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“孙宏斌轮”结束了? “三条红线”压顶 传融创8折甩卖资产套现

近日 ， 网传融创已将上海香溢花城项目中一幢贸易物业打折出售给黑石 ， 对价约为7亿元 。
动静称 ， 融创此次被出售的资产是两年前其计划出售给歌斐资产的两幢物业其中之一 ， 现在的出售价格较歌斐资产当时的报价打了8折左右 。
低价处置旗下资产背后 ， 莫非融创真的要从过往的“买买买”进入“卖卖卖”阶段了？
“孙宏斌轮”结束了? “三条红线”压顶 传融创8折甩卖资产套现
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融创低价以物换“粮”？
9月28日 ， 据时代财经报道 ， 融创已将上海香溢花城项目中一幢贸易物业打折出售给黑石 ， 对价约为7亿元 。 “此次被出售的资产就是两年前融创计划出售给歌斐资产的两幢物业其中之一 。 ”
公然资料显示 ， 上海香溢花城项目位于上海市普陀区内环边沿 ， 间隔浦西核心商务区静安寺、南京西路、淮海西路仅3-4公里 ， 邻近地铁3、4、7号线 ， 且紧靠内环高架出入口 ， 项目开发商系上海昊川置业有限公司（下称“昊川置业”） 。 2004年 ， 香溢花城曾是普陀区的大型棚户区 ， 被列为上海市五大重点改造工程之一 。
2013年9月下旬 ， 融创中国发布公告称 ， 旗下的非全资附属公司上海融创绿城已经与浙江康恒订立股权转让协议 ， 上海融创绿城将以5.074亿元的代价收购后者所持有的昊川置业49%股权 。
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三个月后 ， 融创中国又公布收购昊川置业之额外11.18%股权 。 股权转让完成后 ， 上海融创绿城持有的昊川置业股权将由49.0%增加至60.18% ， 昊川置业将成为融创的共同控制公司 。
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也恰是借着收购昊川置业股权的交易 ， 融创将上海香溢花城纳入旗下 。 接手之后 ， 融创从城市规划的角度 ， 将46方综合体定义为内环生活综合体 ， 并与政府联手打造学校、公共绿化等城市配套 。
【“孙宏斌轮”结束了? “三条红线”压顶 传融创8折甩卖资产套现】不外坊间曾有风闻称 ， 早在2017年年中 ， 融创就有意出售香溢花城的贸易部门 。
2018年1月 ， 诺亚财富旗下的歌斐资产与融创中国签订合约 ， 商定歌斐资产以地产基金的形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目 ， 该项目为香溢花城的两幢贸易物业 ， 总建筑面积约6.6万平方米 。
据时代财经报道 ， 这笔交易后因募资题目而泛起变动 ， 终极歌斐资产仅接手其中一幢物业 ， 另一幢则在近期由黑石接手 。 “2018年歌斐资产报出的单价约3.6万/平方米 ， 但此次黑石收购该物业的价格约为2.8万/平方米 ， 相当于在歌斐资产报价的基础上打了8折左右 。 ”
“孙宏斌轮”结束了？
与最近舍掉旗下部门物业资产不同的是 ， 融创此前几年曾大举收购资产 ， 而且许多时候一出手就是大手笔 。
2014年以来 ， 被孙宏斌先后列入购买清单中的并购标的包括了绿城、佳兆业、雨润、融科智地、乐视、万达、泛海、新湖中宝、环球世纪和时代环球等企业的股权或项目 。
以至于坊间有了“孙宏斌轮”的戏称 ， A轮、B轮、C轮过后 ， 统统换成了孙宏斌轮 。 频繁大手笔的并购天然离不开源源不断的资金支持 。
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财务数据显示 ， 2014年 ， 融创的有息负债仅有343.84亿 。 到2018年底时 ， 已经上升至2294.1亿 ， 增加了1950.26亿 ， 增长比例为567.20% ， 2019年 ， 上半年更是净增加727亿 ， 上升到了3020.76亿 。
2020年半年报显示 ， 截至6月30日 ， 融创中国有息负债合计3203.3亿元；净负债率为149.0% ， 固然较上年度大幅下降了23.3个百分点 ， 但仍高于同行平均水平 。 同期 ， 公司可随意支配的现金仅有779.44亿元 ， 短期负债超1400亿元 ， 并不能笼盖全部短期债务 。
比拟债务重压 ， 融创折价出售资产的行为便不足为奇 。 今年3月27日 ， 融创中国董事局主席孙宏斌曾在2019年业绩发布会上提及融创今年要做三件事：调融资结构、降融资本钱；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间 。
在业绩发布会上 ， 孙宏斌也再三夸大：处置资产是今年融创要做的比较果断的一件事 。 当时提出的这样的举措 ， 曾被外界解读为融创从“买买买”进入“卖卖卖”阶段 。
“三条红线”压顶
今年8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行曾在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议上 ， 明确了重点房地产企业资金监测和融资治理规则 ， 也就是此前业内多次风闻的“三条红线” 。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
“三条红线”如何监管？根据“三条红线”的触线情况 ， 监管同时将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：假如三条红线都触遇到了 ， 则不得新增有息负债；
橙色档：假如遇到两条线 ， 负债年增速不得超过5%；
黄色档：遇到一条线 ， 负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未遇到 ， 负债年增速不得超过15% 。
彼时 ， 据多家媒体报道 ， 碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企介入了当时的会议 。 而在这12家房企中 ， 融创中国不幸三条红线都踩到 ， 成为“红色档”中的一员 。
“三条红线”压顶的情况下 ， 融创该如何抉择呢？融创总裁汪孟德曾表示 ， 要争取未来在三年内达到这个目标 。
8月26日 ， 融创中国在港交所发布了2020年中期业绩呈文 。 根据最新表露的财务数据计算 ， 第一项剔除预收款后的资产负债率 ， 融创2020年中期数据约为82% ， 高于新规尺度70%的阈值；第二项净负债率约为149% ， 超过100%的阈值尺度；第三项当期短债比约为0.47倍 ， 低于1倍的尺度 。
在未来 ， 融创将如何详细逐一接触压在其身上的“三条红线” ， 相信时间会给出谜底 。


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