门法公开课丨房屋买卖发生纠纷，法院如何认定违约金数额
随着疫情形式渐趋好转 ， 大家的各种消费需求慢慢提上日程 ， 二手房买卖市场也逐渐活跃起来 ， 相应地 ， 纠纷也就随之而来 。 在房屋买卖合同的实际履行过程中 ， 总会有一些买房人签订了合同又不买了 ， 还有一些卖房人未按照约定迁出户口 。
【门法公开课丨房屋买卖发生纠纷，法院如何认定违约金数额】在这些违约行为引发的诉讼中 ， 违约金数额的多少 ， 往往是双方当事人非常关注的问题 。
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门头沟法院最近办理了这样一起案件：2019年8月30日 ， 朱先生和程女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》 ， 约定程女士购买朱先生名下的一套房屋 ， 房屋总价款220万元；程女士应于2019年9月15日前支付购房定金5万元 ， 朱先生应在2019年11月30日前交付房屋 ， 并办理物业交割 。 合同签订后 ， 程女士依约支付了定金 。 2019年11月29日 ， 也就是合同约定交付房屋的前一天 ， 朱先生电话告知程女士 ， 他将不再履行合同 ， 不同意交付房屋 。 程女士多次催促交房 ， 没有任何效果 ， 无奈诉至法院 ， 要求解除合同、退还定金 ， 并要求朱先生按照成交总价款的20%支付违约金40余万元 。
法院经审理后认为 ， 朱先生拒绝交付案涉房屋构成根本违约 ， 程女士要求解除合同符合法律规定 ， 朱先生应向程女士支付违约金 。 至于违约金的具体数额 ， 因朱先生在庭审中提出违约金约定的标准过高 ， 请求调整 ， 综合考虑案涉房屋所处区域的实际情况、双方合同的履行情况、程女士的损失情况以及朱先生的过错程度等因素 ， 根据公平原则和诚实信用原则 ， 确定朱先生应向程女士支付的的违约金数额为10万元 。 此案判决后 ， 双方均未上诉 ， 判决已生效 。
正如这个案例所示 ， 在房屋买卖合同中 ， 违约责任是必不可少的条款 ， 为了保障双方的权益 ， 约定总房款10%甚至20%的违约金非常普遍 。 但为什么没有严格按照合同约定判呢 ， 因为 ， 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的 ， 人民法院应当以实际损失为基础 ， 兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素 ， 根据公平原则和诚实信用原则予以衡量 ， 并作出裁决 。 ”基于这一司法解释的明确规定 ， 当事人请求法院调整违约金时 ， 首先会考察违约行为造成的实际损失有多少 ， 在没有证据证明直接损失的情况下 ， 认定过高的违约金 ， 有违公平原则 。 通常 ， 衡量实际损失的一个重要标准是房屋差价 ， 卖房人反悔不卖了 ， 在解除合同前 ， 房价涨了出现差价 ， 对买房人来讲就是损失 。 但这一损失并不是唯一的衡量标准 ， 同时还要综合考虑合同的履行情况 ， 如已支付的定金或首付款的数额等；再有就是考虑当事人的过错程度和主观恶意 ， 是自身原因还是政策原因导致违约；甚至还要考虑一方出现违约行为后 ， 另一方有没有及时止损等诸多因素 ， 综合来判断违约金数额 。
应当提醒大家的是 ， 违约金可以调整并不意味着合同中约定违约金就没有意义 ， 违约金对督促当事人履行义务、惩罚违约行为是非常重要的 。 同时应注意 ， 因为调整违约金会以实际损失作为参考 ， 一旦在合同履行过程中出现违约情形 ， 守约方一定要注意收集自己受到损失的证据 ， 千万不要认为约定了违约金就完事大吉 ， 避免因举证不力 ， 造成自己的损失得不到认可 。
供稿丨沈彤
编辑丨何媛媛
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