投资者应如何理解和看待公募REITs？( 二 ) 在监管护航下

贝壳财经：REITs作为独立的于股和债的一个大类投资产品，对于投资者来说，应该如何理解和看待公募REITs？公募REITs的预期收益和风险如何？

陈星德：

REITs从资本市场汇集广大投资者的资金，通过高度专业化的运营团队持有和运营基础设施等物业，将获得的稳定、可持续的收入按比例分配给投资者，是境外市场较为成熟的金融产品。 REITs和高杠杆、高风险的地产开发和投资不同，其收益主要来自于持有不动产的租金收入分配，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。公募REITS具有以下特征：给不动产赋予了流动性，相比股票和公司债券，透明度高、投资多元化的REITs具有非常有竞争性的长期投资表现，还能提供丰厚、稳定的分红。

投资者应如何理解和看待公募REITs？。当然,REITs投资也存在一定的风险，主要风险有：疲软的使用或者租赁市场；利率上升；不动产市场价格下滑；不利的资本募集环境；高负债水平以及对管理人信任度问题。

投资者应如何理解和看待公募REITs？。

王艺军：

REITs通常持有优质的底层资产，收益主要来源于租金收入和资产增值。 REITs的风险收益特性不同于股票和债券，兼具“股票+债券”的特征，既有类似债券的稳定分红收益，又有类似股票的资本利得，同时具有一定的波动性。但是，稳定的分红收益使得REITs成为优秀的投资标的，是有效的大类资产配置工具。

从美国市场来看，基于风险和收益匹配的角度， REITs要显著优于美国各种指数的风险收益。从收益率的角度来看， REITs具有较高的收益率，根据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13% ，比同期的纳斯达克指数收益率高4% ，比罗素2000指数高3% 。

贝壳财经：两个交易所都对收购及份额权益变动做出了一些安排。 REITs将来也会像股票一样出现二级市场的收购和反收购吗?目前的制度安排目前参照股票市场的规则，是否适用于REITs？

陈星德：

本次公募REITs是将资产进行IPO ，若资产资质较好，可能存在在二级市场被市场投资者举牌成为最大基金份额持有人，对项目进行间接控制。因此，《上市公司收购管理办法》也是同样适用的。