江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟

这几年京西楼市的存在感很强 ， 地铁S1线、长安街西延线交通加持 ， 冬奥赋能、首钢园区改造 ， 都让人们把关注的目光投向了京西 。 但是同样位于西部 ， 近几年石景山和门头沟的境遇却不尽相同 。
1
曾经石景山的地位比较尴尬 ， 虽然跻身城六区 ， 但区域发展不温不火 ， 直到2010年首钢关闭 ， 才算守得云开见月明 。 在600亿棚改的持续推进中 ， 红利十足的石景山迎来多家品牌房企入局加码 。 京西客群旺盛的改善购房需求 ， 已经被连续两年的京城住宅销冠中海寰宇天下验证 。 随后入市的项目也取得了不俗的成绩 ， 长安九里开盘即罄 ， 15分钟内热销20亿 。
图：2018年北京新房成交金额排名
图：2019年北京新房成交金额排名
近年北京市场新房供应量并不小 ， 但是城六区的新房却屈指可数 。 作为北京最早通地铁的一个区域 ， 位于京西的石景山在城六区中 ， 虽然面积不占优势 ， 但胜在区域发展均衡 ， 配套较为成熟 ， 因此关注度自然上升 ， 楼市新贵可谓炙手可热 。
京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟
文章插图

京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟
文章插图

【京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟】2018年 ， 石景山拉开供应闸门 ， 全年供应商品住宅5014套 ， 成交1699套；2019全年供应商品住宅6215套,成交4898套 ， 销量爆发式增长 。 在2020年 ， 楼市经历低谷与回暖后 ， 石景山迎来高光时刻 ， 1-8月成交商品住宅2703套 ， 位列城六区第一 。
现在的石景山区新盘、热盘扎堆儿 ， 这也反映了房企的趋向性及对区域的认可度 。
2019年6月 ， 华润+电建以73.4亿的大手笔拿下石景山历史单价地王 ， 石景山住宅楼面价进入5万时代 。 此后石景山接二连三有重磅地块入市 ， 今年开年 ， 融创经过13轮竞拍 ， 34亿摘得石景山首钢757地块 ， 楼板价5.2万/㎡ ， 溢价26%；中海经过9轮竞拍 ， 36.5亿摘得石景山古城南759地块 ， 楼板价4.86万/㎡ ， 溢价17.7% 。
楼市去化靠政策 ， 房价预期看土拍 。 随着限竞房的逐渐减少以及不限价项目的入市 ， 石景山区域房价也在今年经历了一轮上涨 。 古城限价5.8万/平米的长安云锦售罄后 ， 此后接档的长安云尚价格6.7万/平米、长安九里均价7万/平米、中海天钻预计7.6万/平米 。 位于西黄村板块的禧悦学府项目 ， 一期限价约6.2万/平米 ， 位置相邻的禧悦学府二期价格则预计在7万/平米 。
在石景山楼市供需两旺 ， 截流大部分京西购房客群的同时 ， 从古城板块到西黄村、五里坨新盘云集 ， 石景山本身也是一个正面厮杀的角斗场 。 其中古城板块的热度最高 ， 自长安云锦在古城南街建立售楼处 ， 此后这里便成为了京西楼市的主战场 。 除了石景山的长安云尚、长安和玺等热门项目 ， 丰台的熙悦天寰 ， 门头沟的绿城西山燕庐等也在此设立展厅 ， 希望借助古城板块的市场热度提升自己项目的客流 。
2
说完了火热的石景山 ， 接下来说一说近年略显失落的门头沟楼市 。 据克而瑞机构数据 ， 2016年门头沟商品住宅成交量达到9941套的历史高点 ， 此后便一路走低 ， 2020年1-8月门头沟成交商品住宅1011套 ， 这还是很多项目大幅度下调价格后的成交结果 。
京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟
文章插图

不仅在新房销售端 ， 在土拍市场上门头沟也表现出一丝寒意 。 今年6月 ， 门头沟两宗地经历延期、暂停后 ， 一宗地底价成交 ， 中建作为片区一级开发企业拿下此地 ， 一宗地停拍 。
而今年北京土拍从总体看 ， 地王级别地块频现 ， 限竞房萎缩 ， 纯商品住宅地块开始占据主导 ， 上半年北京土拍成交额已经过千亿 ， 所以并不是整体市场不好 ， 只是门头沟真的有点冷 。
对于现在的门头沟来说,房企拿地谨慎 ， 购房者也处于观望状态 。
据不完全统计 ， 门头沟在售新房约二十余个 。 别墅产品众多 ， 华萃西山、华润西山墅、西山艺境华墅、中骏西山天璟、长安壹号等项目 ， 面积从一百多平到一千多平 。
洋房产品可选择的也比较多 ， 限竞房华萃西山限均价51205元/平 ， 北京城建·龙樾西山约5.1万/平 ， 丽景长安约5万/平 。
除了华萃西山、合景领汇长安有部分小户型房源 ， 其余项目基本以大户型为主 ， 多数项目总价700万起步 ， 更适合改善客群 。
图：2020年1-8月门头沟项目销售额排行榜
京西|京西楼市观察：火热的石景山 失落的门头沟
文章插图

2015年 ， 门头沟开始发展门头沟新城 ， 北京楼市逐渐进入改善时代 ， 地价房价进入新一轮上涨 。 因此 ， 从规划之初 ， 门头沟新城就明确了高端定位 ， 旨在提供高品质住宅产品 ， 面向改善客群 。
重工业搬离 ， 门头沟环境得到改善 ， 在「价值洼地」概念催促下 ， 各大开发商抢占市场 。 纯住宅楼面价一路涨到2016年的4.8万/平 ， 并且先后在2015年和2017年出了两宗57亿的总价地王 。
而后随着限竞房入市 ， 北京楼市切换到刚需主场 ， 改善盘的生存空间被大量挤压 ， 也带走了门头沟楼市的辉煌时刻 。
现在 ， 纯商品房时代再度来临 ， 门头沟楼市也在静待机会翻身 。
门头沟本身的特质 ， 非山区的地仅占全区的1.5%-2% ， 可开发建筑用地十分稀少 。
2019年只挂出了一宗地 ， 就是合景领汇长安 。
2018年 ， 也只有中骏天峰 ， 华萃西山两个新项目（共产房除外） ， 其余在售的都是17年之前的老项目 。
虽然土地供应骤减 ， 但门头沟的库存压力一直不小 。 先入场的开发商有的现在都还没解套 ， 再加上石景山的截流 ， 去化压力倍增 。
但目前来看石景山经历了一波涨价价格已经够到7万 ， 一条首钢大桥之隔的门头沟 ， 经历了一波降价 ， 5万+的价格也会越来越容易被市场接受 。
现在的门头沟虽然不具备爆火的条件 ， 但已有稳妥发展的实力 ， 接下来 ， 就要静待“去库存” 。


    推荐阅读


    上一篇：法院|鄢陵县法院接警超快百里之外抓回“老赖”

    下一篇：金正环保(NEWA.US)宣布达成最终私有化协议，预计2021年二季度完成交易