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警报解除！恒大惊天逆转背后，释放了什么信号

经历了过山车一样的惊心动魄 ， 恒大又一次平稳落地 。
9月24日 ， 恒大资金链断裂的传言不胫而走 。 虽然恒大很快辟谣 ， 但依然是满城风雨 ， 对冲基金才不会放过这个做空的机会 ， 一时间 ， 股票和债券价格大幅波动 。
在普通人的认识里 ， 风起于青萍之末 。
按原来的战投协议 ， 若恒大地产不能在明年1月31日前完成重组 ， 就可能偿还1300亿战投资金 ， 或提供额外50%的股权补偿 ， 这也是近期外界对恒大资金压力的最大担忧 。
不过 ， 传言只要无所依 ， 自然就会消散无形 。
在美银、德银、摩根大通、里昂、野村、渣打、瑞银等十多家国际投行发布看好恒大的分析报告之后 ， 恒大旗下三只股票9月28日全线暴涨 ， 债券市场也回归正常 。
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警报解除
9月29日 ， 恒大房传出一则大消息 ， 联手豪华朋友圈 ， 一举搞定863亿资金 。 在恒大的发展史上 ， 这似乎是有一个既热血沸腾、又惊心动魄的故事 。
当天到场的豪华朋友圈有：苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等战略投资者高管 。
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1300亿战投中的863亿资金 ， 跟恒大地产签订补充协议 ， 同意转为普通股权长期持有 ， 且股权比例保持不变 。
最后剩余的437亿战投中 ， 恒大已与155亿战投商谈完毕 ， 目前正在办理手续 ， 另外282亿战投正在商谈中 。
也就是说 ， 恒大1300亿资金压力部分消失 ， 明股实债的风险解除了一部分 。
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资本是最聪明的 ， 大资金更不愚蠢 。 恒大1300亿战略投资者敢放弃回购的权力 ， 同意转为普通股权 ， 背后一定有其逻辑 。
显而易见的经济逻辑有两个：
1.通过这几年的合作里面 ， 所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利 。
2.他们对恒大的经营管理与健康发展高度认可 ， 在衡量了现在赎回和继续投资的利弊之后 ， 认为未来恒大还会给他们带来可观红利 。
简单来说 ， 过去 ， 恒大让合作伙伴尝到了甜头；未来 ， 恒大可能还能让合作伙伴尝到更大的甜头 。
大扫雷
在隐性债务问题上 ， 恒大这次算是吃了个哑巴亏 。
熟悉许家印风格的人都知道 ， 以他的风格 ， 绝对不允许此类事件再次出现 ， 绝对不允许有这个隐性风险存在 ， 所以恒大几乎是对照着资产负债表 ， 全面梳理整顿了一遍 。
具备最基础的会计知识就知道 ， 债务问题不只是债务问题 ， 还涉及到资产和所有者权益 。
降低长期债务风险 ， 要么降低负债规模 ， 要么提升所有者权益 。 要想降低短期债务风险 ， 要么降低短期负债 ， 要么提升现金等流动资产规模 。
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先看一下 ， 恒大最近的一些大动作 ， 是怎么影响其资产负债表的 。
提升现金等流动资产
抢占“金九银十” ， 恒大在全国放出打七折的大招 ， 并且发动全体员工卖房 。 截至9月24日 ， 累计实现销售5049亿元 ， 同比增长11.4%；销售回款4521亿元 ， 同比增长51.3% 。
在行业今年整体承压的情况下 ， 这样的销售和销售回款数据相当优秀 ， 反映在资产负债表上就是 ， 现金等流动资产规模增加 ， 提升了抗击短期债务风险能力 。
提升所有者权益
9月17日 ， 恒大汽车发布公告称 ， 拟发行人民币股份在上海科创板上市 ， 这意味着恒大汽车有望成为第一家科创板上市的新能源车企 。
另外 ， 据港交所9月28日披露 ， 中国恒大旗下恒大物业集团有限公司向港交所递交主板上市申请 ， 华泰国际、UBS、农业国际、建银国际、中信证券及海通国际为联席保荐人 。
子公司上市 ， 或分拆上市 ， 能够迅速提升所有者权益 ， 而所有者权益提升了 ， 公司的债务杠杆率也就下降了 。
很多公司上市后 ， 为了保持最优杠杆率 ， 即便不缺钱 ， 也会多发些债券 。 反过来就是 ， 本来债务杠杆率高的企业 ， 一上市 ， 杠杆率就迅速降下来了 。
消除或有债务 ， 降低债务规模
9月29日 ， 1300亿战投资金转为普通股 ， 这可以视为或有债务降低 ， 也就是负债减少 ， 同时也提升了所有者权益 ， 一举两得 。
另外 ， 恒大还一直在减少显形债务规模 ， 比如截止9月24日 ， 恒大有息负债较3月末下降约534亿 。 这个简单粗暴 ， 直接降低了债务规模 ， 降低了债务风险 。
恒大彻底疏通资产、负债 ， 以及所有者权益等三大会计项目 ， 系统的重整资产负债表 ， 可以基本下个结论：
恒大打了一个漂亮的翻身仗 ， 基本上解除了资金警报 。
结语
按照资产负债表分类 ， 恒大几乎所有动作都指向一个方向：去杠杆 。 其实 ， 不止是恒大 ， 几乎国内所有房企也都指向这同一个方向 。
房地产行业 ， 加上杠杆就是金融业 ， 卸下杠杆就是制造业 。
当下大环境是中国全社会杠杆率太高了 ， 企业 ， 政府和居民部门负债达到GDP的250% ， 在世界100多个国家里排名前5位 ， 宏观杠杆率是偏高的 。
在中国 ， 政策的影响非常大 ， 判断政策趋势 ， 必须有一些基本思路 ， 不能按自己的喜好凭空猜测 。
站在政策制定者的角度 ， 系统性风险 ， 只能消化 ， 不能刺破 。 人为刺破泡沫 ， 危害比泡沫本身更大 ， 2015年股灾就是惨痛的教训 。
如果主动戳破房地产泡沫 ， 房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷等等 ， 如此庞大的债务危机爆发 ， 该如何收场？
如果问题是系统性的 ， 惩罚某个个体 ， 没有太大的意义 ， 因为无非是国家队接管 ， 债务重组 ， 换个牌子消化债务 。 换个主人 ， 一切仍会继续 。
针对房地产行业 ， 必须打破土地垄断、土地财政和地方债务问题 ， 这些问题不解决 ， 针对一两家房企 ， 根本没有啥用 。
真正需要解决的是 ， 背后更深层的财富分配和利益分配 ， 这才是扭曲的根源 。
所以 ， 恒大此次遭遇风波 ， 吃瓜群众完全没必要上纲上线 。
恒大依靠豪华的朋友圈及时把问题解决了 ， 无论从宏观还是微观角度看 ， 这都是一件好事儿 ， 否则以恒大的体量 ， 后果真的不敢想象 。
看到恒大翻身的同时 ， 也要注意到房地产市场的一个大变化：
【警报解除！恒大惊天逆转背后，释放了什么信号】未来几年 ， 房企去杠杆将成为大浪潮 ， 房地产剥离金融属性 ， 回归居住属性 ， 这个将成为今后社会财富分配的主逻辑 。


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