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新手房产经纪人怎样做好房产中介有哪些需要注意的方面

新手房产经纪人想要做好房产中介，首先应该具备这些能力吧！1.自信：相信自己、相信公司、相信房源，用你的自信感染客户。2.有目标：目标清晰，合理规划，一切情况都在自己的掌控之中。3.吃苦耐劳：每天外出开发房源，寻找客户，没有自由、放松的时间，加班也是常有的事情。4.脸皮厚：能够与陌生人坦然交谈，并且面对客户的拒绝时能够坦然面对，有再次跟进客户的决心，励志打动客户。5.不安于现状：不断调整自身目标，敢于突破已有记录，敢于挑战、创新，励志达到更高的目标，并且不放弃前进。6.学习、反思、总结：不断学习、不断反思、不断总结，在学习、反思、总结中及时找出问题，及时改正，力求达到更高的业绩。再就是房产经纪人在日常工作中，应该避开常见的一些工作误区，不要犯低级错误。比如：1.挑客户根据客户的经纪状况、工作状况等来判断客户购房能力，不能做到一视同仁。这样只会让客户对你产生不信任感，从而绕开你成交。2.急功近利总想着客户尽快成交，而不是想着怎么把客户服务到位。完善的服务、把握好时机、正规操作流程，水到渠成的促进客户成交。心急吃不了热豆腐，急攻只会逼走客户。经纪人只有在把握好时机的情况下才可以进行逼单。3.做一次性生意开发10个新客户不如维护好一个老客户，注重老客户关系维护，能够挖掘其潜在价值。客户成交后就不管不顾，不关心客户的购房体验，是很难建立个人品牌形象的，更别说是让老客户介绍新客户了。等等。所以，经纪人想要创造更多的业绩，就要杜绝以上情况发生，做到认真服务客户！
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客户需求分析22问
买方客户需求了解22问：
1.是否有钱 8．面积 15．装修情况
2.是否有权 9．价位 16．现居住情况
3.谁来居住 10.学区 17．人脉关系
4.急迫程度 11.房龄 18．工作性质
5.位置 12.购买方式 19．性格爱好
6.楼层 13.工作地点 20．投资换房
7.户型 14.交通工具 21．婚姻状况 22．客户国籍
1.是否有钱
1）我这有一套特别适合你的房子要价600万,房主很着急卖,如果贷款首付加费用得196万左右,现金买价格能讲点,你手里钱要是够就现金买吧,房主特别着急用钱肯定能省不少钱呢.
2）这套房子的首付加后期的费用大需要**钱，这样下来，您的压力不会太大吧？
3）头两天这个小区里成交了套房子是**钱，特别适合你的需要，如果再来这样的房子，我看你定下来就行，所有费用加在一起一共是这多么钱，你肯定没问题吧？
4）你之前看过的房子都是什么价位的，差在哪儿没买啊？
5）客户您买房子需要贷款吗?这有一套房子特别不错,首付需要200万左右,您的首付没有问题吧！
6）你需要的面积和户型现在的成交单价5万左右,总房款在600万之间吧,你看总房款想控制在多少钱呢?
2.是否有权
1）(带看时闲聊)现在各家都是老婆说的算,你怎么自己过来看房啊?看好了你爱人还得再来看一遍吧?
2）现在好的房源成交都挺快的，一旦这套房源适合您，您自己就能定吧？
3）父母给出钱买房，那您先打个前站呗，到时候看好了，父母是不是得过来看一下啊？买房是大事，老人一般都不放心吧.
4）听您说到，**能帮您负担了一部分房款，他的意见是不是也很重要呀？如果要定下来，是不是也要过来看一下？
5）如果这个房子真的很合适您,你今天能定吗?
3.谁来居住
1）这房子买完是给谁住啊?要不要也过来看一下，给点意见啊?
2）您是给父母买，还是自己住啊？
4.急迫程度
1）看您这年龄买房是结婚吧，婚期定在什么时候啊？现在是住父母家还是租房啊？
2）我给您介绍的这套房子多便宜呀，您一定要带钱（卡）来看.(感觉客户的反应)
3）家里小孩多大呀？（如果是买学区房，看看孩子是否快入学了)
4）客户有一个房子很合适你,就是房主得一个星期左右才能回来,你这边着不着急，如果不急，房主一回来我立即通知您来看?
5.位置
1）您在哪上班啊？（按交通线路沿线确定较方便的位置）您的朋友或亲戚有在静安住的吗？（如果有就很好引导或确定位置了）
2）直接给客户推荐我们的聚焦房源来试探客户想买多大面积.
3）您一般都做几号地铁上班方便？或者公交停靠在哪？有亲戚朋友住在附近吗？
4）这套房子离(车站，学校，市场，广场，公园…）近，您感觉怎么样？
5）您主要想买哪个小区的房子？对这边熟悉吗？
6）这个房子在。。。路车终点站附近，您看这个位置行吗？
6．楼层
1）你是给老人选房吗？（一般老人都要求楼层低点的）你原来住几楼的房子啊？（如果客户原来住过一层或顶层印象还很不好的话就基本确定楼层了）
2）直接给客户推荐我们的聚焦房源来试探客户想买什么楼层.
3）客户楼层有什么特殊要求吗?
