。
房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？
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温州包括4个市辖区、3个代管县级市和5个代管县 。 所以 ， 2010年的均价3万多 ， 是市区的均价 。 而且很有可能还是新盘价格 ， 不是“新盘+二手房”的均价 。至于表格里2010年北京、上海、深圳、广州的价格 ， 都是全域的均价 。
所以 ， 虽然温州2010年的时候房价的确鹤立鸡群 ， 但实际城区的均价是没有北京、上海高的 ， 也未必有深圳特区内房价高 。
但过去10年 ， 温州房价涨幅不大 ， 在主要城市里显著跑输大盘 ， 这的确是事实 。 主要原因有三个：
第一 ， 在中国楼市第一个10年里 ， 温州房价被大幅高估了 ， 透支了未来 。这不用多讲 ， 其实当时整个浙江省都是高估的 ， 所以最近10年浙江房价的平均涨幅普遍不高 。 即便如此 ， 到了2020年9月的时候 ， 浙江房价仍然是高估的 ， 尤其是杭州和宁波之外的城市 ， 还需要继续消化 。
第二 ， 过去10年 ， 温州的地位在下降 ， 这抑制了温州房价的上涨 。改革开放初期到2010年 ， 温州地位是比较高的 。 在浙江省内光芒四射 ， 不仅遮蔽了杭州、宁波的光彩 ， 也让金华（义乌）和舟山黯然失色 。 那时的温州 ， 常常跟深圳并驾齐驱 ， 拿到同样档次的“先行先试”的政策 ， 比如民间金融方面 。
但后来 ， 温州逐步被边缘化了 。 不仅在全国经济版图上被边缘化 ， 在浙江省经济版图上也被边缘化了 。过去10年 ， 无论是国家级新区、自贸区、国家中心城市、重大国家战略 ， 这些东西统统跟温州无缘 。 北京上海自不必说 ， 是国家战略首先照顾的重点地区 ， 比如京津冀和长三角 ， 都是围绕京沪来规划的 。
此外 ， 国家还推出了北京副中心、雄安新区两个“千年大计” ， 最近又设立了北京自贸区；在上海设立了科创板 ， 以及临港自贸新片区等等 。深圳这边 ， 不仅拿到了前海新区、自贸区 ， 还拿到了“全球海洋中心城市”、“社会主义先行示范区”等重大利好 。 在海南 ， 规划了中国最大的自贸区、自由港 。
金融方面的重大利好 ， 给了上海、深圳、香港和北京 ， 而完全忽略了温州 。在浙江省内 ， 无论是浙江自己的大湾区 ， 还是四大新区 ， 都在北部 ， 均与温州无缘 。 我几年前就撰文指出 ， 浙江省开启了“北重南轻”的时代 ， 温州正在被边缘化 。
在国家战略里 ， 浙江省唯一的国家级新区给了舟山 ， 第一批自贸区3个片区都给了舟山 ， 第二自贸区3个片区被宁波、杭州和金华（义乌）瓜分 ， 仍然没有温州 。至于长三角层面的都市圈 ， 温州也没有能单独拉一个山头 ， 而杭州和宁波都有自己的“山头” 。 至于温州都市圈 ， 则是浙江省的“内部粮票” 。
第三 ， 陆权复兴时代的到来 ， 加剧了温州等明星地级市的边缘化 。我之前在专栏里讲过 ， 过去10年是“陆权复兴”的时代 ， 高铁网络的构建、内需占比的提升、逆全球化趋势等 ， 让中国传统的内陆交通枢纽城市全面复兴 ， 而这些城市往往是直辖市或者省会等高等级的城市 。 至于沿海的明星地级市 ， 排名大多是下移的 。
这个趋势还要维持10年、20年 。比如无锡、佛山、温州、烟台、唐山、泉州等 ， 都失去了过去的“新锐感” 。 只有苏州和东莞 ， 因为靠着上海和深圳 ， 仍然赶上了时代步伐 。温州不靠着任何一个大城市 ， 不是高铁枢纽城市 ， 不是高等级城市 ， 再加上温州资金在后来“炒矿”当中损失较大 ， 部分资金又涌出国门 ， 所以这个城市在过去10年里增长不尽如人意 。
房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？
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上图是2009年到2019年浙江省各城市资金总量（金融机构本外币存款余额）的增长排名 ， 可以看出温州只名列第九 。 至于资金总量绝对值 ， 还不到杭州的三分之一 。 杭州则强势到 ， 把宁波、温州统统边缘化的程度 。
房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？
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上图是2009年到2019年浙江各城市的一般预算收入增长排名 ， 温州倒数第一 ， 总量同样不到杭州的三分之一 ， 不到宁波的一半 。
房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？
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上图是小学生人数的增长 ， 温州只能排名第四 ， 人气指数远不如杭州 ， 也被金华、嘉兴远远超过 。写这篇文章 ， 不是想证明温州这个城市不优秀 ， 温州人不优秀 。 恰恰相反 ， 温州城和温州人都是优秀的 。 正因为温州人志在四方 ， 他们去征服全世界了 ， 所以家乡汇聚的资金不算多 ， 增长不算好 。 而增长不算好 ， 还跟温州的地理位置、城市级别有关 ， 温州吃了位置和级别的亏 。
【房价|10年前的“房价冠军”，为何折戟沉沙？】类似温州的城市还有不少 ， 比如广东的潮汕地区 ， 也涌现了大量成功的商人 ， 这些商人志在四方 ， 家乡反而因为地域性太强而发展的一般般 。当年兴盛了几百年的徽商 ， 还有富可敌国的晋商 ， 也都差不多 。 他们的家乡——平遥、太谷、祁县 ， 以及歙县、黟县、祁门的民居再辉煌 ， 也毕竟只是一个个精致的小城而已 ， 无法跟中心城市相比 。这就是城市的命数 ， 很难改变 。 或许有人会问：目前的房价冠军深圳 ， 10年后又会排名第几？ 可能是第三 ， 京沪会重回第一和第二 。 为什么？因为10年内深圳必然扩容 ， 拿东莞惠州的房价跟深圳平均 ， 一定是干不过京沪的 。 至于深圳湾和前海 ， 未来10年一定还是全国房价最贵的片区之一 ， 这个很难改变 。


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