4）客户房子是您自己住吗？我们这新上了一套阁楼的房子，楼上的房间也带窗子，您看您感兴趣吗？
7．户型
1）您原来住的是什么户型什么朝向的房子呢?(如果客户对户型不是太敏感甚至说不清原来的户型就比较好引导)
2）咱们是暂时想选个过渡房还是想一步到位买个*居的？
3）您是打算买几室的？客户一般说出几室的面积基本上我们就会有个范围.
4）客户我们店的楼上刚上了一套房子，落地窗，挺优质的，我感觉挺适合你的，你看什么时候有时间过来看一下？
8．面积
1）您是几口人住?原来住几室的？您的亲戚或朋友基本都住多大的房子啊?
9．价位
1）我这有一套600万的房子,户型楼层都很适合你,你什么时候有时间过来看一下?
2）静安这边都是新房子板式的,而且这边以后升值空间也能大一点,现在一般都是5万左右一平,您最多能承受多少钱的总房款呢？
10．学区
1）您现在有孩子吗?多大了?上几年级啊?
2）您是刚开始看学区房还是以前就看过？除了这所以外，还有考虑哪个学区啊？
11．房龄
1）你都在哪看过房子?我们这个区域都是2003年以后的次新房，可选性特别大.
2）因为这套房子是**年，交易的时候会出现营业税的，**年之后的就不会有，这个您都了解吧？
12．购买方式
1）您买这套房子需要贷款吗?
2）商贷和公积金贷的区别在于**…，您看您想选择哪个?
3）现在银行利率挺高的，首付比例也在不断增加，如果能现金买利息也省不少钱呢.
13．工作地点
1）您工作单位离我们静安远吗?
2）客户要来看房之前可以告诉客户我们这有地铁2号线41路21路517路等,您可以坐这几趟公交车来看房,坐这几辆车能够去上班吧?
14．交通工具
1）你会开车吗?今天是开车来的吗?
2）如果您自己有车的话，这套房子其实是相当不错的，附带车位特别适合你.
3）最近油价涨得特别快，其实我们这个商圈交通还是相当便利的，地铁、公交，到达市中心都很快，不用担心堵车.
4）您平时上班坐什么车？单位在什么地方？
15．装修情况
1）我最近看了很多家居装饰方面的书,都很漂亮了,你喜欢自己设计装修吗?
2）客户这有一套房子真的很合适您,就是毛坯的,你要是自己找个装修公司设计一下，能比装修好的房子便宜很多.
3）这个房子是精装的，房主当时用的材料都是环保的，房子特别温馨，如果你工作忙，买完这个房子拎个包就可以住进去了，能节省不少装修的时间和精力呢.
16．现居住情况
1）你晚上回家是女朋友做饭还是父母做饭啊?试探客户是租房还是父母有房.
2）您感觉我带您看的房子和您现在住得这套比，怎么样？
3）客户您现在是不是因为房子小了才想换一个大一点面积的房子呀?
4）如果听是外地口音,问下老家是哪里的,户口办过来了吗?现在住在哪里?
17．人脉关系
1）您的朋友都是做什么工作的?平时联系吗?我很多以前的同学都联系不上了.
2）您对这个小区这么熟悉，是因为您的（家人，朋友，亲戚，同事，同学）住在这吗？
3）您平时休息的时候都去哪休闲呀?
18．工作性质
1）您是做什么工作的？上班时有什么趣事发生吗?
2）您每月交这么多公积金，单位一定很好吧！哪个单位的？现在如果是外地人在上海购房没有社保是限购的.
3）如果来了好房子，我会第一时间打通知您，您在单位里接电话方便吧.
4）和客户沟通,可以了解客户什么时候看房子有时间,比如客户说我平时都能请假看房,就是周六周日没有时间,这就说明客户也和我们一样是属于服务行业.
19．性格爱好
1）我特别喜欢唱歌,喜欢爬山,你一般都喜欢什么活动啊？经常出去玩吗?
2）最近有个**电视剧收视率特别高，不知道您看没看，感觉怎么样？
3）客户这套房子旁边有一个篮球场,平时休息的时候可以打打篮球,而且离轻轨车站比较近,休息的时候可以陪您女朋友去市内逛逛街?
20．投资换房
1）你现在名下有几套房子啊,买这套房子是为了居住吗?如果将来房价涨了你还准备出售吗?
2）现在有很多的人买房子都是以租养贷，您也想买个房投资吗？
3）客户您买这个房子是准备自己住吗?还是手里有钱想投资呀?
4）您买完房子是直接住还是先租出去？（如果是租出去可以给客户介绍哪个位置什么样的房子大概可以租多少钱）.
21．婚姻状况
1）您是外地户口，外地户口单身在上海是限购不能买房的，您结婚了吗？
2）买卖房子是个大事，如果看好了，您爱人也得来看一下吧.
3）客户您要贷款买房,在办手续的时候您爱人也得到场.
4）您是首次贷款吗？如果您爱人以前贷过款，现在你们贷款买房也属于二套,银行都是联网的,到时一审查就能查出来了.
22．客户国籍
1）客户您是上海户口吧?买这个房子可以直接把户口落在这个房子里了,看看客户怎么回答.
2）外籍人士购房是要公证费的，您是境外身份吗？
■网友的回复
我最近想做房产中介，看了你写的这些方方面面，非常受益，谢谢
【新手房产经纪人怎样做好房产中介有哪些需要注意的方面】


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